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提问：雕叔，我在成都，现在已经有一套房子，手里还有现金80万，同时可以公积金*款贷**，*款贷**额度70万元，现在想在成都投资一套房子， 开始考虑了一下天府新区,但都是期房，所以决定买三环内的二手房，现在看中东湖公园片区的房子，你觉得可行吗?你建议买套-还是套三 ，还有你有什么好的楼盘推荐吗?

回答：成都投资回避爆炒的天府新区，而且距离主城区太远，东湖公园片区可以买，淘二手次新精装三房。离市区近、交通方便、配套成熟是东湖板块相较于其他湖区板块最大的一个优势。东湖公园片区, 学校,公园，绿道，湖，江，医院都有，位置好，到东大街，天府中心，攀成钢，金融城，火车东站，南站都很近。片区成熟， 片区内多中高端，人口不复杂，交通便利，二环高架，公交多，正在修的6号线和8号线商圈成熟，万达广场，包含了伊藤洋华堂、国际百货、超级市场、休闲餐饮、国际影院等教育资源丰富。幼儿园，小学，中学都比较多。总的来说还是 比较值得投资的。

提问：雕叔你好！网上很多声音说高层以后会是贫民窟，因为拆不了。那我们买房的时候是不是应该选像金沙西园一二期、优品道一期这种六七层的房子，房龄十几年，以后开发商还拆得起吗？

回答：网上说的以后高层会不会成为贫民窟我认为以后确实可以成为的，，因为如果一个城市人口大量减少，如果空置率大量增加的话，人们都想向往条件较好的小区聚集，而一部分老房子会被遗弃，但是这跟高层或者别墅没多大的关系吧，我认为真正的原因是人口，如果人口流入多，住房紧缺，市中心的贫民窟就不会衰败。如果有问题，那也一定是你选择的城市、地段有问题，不要甩锅给高层住宅。

提问：雕叔你好！万达一号没有报上号，一直都收不到验证码，已经错过了，请问天新还有哪些盘值得期待啊，我是首套刚需资格。

回答：你好！近期天府新区开盘的还是有点多了，你可关注远大中央公园，天府锦绣、天府里，首开龙湖云著，建发中央湾和保利和光屿湖，招商时代公园。

提问：雕叔你好，我想问下，下个阶段的房价趋势，今天看到了一个新闻说成都深圳上海北京等地的二手房*款贷**可能会限制严重的可能取消你是怎么看的呢？

回答：我也注意到了相关新闻，一方面是各大城市房龄大的停贷，二是一些城市额度紧张,放款周期进一步延长，可能需要6个月以上。也有银行对外表示目前已不接房贷业务，现有*款贷**已排至2022年。三是成都目前还没停贷，只是周期很长。房贷收紧并非最近才发生，早在今年4月份便开始对新房和二手房收紧了放贷“水量”整体来说还是与银行自身的监管以及信贷政策的紧缩相关，完全停贷既不符合自由经济，也不符合长期政策，只能说在接下来的中短期时间内，二手房不太好过，而对于有置换需求、入手需求的，还是及早为宜。

提问：雕叔你好,我是新人,资金能力有限,目前现有资金共计45万(首付+税费)。我在中医大工作,想购买一套小房子作为自住。根据有限的资金,单纯按照位置，看了石人南路的房子都是2000年左右的老房子，所以目前有些困惑，房屋位置(核心区老破小)和房屋品质之间该怎样抉择呢?想听听您的意见，感谢!

回答：有40+万的预算,怎么可能要去买这样的老破小呢?如果愿意多花一些通勤时间，甚至可以去城乡结合部买个三房。如果买二手房一定要看房龄，房龄太久会有一系列的问题。假如你买了一套1990年的房子，房龄已经30年了，50-30=20，意味着你最多能拿到20年的房贷。每个月扛的利息会更多一些。而且你买了房后，即使未来决心要置换，那也是几年后的事情了，到时候下家所能*款贷**的年限会更短，也注定这种房子流动性会越来越差。所以买老房子，最佳的时间段是房龄在15年之内的，也就是2005年之后建成的房子。第二个是房子太老的话，维修成本太高。曾经一个网友买了一套90年的老房子，结果屋内潮湿，墙体结构塌陷，每天挣扎在修下水管道和抓老鼠的焦虑中。为此还要担负了很大一部分经济支出。

提问：雕叔你好!坐标高新天久这边，我现在情况是我租的房要被法院拍卖了，我和房东签约是租期5年，付款方式是押一付一年。现在银行要拍卖我所租住的房子，房东现在也不退我租金。请问雕叔我该如何保障我的权益?如果房子拍卖成功我可以不搬吗?谢谢指点迷津!

回答：你好！买卖不破租赁，你有正式租赁合同，即便是房产被拍卖交易了，租约期间依然是有效，你有权不搬出，要么赔偿合同违约金和剩余的租金，FY也不能强制执行。

提问：最近建发央著和西派金沙都将开始登记，看下来两个产品好像整体差不多。我更喜欢西派的装修风格，但登记时间，央著在前，西派在后。现在担心不参与央著的摇号，西派也没买到。请问雕叔有什么建议吗？另外，综合对比，雕叔更看好哪个呢？原因是什么呢？

回答：西派此前也预售多次，但是顺销了，去化很不理想。而我们预测建发央著的去化会好得多。西派主要有两个卖点，一个是产品好（但是现在哪家的产品不好？不改善？），另一个是对口实小（虽然号称同一法人，但毕竟不是本部，而且小学好，对口初中一般）。但是西派处于的楼市基本面比较恶劣，在三环外侧，临近金牛，缺乏人气和地铁商业等配套，注定是孤岛。就这一个缺点，就赶不上央著了，央著虽然远离三环，但整个板块的配套是丰富的，楼盘林立，人气旺盛，产品也还不错，而且周边有泡小和草堂，相比来说和实验分校相差不大。综合来看，央著更值得去摇号。

提问：雕叔你好！新人首问，有几个问题想咨询一下，万科翡翠公园套三95平285万高楼层/共35层，恒大天府二期套三95平253万低楼层/共18层，复地御香山3悦套三93平274万低楼层/共33层，首创娇子1号套三95平230万低楼层/共34层。1.综合看谁更好？2.、恒大天府二期有一套一样的房子，只是一楼，总价212万，与前4套比谁更好？3.您推荐的天府新区新房川发天府上城、恒大天府半岛、中海天府里，成华新房IN天府、十里风和等项目，刚四能够进入摇号的机率有多大？4.我3年后才有居住要求，是一直等摇号？还是最迟等到年底前或什么时候出手买二手房？谢谢！

回答：1、综合来看，每套房都有各自的劣势，比如卧室偏小，朝北，低楼层等等，综合看的话，当下恒大算是比较热门的区域，性价比稍高，首创娇子单价低，次之。万科位于生态带核心位置，虽然价格偏高，但是周围楼盘林立，学区不错，整体加分，复地相对比较小众，排名第四。2、1楼的可以介乎于首创和万科之间。3、进入的几率得看后续开盘的房源价格和套数来推算，现在说几率，这个为时尚早。4、两手抓，新房（出预售）看缘分，主打二手房，二手雕叔概在指导价出来后2-3个月会有一个明显的回落，到时候是入手良机。

提问：你好，雕叔。手上有差不多80.目前山东德州两套有不动产证的房产（1是铁西佰利金湖城三室，距离工作方便，2是2000年的医药大楼，两室（均不动产证已下发，无*款贷**））。还有一套小产权房产（新领域国际花园）。目前是这样考虑的，老大14周岁，老二11周岁，将来倘若孩子在一二线城市发展，我现在是不是再给一二线城市挣房价上涨的那个差价呢！所以我想先上车，将来即使孩子不在所购买的城市，也可以通过换房来抵御通货膨胀，希望雕叔给出投资最好的地方。谢谢指导

回答：首先你的思路还是正确的。我们早应该看透，现在社会上的资金流向已经演变成了：科技赚钱→金融分钱→房产存钱。无论何种途径赚来的钱，最终归宿永远都是房产。因为，我们目前还没有发明出承载财富的更好容器。房产是现阶段最稳妥最安全的财富容器！没有之一。选择在哪里买房买什么性质的房子是一个非常非常严肃的话题，因为你一生努力赢不过一次资产优化。德州保留一套好的自住就可以，投资来说城市能级太低，未来看不到太大机会，其他可以出手，然后置换到更高能级城市，如果资金充足，可以一二线各布局一套，将来价值应该是最大的。一线城市目前推荐:北京上海广州，其中广州上车门槛最低，房票也容易搞定，本科学历+半年社保。优先建仓一线城市，结合你的房票情况再做判断。二线城市推荐:武汉重庆成都杭州等，武汉已经是这一轮行情的启动初期，可以大胆买入。如果考虑本土作战，山东只看好济南和青岛。投资优先买一线，大单优先原则，买完后如果还有多余资金再买二线。

提问：雕叔你好，未婚，威远三线城市，准备买房投资，家人都不支持，说房价回落，买房会亏，而且月供压力大。该怎么办？

回答：先弄到钱自己买一套然后赚钱。家长喜欢指点子女，主要是因为他们还没把你当独立的成年人，只有你动用大笔资金并且赚到钱了(做生意，开厂，买房)，他们才能接受你独立的事实。未来对家里人，尽量是报喜不报忧，直说赚了多少，别说月供压力多大。人不能被说服，只能被天启。空军的想法是很顽固的，如果你没有非常坚定的理论支撑，你和他们的辩论往往只能是你被说服，而不是反过来。建议你做两件事情，第一件事就是认真分析楼市的理论基础，经济学是科学，明白内在的t-1层逻辑才是坚定信念的方法；第二件事是不再和空军沟通，而是自己去做，只有你自己赚钱了才能有话语权。假如你决定以买房子为目标，那么，花钱请老师，摆平父母，取得老婆信任，都是值得的。家人的枷锁看似可以忽略，但如果迟早要为枷锁买单，那么，越早打破，成本越低。负债率别超过70%，在月供能承受的范围内，可以继续入手潜力盘。

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