「木兮测评」，带你看更真实的楼市！
上周在港务区踩盘的时候，一直听到有人跟我讲，融创降标了。
说实话，除了诧异还是诧异。
那到底是什么情况，一起看看。
楼盘基本信息
楼盘名称：融创·望江府
楼盘地址：全运路和港兴四路交汇处
产品类型：小高层
容 积 率：2.2
绿 地 率：35%
总 户 数：968户
装修情况：精装
开 发 商：西安融创俊臻置业有限公司
物 业：融创物业服务集团有限公司西安分公司
01
项目概况
融创·望江府 （别名：融创时代奥城西区DK2）是融创TOP系之“府系”产品，也是奥体板块首个高端大平层产品。
融创望江府接待中心 陕西省西安市灞桥区国际港务区奥体中心北门向北500米路西
2020年7月，融创在港务区用36亿元摘得本案用地，占地116.47亩，规划了22栋楼，容积率2.2，绿地率35%。
本案和融创时代奥城的售楼部在一起，上文的地图卡片是项目的所在地。
02
开发商
融创中国控股有限公司 是一家于香港联交所上市的专业从事住宅，及商业地产综合开发的企业。
融创2015年正式进入西安，相继开发了融公馆、珑府、臻园、星美御、蘭园、揽月府、御园、壹号院等众多项目，从交付情况来看，都还不错。
目前待售项目有 融创·时代奥城、融创·云潮府、融创·江山宸院、融创·曲江印、融创·揽月府等。
按照“三道红线”标准，融创净负债率 连降至黄档。
融创物业属于开发商自持，有国家一级物业资质， 根据目前已交付项目来看，口碑还不错。
03
周边配套
交通：
本案在轨交方面不占优势，不论是距地铁14号线还是地铁3号线，都在1.5公里之外。
周边公交有全运会内环10号线和外环10号线。
不过港务区板块还在发展，待后期居住氛围成熟，应该会有新的公共交通规划出现。
教育：
距项目最近的是西安国际港务区铁一中陆港小学 （2020年9月已开学，公办学校），约500米。
周边两公里内有铁一中陆港中学、西安国际陆港第一小学、西安西港花园学校等，教育资源丰富。
据置业顾问讲，后期区域内还会建设18所学校，教学品质期待可以有，但别寄托太多希望。
本案的购物、生态、医疗、产业，与奥体中心板块内的「楼盘测评」实探金地玖峯汇，户型不大，瞄准刚需？中粮奥体壹号、「楼盘测评」实探华润置地·未来城市，百亩大盘户型多，真香基本共享。
川川有详解过哦，可以点击项目名称进入 前期文章的配套部分 进行查看，本文不再赘述。
融创的盘在西安都是有目共睹的，大多数融创的购房者都是冲着它的品牌跟产品质量去的，那么这次产品究竟咋样？
话不多说，上户型！
04
户型点评
本案处于前期咨询阶段，推货时间待定，售楼部没有开放具体样板间，目前可以确定是待推户型，面积为142㎡的三室和155㎡和175㎡的四室，关于楼栋信息暂不确定。
房子层高3.05m，全部为2梯2户，公摊在17%左右，总楼层基本为 16F、17F。
下面，我们来看具体的户型图。
1
155㎡户型
四室两厅一卫：
户型全明方正，为让客厅的视野更加宽阔，所以入户两侧都是卧室，区域的功能划分相对明确，空间利用率高，入户门斜对衣帽间的设计，难免觉得有些突兀，看个人喜好选择吧。
2
175㎡户型
四室两厅三卫：
入户有玄关，户型不算标准的方正、南向卫生间是暗卫，算南北通透，但区域划分不够明确，好的点是入户多了一个家政间。
据和置业顾问了解，北向是预留的操作间，后期可以签订相关改造协议后当做阳台使用。
3
142㎡户型
三室两厅一卫：
全明户型，但不够方正，南北通透，南向卧室有阳台，总之没有什么亮点中规中矩。
在西安严格执行限价的背景下，为平衡利润，融创·望江府还是选择了降标操作。
05
房价对比
融创·望江府前期开盘 备案均价在1.57w/㎡左右，在港务区来看，价格属于正常范围。
1、招商城市主场定位是刚改社区，小高均价在1.4-1.5w/㎡左右，面积都比较小，值得注意的是招商装标算是同类产品里的上层。
2、华润置地·未来城市均价在1.7w/㎡左右，整体盘量比较大，只有一个地块是纯小高，前期开盘登记情况还不错。
3、陆港·金海岸二手洋房，参考价为1.6w/㎡，早期也有大面积的二手毛坯卖到了1.8w/㎡。
4、枫林九溪的小高层近90天暂无成交数据，目前挂牌价格在2-2.7w/㎡不等，价格偏高。
06
总结
优势：
1、周边环境较好，西侧有生态文化公园，南侧是奥体中心场；
2、是目前港务区内的纯改善产品，具有稀缺性；
3、距西安国际港务区铁一中陆港小学仅500米。
劣势：
1、距地铁较远，出行方面不占优势；
2、项目进行了降标操作，和融创时代奥城的装标相近，品质方面有所改变；
3、周边缺乏日常所需的商业配套。
总之：
融创·望江府定位是改善，但降标操作后，居住体验感可能会有所下降。
如果真的想在港务区买一套大面积的房子，那本案确实是一个不错的选择，如果只是想考虑小高层，那么片区内的其他项目，也可以多加参考对比，再做选择。
下期测评：中粮·奥体壹号