“保交付”成为房地产行业的重要命题，新楼盘交付就想拆盲盒。
而楼市走低后，大量二手房也在挂牌求购，这时二手房买卖就会有捡漏机会，二手房看得见摸得着，可以弄清楚小区的实际居住环境与房屋质量到底如何，当然没有百分之百的“好”楼盘，所以我们应该平衡楼盘的“不利”与“有利”因素，持最好的心态，找到适合自己的房子。
本期盘点刚需盘—— 金富星澜之悦 。
金星北生活成熟配套小区
不利因素梳理：
1）金星北板块内二手房供应量大，地铁4号线辐射区域有限
金星北区域拥有近60个大型小区，二手房挂牌房源量居长沙各板块之首，超过8000套，未来仍有大量房源入市。早期，该区域的配套设施相对较差，尤其是学校资源不足，让许多业主在孩子上学的问题上倍感困扰。然而，近两年该区域学校建设如火如荼，吸引了多所知名学校进驻，目前拥有长郡系有4所、附中系有3所、3所9年制学校以及望城本地学校，尽管学区概念仍然是支撑房价的重要因素，但金星北板块毕竟属于郊区，且当前二手房市场存在大量供应，供过于求的局面使得房价面临一定的压力。
同时，地铁 4 号线通车后，金星北进入地铁时代，但地铁仍是金星北板块的短板，地铁 4 号线并没有沿着楼盘密集的金星北路走，而是沿着银杉路一路向北，所以地铁能够辐射的区域非常有限。
2）小区实际容积率高，楼间距短，居住舒适度偏低、采光、私密性与通风性差
金富星澜之悦实际容积率有4.1，属于高容积率小区，高容积率小区还意味着高楼层与多楼栋来化解容积率，往往也带来楼间距窄、采光不足的问题，目测金富星澜之悦楼栋的楼间距最近的估计也就30米，一般南北朝向排列的楼房间距应该为楼高的0.7倍，东西向则为0.5倍，所以小区的楼间距，不足的楼间距会造成采光差，尤其是中低楼层，房屋内采光效果变差；其次小区楼栋并排分布，楼间距比较短的，相对楼栋住户之间的隐私都得不到保证；不足的楼间距也会造成通风差，风吹不进来，干扰了正常的通风。
这里需要补充说明一下：金富星澜之悦其实是二期，金湘苑为一期，其中金湘苑的容积率是1.9，而星澜之悦是调整规划之后入市，容积率是4.1以上，这宗地的整体容积率是3.0；金湘苑是省交通设计院为职工定向开发的商品房，开发商是湘交院置业(母公司是省交通设计院)，而星澜之悦是湘交院与金富地产旗下的金德置业合作开发(名义上虽然是湘交院)，根据合作协议内容实际上属于土地所有权转让形式。
3）小区高层楼栋采用“塔楼”结构，中间户南北不通透，边户私密差，半日采光
金富星澜之悦的楼栋采用“塔楼”结构，相邻每户存在一定的互视，私密性略差，但优点就是赠送面积比较大，9㎡左右，一间小次卧；边户123㎡四居室，优点南北通透、南北双阳台设计，但走廊浪费面积，卧室过于强调功能性其房间面积偏小、舒适性降低，需要指出的是边户受中间户影响，只有半日采光；中间户93㎡三居室，南北不通透、主卧与北向次卧面积偏小，只有一个卫生间。
边户阳台视野：基本上都被中间户遮挡，私密性差
有利因素梳理：
1）对口配套学校为长郡月亮岛第二小学+长郡双语白石湖实验中学，望城实施微机派位后，学区属性可能变弱
小区配套的学校是长郡月亮岛第二小学，长郡月亮岛学校实行一校三址，长郡月亮岛学校、第二小学(桑梓校区)与第三小学（梅园校区），长郡月亮岛学校，口碑做得非常不错，是板块内公认的最强的学校。
按照望城以前是单校划片，对口直升，所以长郡月亮岛第二小学可以直接就长郡双语白石湖实验中学，而该学校是全长沙市七所、望城区唯一的外国语特色招生学校，成绩不会差，加上长郡双语管理体系，未来发展很好的一所学校。但是去年说的最热的望城片区“小升初”计划实施整体微机派位，进一步优化学区划分的事情，对于微机派位后，本来的铁定入读可能变成概率入读。
2）小区商业、公园等生活配套资源成熟，地铁距离略远，搭乘略显不便，但公交线路多，出行便利
小区周边有砂之船奥莱、润和彩虹mall、星巢park等大型商业，商业成熟，休闲娱乐购物方便。其中砂之船奥莱是超级奥莱在华中市场的首个代表作，部分入驻品牌包括步步高超市、UME影院、西贝、Marc Cain、I.T OUTLET、永旺莫莉幻想、孩子王、维拓儿童驾校等，儿童游乐设施较丰富，又是一个家庭出游的绝好去处。
小区距离地铁站4号线月亮岛西站大约1.8公里，步行时间大约20分钟，还是略显远，上班通勤基本要靠摩的、的士补位出行，小区周边公交线路比较多，有386、W186路、W187路、W188路、W226等多条公交线路，公交出行比较方便。
3）小区内供应量大、次新房与价格优势
目前金富星澜之悦二手房挂牌量约226套，目前小区挂牌价格8500元/平方米（部分挂牌价格出现8000以下的价格），总价70万左右，非常适合首付20万以内的刚需客户，因为小区供应量大，买方更具有话语权，还可以淘到自住精装修很不错的房源，直接拎包入住，节省装修的时间。
综合来看，金富星澜之悦，适合工作与生活在区域内，看重生活与教育配套属性的刚需自住客户。