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Q:提问: 您好，我是望京西园三区一居换两居业主，刚向您咨询过，还需要继续请教。预算有限700以内，在考虑圣馨大地，慧谷阳光，北纬四十度和望春园。圣馨大地两居西北户型，北纬东南或者西南，望春园两居。慧谷阳光最多也就能置换1居室。关于朝向和户型想听听您的建议，我个人觉得两个朝向比如西南，或西北比全朝南或者西要好。
另外，圣馨大地是01年小区，虽然距离地铁近，物业也相对好，不知道以后还是不有保值和升值空间，以后出手是不是流通性还有保障。北纬在五环外，但是有地铁，房龄相对新，户型也比较方正，感觉物业一般。望春园还没有去，觉得价位可以考虑，房龄也不算老，上班距离稍远可以接受。要考虑投资和保值，是否可以参考目前房屋的租金？目前圣馨大地和北纬都高于望春园。谢谢。
A:回答: 您好，关于户型的优先级排序可以参考星球精华栏文章01#北京楼市十年主流预判(2022-2032),:最好的户型是南北通透，有至少2个房间朝南，面宽长进深短加分，朝南房间多再加分，其次是坐北朝南但不通透，这是板楼和假板楼的优先级，塔楼东南为最好，依次为西南，纯南，东北，纯东，西北，纯西，纯北，高品质楼盘一般户型优于低品质楼盘好户型，从楼盘和户型角度，北纬都是好于圣馨大地的，圣馨大地虽然在望京比较靠内的位置，但它的居住体验并不好，所以价格自然跑不过五环外的北纬，慧谷阳光的一居室客厅是暗的要么就是开间，性价比及实用性不如北纬，
而北苑的望春园地段资源是不如望京的，在楼盘的价值排序中地段资源大于楼盘资源，地段中的效率是第一资源，这些楼盘都具备流动价值及保值性，综合对比北纬的成长性更好一些，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);其次房屋租金参考的意义不大，因为租金是动态的，当房价上涨时，投资者的心理预期更多关注的是房子的差价利润，对于租金的高低并不关注，这个时候房屋的租金是在次要地位，当房价不涨时，投资者的心理预期就会从差价利润转移到租金上，当房价停止上涨，租金就会上涨，租金收益率是建立在房价不涨时去计算，祝顺利!
Q:提问: 京总您好！咨询一个关于房产的问题，房产情况：家住怀柔，北京名下无房，2016年固安买入一套80平米两居，买时1.05万/平米，总价84万，房贷47万，已还本金6万，目前市场价格基本腰斩。问题：1、家里孩子老大4岁（2025年上小学），老二1岁，家庭收入偏低（年收入税前二十万左右），手里也没什么存款。由于郊区教育质量偏差，在想是否有必要去市里买房上学。我们能承受的房子总价约250万左右。
看了您的文章，目前楼市处于分化阶段，未来很多房产会不具有保值、升值、流动属性，甚至会阴跌、淹没（覆盖）、淘汰，像我们这样低收入家庭，如果再次购房不当，会面临房产贬值、被房贷套牢、破产危机。以我们的情况，您是否建议我们买房上学？如建议，从上学、保值、居住角度考虑，是否有建议的片区、小区（由于预算有限，我目前有在看朝阳区的房子）？或其他您建议的更好的方案。2、固安的房子是否要卖掉，如卖，什么时间卖合适？感谢帮忙指导，谢谢您！
A:回答: 您好,建议你先参阅星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理,不同的预算有不同的策略，只要想买房办法总是有的，以总价250万左右，在预期上肯定是要做长期策略的，这个预算的选筹中短期很难兑现，除非市场发生奇迹，再来一*大轮**水漫灌，但这种概率是非常低的，选择长持是要等好位置的房子，同一区域高质量楼盘的拉扯，当核心位置出现大幅上涨，距离核心位置的外溢板块很难不会涨，只要这种行情能够完全渗透市场,就一定能轮动过去，如是“伪牛市”可能就会存在同一板块还没轮动完，行情就消失，而外溢板块不但不会涨价，如果市场出现下行还有跌的可能，这就需要把握好选筹的位置和进场时间，你可以参考星球精华栏03#置换实操理论,抄底与逃顶,只要敬畏市场遵循周期规律在选筹上下功夫就有机会，
基于上述买房上学对于家庭自然是好的选择，投资一套对的房产，心态是阳光的，判断风险能力也是强的，对于社会的任何变化也是不敏感的，只有拥有稳定的心态才能把更多的精力用于创造财富上，在这个过程中家庭的幸福指数也会提高;区位及楼盘的选筹上,你可以关注常营的金隅丽景园、苹果派、柏林爱乐和天通苑的北一区、东一区,这两个板块的保值性都很好,很适合中短期过渡,将来有置换的条件流通性也很好;可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
2、固安这种区域都是阶段性炒热的地方,有更好的选择比如在北京的原有楼盘上可以提升面积,那就可以把固安的出掉,投资是集中资源效率优先原则,在没有更好的选择固安当然不能亏损出货,并不是说那个地方永远不会涨,而是上涨的效率很慢,即便是涨上来之后也很难变现,金融属性也差,这样如果有好选择就不必留了,祝顺利!
Q:提问: 老师辛苦了，魏公村上班，200万首付，预算600万，考虑增值潜力。1: 买龙泽苑西区低密度板楼125平的3室2卫（3楼无电梯，2005年建），还是国风美唐2期，或公园悦府的93平2居？感觉龙泽苑西区低密度板楼3居2卫居住挺舒服，小区很大环境好，房龄2005年的。买这里有增值潜力吗？2: 四季青或者田村那些盘，比如兰德华庭小2居，通勤近，会比买回龙观增值更有可能吗？感谢老师指点
A:回答: 您好，回龙观从西二旗的辐射范围算是外溢地区了，但它属于昌平南的龙头板块，本身距离产业园并不远，也可以称为核心一线区域，参阅星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理，在核心位置产品选择上的逻辑是要注重房子的综合资源，品质和物管是要排在首位，低密度产品将来必然稀缺，但如果是那种老楼价值便会打折，低密度的老楼是不值钱的，包括别墅区的产品也一样，从楼盘的资源上国风和悦府是要比龙泽苑好很多的，买回龙观最好不要扩大面积降低楼盘资源，会存在跑输市场的可能，
其次四季青和田村的机会在于往后区域界面的提升，东边的世纪城万柳品质大盘价格基本在15万以上，而田村刚过9万还不到10万，兰德和乐府是很好的项目，将来万柳世纪城走高，或田村的界面提升，对于板块内10万以下的次新产品都属特大利好，但现在海淀的主要发展重心全部是在北部，其他板块的推动速度比较慢，购买田村不会吃亏保值性尚可，长持会更稳，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利!
Q:提问: 您好！我是在21年最高点入坑的蜂鸟妈妈！在朝阳还有一套大两居，周边配套很方便还有露台仓库，两个车位，暂时不打算置换。当初是卖了同小区的大三居买入的蜂鸟社区。但是现阶段被套在这个价格，而且孩子25年才上学，并且有打算上国际学校的想法，我现在应该怎么操作，是择机卖掉，还是等后面上学事情定妥再卖，如果卖什么时机比较合适！可以接受10%—20的亏损，是否有可能涨上来一点点，或者博主怎么看待就蜂鸟社区这样的小区未来走势
A:回答: 您好，在购买学区房的策略上出现了严重的失误，购买高溢价的学区房，要遵循入学最晚时间买小不买大的原则，这样可以规避入学之前由于政策变化带来房价波动的风险，因为高溢价的学区房人为干预性太强，从教育改革的方向，学区房是要被继续弱化的，这也是我把它列为高危资产的主要原因，既然已经购买，最好在25年孩子上学前不做任何决定，将来孩子需要三小这个学位，亏100万就是为学位而付费，这个亏损的计算方式要把学位与房子剥离开，房子是房子的价格，学位是学位的价格,这100万的付费对于你来说有学位价值，如果现在亏损出掉就等于真打水飘了，将来想上三小还要再付费，
关于对类似蜂鸟家园这种学区房的预判，可以参考星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，从投资的角度我们对短期暴涨的房子很敏感也很排斥，因为这种上涨更多是因概念炒作而得到的短期增值，作为外行人，把握不住出手的最高点很容易套牢，价值投资与概念投机有本质的区别，我们也一直推崇价值投资，价值投资是基于区域和楼盘的内在价值，这种价值是指资源的稀缺性、楼盘的稀缺性，效率的稀缺性，随着时间的推移会得到增值，这种增值性是确定的;可以参阅星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理，
而概念投机是基于市场情绪、趋势和阶段性热点，这种策略更注重短期收益，通过阶段性热点，利用市场情绪来获利，概念性投资品更像庄稼操纵的股票短期波动性较大，没有准确的内幕消息十有九亏，相反价值投资是稳健的，不会出现暴涨暴跌现象，更适合普通人，
蜂鸟未来的增值一定是因价值而非学位，万泉新新一居价格在13万左右，蜂鸟在15万，康桥在16万，万柳属于海淀的稀缺商圈，从购买力特征及居住属性，康桥万泉及碧水优于蜂鸟，蜂鸟格局为开间其它为正规一居，品质蜂鸟也较弱，碧水和万泉距离地铁站更近，而康桥品质及物管比蜂鸟更优，这种综合因素的叠加，蜂鸟的中短期价值都是不稳的，但也无需担心会跌穿，现在跌的是学位溢价，这部分全部洗净就会停止下跌，如果你们已经决定上国际学校，可以等到年后的三四月份入学前看市场情况抉择，相反如上国际学校存在不确定因素，最好是等孩子入学后再考虑出货，祝顺利!
Q:提问: 您好，关注您很久了，看了不少星球别人的提问，受益良多。家庭住房三套:一套位于海淀街道稻香园西里社区，塔楼有电梯中间层全南向2居59平，孩子3年级万泉小学名额占用，自住；一套位于西城金融街羊肉胡同120号院43.6平六楼顶层南向一居室（自如出租状态）。目前两套房子均挂着在售。除此之外还有一套门头沟远洋新天地60平loft商住，目前老人住。
最佳设想:海淀西城两套都卖掉置换一个三居室，实现房子保值增值和可流通性，便于未来孩子大了以后再次变现。考虑过中海雅园，厂洼路，最好还是希望能在城北海淀，便于孩子目前上学方便，自住和保值增值能够两全为上策。也接受其他地方，后续自己的房子出租出去，自己再中关村附近租房住。买在什么区域好，希望给与建议。
困境:现在海淀西城的两套房子一路走低，不好出手，羊肉胡同的房子从去年的739万已经降到了558万。要想促成交就必须割肉大降价，这样可能两套房子全卖了也只有1000万，两个孩子教育投入也大，也不敢多*款贷**，1000万出头很难买到心仪保值的优置房产。希望给与以下建议:（1）两套尽快降价出售，置换一套3居，这样的话再哪里买能够实现家庭资产保值并具有可流通性，便于孩子长大以后变现再次置换（2）海淀这套小两居不卖，毕竟目前还有使用价值，羊肉胡同割肉卖掉变现。这个我们夫妻现在意见不一，先生认为毕竟是金融街，再跌也就这样了，妻子认为早马上出手不能再犹豫了。怎么办还难下决定。（3）两套都不卖，维持现状。以上三种途径哪种能够最大限度家庭资产保值，希望解答迷津。
A:回答: 您好，1、首先稻香园西里在没有效率更高的选择是不用着急出货的，这个楼盘所附带的学区溢价并不高，把它的学区剔除苏州桥这个位置卖10万的价格并不离谱，房价下跌是多种因素叠加造成的，现在整个市场在往下走，置换家庭弃老房选择购买新房，需要先把原有的房子卖掉来腾出房票，而近一年的市场是处于低谷波段，刚需不出手要置换的就没有多余的资金与房票，从而影响到整个置换链条衔接不上，新房销售不动二手没有量，价格自然会形成往下走的现象，
大家不出手的原因是预期过低，房地产除了具备居住功能以外还具备金融属性，通过调控限制住房价的上涨，大家会考虑将来在交易时价格是降低还是增长，这种心态是跟随市场变化的，严调的时候看空声音大于看多，随着政策的风向变化，也会由看空变为看多，无论是严控还是放松，绝不会一次就能达到涨跌目的，通常都是经过多轮才能完成，要控制住房价上涨很简单，不断的踩刹车就可以快速降温，但把刹车松开并不能让车速再回到之前的速度，最多是让这辆车不在减速，想要提速需要疯狂的踩油门楼市热度才能回升，现在的油门力度并不小，需要给市场一个缓冲期，
2、金融街羊肉胡同20号院你可以参考你先生的观点，同板块的丰汇园、宏汇园、新文化街挂牌价是在17万左右，民康胡同和羊肉胡同120号院的居住体验比着上述三个盘略差一点，而金融街这个板块除了中海凯旋和晶华是没有次新盘的，大部分都是老房子，金融街羊肉胡同20号院的学位溢价并不高，其次即便是有学区溢价，将来随着时间的推移把溢价抹平，老房子的价格还会涨上去，这个区域的土地价值大于一切，房子最贵的也是下面那块地，将来你想住在金融街只有两种产品可选，次新和老房，次新的价格更高，老房子在这个价格的基础上，还会因为次新的拉动而变化，中海凯旋和晶华不说牛市，即便是熊市也很抗打，想议价是不可能的，市场稍微利好一点成交价都是超乎你我的想象;
参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;优质房产最大的忌讳就是受到市场下行的恐慌而选择在熊市抛盘，优质房产并不是指单一的楼盘品质，地段资源大于楼盘资源，现阶段以这两套换仓对应的是你选筹效率的高低，如果能抄底到更优质的，可以选择现在止血出仓，因为你购买的在接下来的市场里会表现的更好，反之如果没有效率更高的房产，最好的选择就是一动不动等待价格的回升，按照你换筹的区域目标，1000万很难拿到好资源，祝顺利!
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，*款贷**的利用
41#关于房地产泡沫
42#学区房最后的狂欢
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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