本次明湖地块，雅戈尔是单独开发，还是会继续和江山万里合作？项目户型是否会像网传那样，1、2号地块建造150到300多平户型，3号地块建造250到450平户型的豪宅？本次项目全装修后的最终定价超50000是板上钉钉，具体大约会是多少？这三个问题是许多人关心的，也是我最近收到的最多的疑问，这次还是做书面回答。
我们来看第一个问题，雅戈尔会不会继续和江山万里合作？这两年，雅戈尔和江山万里合作了一些地产项目，可谓是珠联璧合。雅戈尔提供金融、社交上的支持，江山万里专注于项目建造，双方各取长处，互惠互补。雅戈尔是宁波本土最资深的房企，在宁波开发了不少项目，这些项目大多数都是改善型为主。我们看到雅戈尔这些住宅产品，它在初级改善项目是成功的，但是在顶级项目上一直存在设计、品控把握不足的情况。如果独立打造高端项目，招募团队，打磨设计等，都需要很大的成本。和江山万里合作，借助江山万里的优势，也利于企业在后续发展中，结构优化、轻成本。
意向客户最关心的还是产品的户型面积，是不是和传说中的一样？当看到有别人给我转发来某些博主的“剧透”视频，我感到很吃惊。看到他们神采飞扬的“剧透”，很难相信他们是地产专业主播。也可能是把企业提交预审的几种预期方案，混合到一起了。像传闻中的几种户型加一起，可能要最少五六种，这在顶级品质住宅项目中，品控是很难做到的。
项目虽然是三个地块，但是面积不大，有严格限高要求。如果设计混乱，在楼幢设计、分布，公区景观设计等品控上，都是很难做到的。这样虽然可以最大化开发地块，提升利益，但是需要极大的设计成本投入，极强的设计团队，这个成本增加太大了，反过来成本还是会增加。而且以现在在宁波房企投入的团队，没有那个真有这种品控能力。这两年，为什么一些房企敢高价竞价抢地，建造和杭州同名的项目？因为项目基本上就是套壳，设计费省略到基本忽略不计。
最好的模式，还是1、2号地块开发两三种200平以下的户型，3号地块开发主力户型和临湖高端住宅。至于会不会开发和明湖悦府450一样面积的户型，我想应该不会像自己人补刀。而且从地块限高来看，要是真做到像明湖悦府450一样3米4的层高，可能得不偿失。因为限高，面积做大，层高做高不会有明显利益提升。打造两梯一户的450豪宅，未必会有打造两梯两户，或者四梯两户的300左右的豪宅利益更高。我们知道新世界518户型，3米3的层高，依然感觉有些压抑。计算限高后，3号地块层高3米2能保证利益最大化，1、2号地块项目层高3米，3号地块项目层高3米2。
地块拿地价30126元/平，毛坯限价43500，有加配建的人才房，实际地价应该在31000多一点。定品质等项目的毛坯限价，在新发布的全装修指导文件下，没有太多实际限制意义。我们看明湖品质住宅保利湖光印，加配建后实际地价大约22500，备案均价40200，实际房地价差大约17700。当然它还没交付，最终品质如何还不能定论，具体情况还是业主最有发言权。如果项目品质要想达到凤起潮鸣类似，按现在的形势，全装修销售均价要达到53000以上。看项目的态势，全装修销售均价超55000也可能是保守预估。1、2号地块和3号地块之间，可能会存在很大的价差。具体开盘时间，可能相对别的项目会晚一些，雅戈尔最不缺的就是资金，他一定会看准时机再推出。
这是一个喜欢追求偶像，并期待产生偶像的地方。许多人不间断地问我对这个项目的观点，这是一个很复杂的项目，对设计要求很高，没有几个月就完成整体方案，很可能又会辜负宁波政府的期待。我也希望项目销售均价提得更高，房地价差更大，把3号地块打造成类似江山万里昆吾高层的品质。明湖板块这一年，房价下降了近10%(自媒体在宣传新房项目的时候，标注的周边小区价格都是虚高的)。保利滨湖印系、合能铂府系等，都出现了或多或少的品质问题，明湖的声望和流量都受到一些影响。在宁波政府供地政策变化新政指导下，优质地段打造高品质住宅，提升城市形象，打造标杆品质项目。本项目和明湖悦府450，都任重道远。
如果本项目雅戈尔和江山万里合作，那明湖悦府450会卖期房；如果不合作，那明湖悦府450就会卖现房。
