在东莞的版图里，常平与八镇接壤，东部产业园片区大佬，也是一个让开发商、投资客咬牙切齿的镇街。

常平房地产发展很早，累积了大量二手房库存，加上后期不断的新房项目，导致供过于求，房价难以往上走。

最近常平有个楼盘引起楼哥关注，该盘在今年5月开放样板间，期间数次传出要开盘，结果年底迟迟不见开盘迹象。

这个神盘的名称是颐安云玺，关于这个楼盘的来龙去脉，下面且听楼哥讲解。

01 来龙去脉

打开地图，项目选址常平站北路，1公里范围内，坐落着星汇常一居、华润幸福里等住宅项目。

目前常平政府以站北路为枢纽，隐贤山庄和铁路公园为节点，正大力发展该区域，将其打造成生态居住社区。

11月初，楼哥就曾到项目现场实地考察，高层洋房和独栋别墅的施工进度趋近完工，已经达到开售的标准。

结合地段规划、项目自身等因素，这是一个值得期待的项目，至于开发商为何没完成备案预售，一直处于待售状态。

具体缘由得从两年前讲起，2018年6月，深圳颐安地产以封顶价4.9亿+自持面积 45%+自持年限不低于5年，拿下横江厦村的地块，之后项目取名颐安云玺。

据悉，可售楼面价11675元/平，一举登上常平地王宝座，这一坐就是两年时间。

直到今年10月份，金地以18.6亿拿下常平还珠沥村地块，可售楼面价11896元/平，这一宝座才易主。

正是因为拿地价太高，要卖24000元/平以上才能回本，这是什么概念？

要知道目前常平卖得最好、售价最高的是碧桂园旗山玖珑湾，最新产品备案价也只有24000元/平。

而旁边的华润幸福里、星汇常一居，拿的是老地，价格才卖到19000元/平。另外项目周边还有两块住宅储备用地，对于颐安云玺来说，竞品压力太大。

据常平的中介朋友透露，营销中心里很多认识的销售都离开了，今年是不可能开卖的，只能明年再来。

土地拍卖的坑挖得太大，地王的代价，着实不小。

02 项目测评

项目开发商是深圳颐安地产，业务覆盖粤港澳大湾区核心城市，曾打造出颐安都会中央、THETOWN乐城、麓园等项目

颐安云玺是其布局东莞的重点项目，物业方面则由深圳颐安物业负责，至于后期效果如何，需要时间校验。

这是一个低密度纯住宅项目，占地面积为21107平，总建面为61403平，容积率为2.0。

项目规划2栋高层洋房以及17栋别墅，洋房26层，层高为3米，户型为建面95-121㎡的三至四房，别墅层高统一为3层。

停车位方面，项目提供了338个车位，总户数378户，车位比没达到1：1，不过业主还可以选择将车辆停放在马路边的公共车位。

内部配套方面，配置了儿童游乐场、游泳池、健身跑道，满足业主需求。

不足的地方如下：

1、 通勤不便。项目附近最近的是志兴大厦站和铁路公园站，尽管地图显示直线距离不过300米，但需要绕行1.3公里才能抵达施工现场。

2、 环境问题。站北路一带到处都在大兴土木，来往的泥头车、货车数量不少，届时小区居民会面临噪音、尘埃等困扰。西边是住宅规划用地和小学储备用地，显得格外荒凉，

3、配套欠缺。项目周边没有找到餐饮店、便利店，业主需前往900米之外的世纪康城商业街。

03 周边配套

上面楼哥也提及了，站北路一带到处都是在建的工程项目，小区周边商业配套几乎零，小区居民需要依赖外部的商业配套。

项目1.5公里范围内，依次是世纪康城商业街和星汇广场商圈，这是距离项目最近的商业圈子。再远一点的就是百花时代广场，这里是常平最成熟的商业中心区域。

景观资源方面，项目紧挨着4*级A**景区隐贤山庄，这是它的亮点，业主可以在休闲时间前往游玩。

需要注意的是，景区距离小区不过400米，但无法直接抵达，需要绕一个比较大圈子，途径站北路和常马路。

项目本身没有配备幼儿园，1公里范围内有3所幼儿园，分别是隐贤山庄艺术幼儿园、山水雅居幼儿园、东方现代幼儿园。

中小学方面，常平第一小学、常平实验小学、常平振兴中学距离项目2公里范围内，常平作为东莞教育重镇，这些都是比较有看头的学校资源，其中第一小学和振兴中学还是省一级学校。

除此之外，项目西侧是小学储备用地，据销售介绍，这里将会建造一间新学校，届时小区学位很有可能被划分到这里。

04 购买态度

目前常平在售的项目还是比较多的，面对如此丰富的选项，我们应该如何作出抉择？

先来看看楼哥整理的常平楼盘对比表格：

碧桂园旗山玖珑湾，该楼盘的定位是镇中心物业，能享受常平最棒的教育和商业配套。

项目所属旧城片区，最新一批产品备案均价约24000元/平，由于旧城区在过去10多年都没有推新盘，物业增值能得到保证。

项目也存在不足的地方，周边环境比较杂乱、各类厂房林立，景观视线没有多大优势，短途出行更多依靠自驾。

星汇常一居，项目位于国家4*级A**旅游景区隐贤山庄旁，项目的优势在于景观资源，目前常平正在大力发展该区域，打造成一定规模的居住片区。

价格方面，星汇常一居要低于旗山玖珑湾，最新通过备案的产品均价只有19393元/平。

不过，项目位置偏僻、远离镇中心等不足，周边配套缺乏，这需要较长时间才能完善。

三盈新壹城，项目由三盈和创房地产开发，位于常马路与东平大道交汇处，1公里范围内就是隐贤山庄以及铁路公园，物业为碧桂园物业，项目主推建面约103-121m²三房四房。

最新消息，12月30日项目3号住宅楼及2号办公楼通过备案，住宅楼备案均价23800元/平，和碧桂园旗山玖珑湾同一个档位。

05 楼哥点评

目前常平在售或待售项目接近10个，各个楼盘的水平参差不齐，如何从中择优选取，就显得很关键了。

首先，常平已经过了轨道货运红利期，现阶段该镇以TOD规划为重心，常平有多达5个TOD项目，名副其实的TOD之城。

因此，在常平置业的朋友，应首选TOD站沿线物业，发展前景能得到保证，比如：金地名京。

其次意识到，常平的经济、政治、教育重心仍然在旧镇中心，选择这个区域的楼盘，能享受到最好的配套，比如：碧桂园旗山玖珑湾。

至于颐安云玺，楼哥有话要说。

1、对于东莞市区、松山湖工作的朋友，项目在通勤上没有优势。

2、以投资为主的朋友需谨慎，毕竟站北居住片区的竞品真的太多了，且不考虑周边二手房，新房竞争对手就有星汇常一居、华润幸福里等项目，未来站北路一带还会有其余项目上线。

3、关于项目前景，楼哥持保守态度。常平新房项目众多，本土购买力有限，该镇楼市需要外溢客支撑，颐安云玺而远离松山湖、大朗，形成了升值的无形壁垒，降低了这个楼盘的价值和接盘者入手的必要性。