新年的第一缕阳光，如期而至。
刚过去的2023年武汉楼市，没有比2022年更好，也没有更糟。
有人说，武汉楼市的“大时代”已经过去。
在我看来，武汉楼市的“小时代”已经来临。
总的感觉，经过这几年的大洗牌，接下来的武汉楼市，将迎来更新换代。
国企时代，喜忧参半
翻开年末的土拍名单，清一色的央企和省市区各级国企，其中仅有很少很少的民企。
这不是个案。
自从这轮洗牌来，土拍市场，民企渐行渐远。
这对购房者有什么影响呢？
简单来说，你2024年买房，再碰到民企的可能性已经不大。
买国企的房子，对于购房者来说，一分为二来看。
一方面，国企再怎么困难，目前来看，还不至于爆雷。
也就是说，2024年买房，你不用担心交不了房。
另一方面，国企的后期的物业管理能力，除了一些头部央企外，说实话，从之前的表现来看，堪忧。
此处，我有所指某个主导或者参股大量楼盘的国企开发商，其物业真的不敢恭维。
也就是说，2024年买房，你入住后发现扎心的事才开始。
现房时代，渐行渐近
当然，买房，也不尽是扎心的事。
命运的齿轮转动，泼天的利好也随之而来。
前几年房企频频爆雷后，市场上一直在呼吁“买卖现房”。
这两年，通过市场机制的调整，现房时代已渐行渐近。
我们有理由相信，2024年，大家会有更多机会买到现房。
不信，你去看看三环外，那些卖不动的房子，卖了两三年后，现在都差不多卖成了现房。
三环内，那些地价高的楼盘，也差不多要卖成现房。
而更多新拿地房企，如果不是对自己产品有把握，更愿意选择更容易卖的毛坯房。
这意味着，你买房不用等两年，等一年，甚至一年不到就可以交房。
不经意间，现房时代就这样来临。
二手房时代，提前来临
同样提前来临的，恐怕还有二手房时代。
从国内外发达城市来看，随着土地资源的减少，一个成熟的房地产市场，必然是一个二手房为主的市场。
我们总以为武汉市中心还有大把地，却不知道市中心的二手房时代来得比想象得要快。
多个第三方数据显示，从2023年下半年开始，武汉的二手房成交量多个月份超过新房。
这里面有此消彼长的关系。
以往，新房成交量大，把二手房甩得尾灯都不见。
现在，新房成交难度增大，看中不买的情况比较多，新房成交量下滑。
而二手房市场，就近换房改善，还有买学区房的，都属于不得不买的情况，下手速度要比新房快。
这就造成了纸面上，二手房成交量超过新房情况。
从市场行情来看，这种情况，可能在2024年继续延续。
所以，买房，不要只看新房。
产品时代，加速迭代
当然，无论怎样，武汉楼市，还不可能和北上广深一样，进入完全意义上的二手房为主的市场。
新房，仍然是买卖双方博弈的主战场。
2023年，开发商都把精力放在卷价格上。
2024年，价格方面，估计卷不动了。
对于国企开发商来说，亏本卖造成的国有资产流失，所带来的问题远比卖不动要严重得多。
简单来说，宁可卖不动放着，也不能亏本卖掉。
但是国企也有KPI，这就涉及一个“既要……又要……”的问题——
不能项目卖不动，也不能以价换量卖得动。
么办？
卷不动价格，只能卷产品了。
武汉的新楼盘，但凡价格2万往上走，都和过去的产品有很大不一样。
车库，不再是光线不足，一个个在向商场车库靠拢；
消失了的架空层又回来了，还装修成各种空间，供休闲娱乐；
外立面，粑粑黄、阿戴克已经绝迹，公建化里面已成了主流；
户型方面，大横厅、大阳台是标配，采光和空间感要比以前好很多。
这种产品趋向，2024年会越发明显。
2024年，如果不是诚意卖房，劝你少看房。
因为你去看市面上的新房后，会感觉自己现在住的真不叫房子，心理落差太大。
这从另一个侧面，对大家住的二手房是个产品上的降维打击。
从购房者角度来看，同样的价格，一边是产品力全面迭代升级的新房，一边还是古早年代的房子，购房者会选择哪个？
所以，对于一些年代久远，虽然当初觉得不错，或者说你自己觉得住得还不错的房东来说，现实有些残酷，
时代抛弃你的房子，连声招都不打。
地段时代，学区为王
时代的车轮滚滚向前，碾压的不仅仅现实，还有理念。
以前我们买房，最响亮的口号是“地段、地段，还是地段”。
所以，这么多年来，总是有很多楼盘描述自己价值的时候，总要要说楼盘距离武广只有几公里。
哪怕是跌到地板价的古田的房子，还在打着“距离武广只有几站路”的牌子。
有用吗？没用。
现在武汉缺商业吗？不缺！一个徐东，都有七八个商场，但是不妨碍它房价长期横盘。
武汉缺地铁吗？最起码汉口不缺！一个后湖，到哪都可以地铁到达，但是他二手房都不一定比白沙洲好卖。
“地段、地段，还是地段”所暗含的商业、地铁等综合配套优势，在这个时代，已经不成为稀缺资源。
那市面上稀缺的是什么呢？唯有“学区”！
我在之前写的《武汉开发商蹭学区房的隐忧》（点击标题看原文）一文中提到，现在开发商发现只有榜上学区放在才好卖，
所以采取各种或明或暗的方式蹭学区房。
是的，物以稀为贵，现在市面上啥也不缺，就缺学区。
所以，如果你还买房时通过买稀缺性来实现保值增值，那么，2024年，你在看房时候，必然要关注楼盘对口的学区。
总得来说，2024买房的口号是——
“地段、地段，还是地段”
“产品、产品，还是产品”
你对你意向的楼盘的学区和产品，
有什么把握不准的
可以头条私信我私聊