都说光大是海珠西的扛把子，甚至在海珠有这样一句话一一 “不看光大，不算看尽海珠的楼。”
好家伙，这么狂的吗? 不过看数据也能感受到它的热度。
光大花园7月份二手房成交23套，较6月份（20套）略有上升，2023年1-7月份总共成交192套。7月份成交套数在中心六区排名第六。
光大花园“原址为广州重型机器厂用地。早年在厂房拆除的同时，很多老榕树得以妥善地保留。你可以看到在光大花园，绝大多数道路、小区都被冠以“榕”字。
那它到底行不行？ 今天明叔就讲讲光大花园这个盘。
区位交通
光大作为海珠西的扛把子，那就不能不了解海珠西。
海珠西作为海珠中心腹地，是片区难得的“宜居、宜业、宜商”品质生活区。
摊开海珠商业地图，现阶段片区商业与人口分布密度相似，呈现“西强东弱”的趋势。海珠购物中心等老牌商业体均环绕于此这一点无论对于老广还是新广来说，都是很有吸引力的。
江南西、太古仓、沙园、中大等知名商圈，都集中在人口密集的海珠西。 同时，在区位+商业双重优势下，海珠西还形成特有的岭南文化，奠定了海珠作为广州文化中心的基础。
光大花园六期楼下就是8号+广佛线沙园地铁站，不换乘直达琶洲，换一趟到珠江新城，通勤时间控制在30分钟内。
整个项目东侧就是工业大道，双向8车道，是海珠西的主干道，快速连通鹤洞大桥、内环路、昌岗路和新港路。
价格户型
光大花园共分为六期，楼龄从1998-2012年不等 ，最新的中海橡园国际楼龄不过十年左右，而一期光大花园甚至还有步梯楼。
一二三期价格走势基本一致，三期＞二期＞一期。主要和楼龄、产品有关。
四五六期，价格出现比较大的分化。四期两个组团，水岸榕城涨势很强，主要在于楼龄更新。
不过最新的六期却跑不过五期，原因是 五期主打改善，整体综合素质更好。
明叔来讲讲它这六期究竟什么情况。
一期
一期占地很大，有57栋楼，而且楼龄跨度非常大，从1998到2006年的都有。
ABC三个区分为康榕苑、亲榕苑、翠榕苑、华榕苑、榕上居（33层高）。
一期的户型主要以72的北向两房（最小户型，总价400万附近），78的南向两房（总价480万左右），91的北向三房（总价500万左右）为主。
榕上居是78方的北向两房，104的三房一卫，111的三房两卫，121的三房两卫南向；还有150方的顶楼复式。
一期选筹建议： 小高层的单价在5.5-6万，高层在6-7万之间，预算400-600万的，可以看一下小高层的两房或三房，不建议超过700万。
优点：近地铁近乐峰广场，内部有园林，同福幼儿园北区在小区里面。
缺点：外立面老旧，车位不足，不完全人车分流，部分组团要上楼梯进入。
二期
榕景四季D1-D28栋，1690户，18层的小高层，2004年建成，楼龄19年，其实还是看得出有点老旧 ，小区在一期的对面， 近学校，距离地铁站直线不到500米 ，步行可达。
主要户型为 70的北向两房，101的三房一卫，115/117的三房两卫，126的三加一房，139/144的四房。
放盘数量不多，不到30套，7万均价，部分刚刚超豪宅线的有6万出头。
三期
三期建于2006年，距离地铁最远，直线约700米，但是是唯一一线靠江的组团。 从小区去滨江公园和太古仓可以说是下楼就能到的距离。
值得注意的是， 南侧的楼栋距离鹤洞大桥不到200米，会有噪音、粉尘影响。
三期户型偏改善，主要为两梯五户，总高33层 ，78/80/84/93的两房，93的两房南北对流双阳台，可改正规三房，其余是115/122/123/135的大三房，还有148/168/184的超豪宅四房（带入户花园）。 大三房均价7万左右，四房7.5-8万（148的刚超豪，不看江的6-7万）。
四期
四期很近地铁站、商业和学校，各方面很均衡。
内部分了两个组团，和榕风景（2006年）和水岸榕城（2009年），564+1446户，9+17栋，都是电梯小高层。和榕风景是光大地产建的，水岸榕城是中海地产建的，离小学最近。
四期比较少挂牌，主要以2-3房为主，包括72㎡北向2房、98㎡3房（只有1卫）、105-109㎡三房。
挂牌价6.9-7.6万/㎡。
五期
2010年的五期中海锦榕湾属于改善型组团，单价是最高的，7.5-9万为主 ，是小区最中心位置，去 地铁、商场、学校都不远 ，8栋楼1484户，车位700个，楼龄为2010年。位置在整个光大的C位，去哪都算方便。
优点：1、楼龄不算旧；2、很好的园林绿化；3、户型设计不错，先进不过；4、100㎡+的产品为主，圈层纯粹。
缺点就是贵。
产品 主要是三梯六户，包括100-109、124、132㎡的三房，141、176㎡的四房，价格在7.2-9.2万/㎡ 。
六期
六期中海橡园国际，虽然楼龄是最新的，地铁、商场上盖，但是价值没有五期高。
它只有4栋楼，3梯6户和8户，因为是商场上盖，4层以上才是住宅，回家需要转梯。
小区的园林是空中花园，相比前面几期的园林还是差了点。
产品主要包括，45㎡一房，75-82㎡两房，98、126、131㎡三房，146㎡四房，价格在6.6-8.5万/㎡。
优点是塔板结合，中间电梯，围着电梯是四条通道，比一般塔楼有较好通风采光，1-2栋三梯六户和3-4栋三梯八户，得房率7.7成左右偏低。
缺点也比较明显：位置比较嘈杂+近工业大道、部分房源受商场的空调影响，有噪音影响+绿化率不够+小户型多，圈层不纯粹。
比较 适合刚需上车或者投资出租。
生活教育资源
小区楼下就是乐峰商业购物中心 ，各种吃喝玩乐购的商店一应俱全，还有广州顶级肉菜市场 沙园市场 。
小区还是沿江地带，平时可以下来散散步，附近有一些老城区，可以去体验一下地道的老广风情。
江边还有像太古仓、中船汇一众的创意园区 ，这种网红商业和传统商业的结合，很大程度的提升了生活品质。
教育方面，有配套的光大同福幼儿园 ，有3个园区，分别在一期五期和六期，业主摇号入读，口碑不错，接送也比较方便。
小学是省一级的宝玉直实验小学 ，属于海珠区第二梯队的学校，在家长那里口碑不错。
初中需要拼运气。中学派位在海珠区第三组，41中本部、南武中学、江南外国语、5中、41中、98中、33中 ，后面两所口碑相对一般，看起来这个派位不错，但也不稳定。
总的来说，如果你是要刚需上车，预算有限的话，可以考虑一二期，如果介意楼龄，6期可以看看，但是价格会更贵些。
如果你是改善*党**，预算又够，那完全可以选五期，预算低一点的话看三期，有江景，四期，以及六期也都可以。
从总价预算看，400万左右可以买到一二期小两房，三四六期小两房基本要500万左右了。
不过500W的预算可以看三房，一期上车门槛是最低的，但对比下来价格适合又好的是六期98平，南向三房两卫，不过价格在700万附近。
要是想要四房的话，最便宜是二期，最贵是三期、五期（四期选择少），1000-1600万。
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