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我们前段时间评了北七家的一个楼盘 - 和悦华玺，开发商是首开+保利+金地三家联合开发，今天要评级的楼盘和悦华锦，同样是这三家开发商联合开发的另外一个楼盘。所以，以后看到“和悦”系的楼盘，你们应该就知道开发商是谁了。
大兴已经有13个限竞房项目了，是全北京限竞房最集中的区域，因此也是竞争最激烈的板块。和悦华锦是大兴的众多限竞房项目里关注度比较高的一个，这可能得益于其在营销上的投入，毕竟和悦华锦是目前大兴最大的一个楼盘，大约有1800套房子待售。
说起和悦华锦的营销策略，哥哥深有感触，主要就是两条，一是含糊其辞贴上人大附学区房概念；二是饥渴营销，故意制造抢手热销的气氛。已经有好几个中介跟哥哥说，你可以去售楼处看看，根本买不到，但是我可以帮你买到。呵呵。这么大的楼盘，在现在市况上，还能买不到？预售证没下来还不能卖，倒是真的。
跟附近的其他3个限竞房楼盘相比，和悦华锦最大的劣势在于交通。瀛海府，万和斐丽，禧瑞天著都是在地铁站附近的楼盘，去过这几家售楼处的人可能会听到销售对于和悦华锦的diss - 这里没有地铁，也永远不会有地铁...
和悦华锦的优势，我并不认为是人大附学区房，而是全部6-8小多层纯粹的住宅区，产品户型，容积率1.8，居住密度都相对比较舒服。
为什么我不认为这个楼盘不是人大附学区房呢？和悦华锦距离“人大附中北京经济技术开发区实验学校”的地址只有一街之隔，但很可能是镜中花水中月，看得到却无法触摸到，我可以旗帜鲜明的说，和悦华锦的业主能上人大附中的概率非常小。如果你是希望子女能上人大附中而选择购买和悦华锦，风险极高，需要非常慎重了。在下文教育配套的章节我们会详细说明。
好了，下面开始介绍和悦华锦这个楼盘。
和悦华锦是限价房，位于经济技术开发区（亦庄），项目全部规划为6-8层低密洋房，总共18栋，约1800多套房源。户型为90㎡和130㎡，一梯两户设计，销售均价不超过52695元/㎡；项目占地面积9.21万㎡，建筑面积16.57万㎡，容积率1.8。
和悦华锦评级：
地理位置 ★ ★ ★
区域规划 ★ ★ ★
项目本身 ★ ★ ★ ☆
商业设施 ★ ★ ☆
学区教育 ★ ★ ★
医疗配套 ★ ★ ★ ☆
环境绿化 ★ ★ ★ ☆
房价指数 ★ ★ ★
综合得分 ★ ★ ★
（注：每项满分为五颗星★ ★ ★ ★ ★ ）
购买建议在文末。
下面是单项详细评级。
地理位置 ★ ★ ★
和悦华锦位于位于经济技术开发区（亦庄），地处南五环、六环之间，距离五环5.6km，距离南六环1.2km，距离京台高速、京沪高速也不算太远，距南海子公园大约3公里。虽说属于亦庄河西板块，但其实不在亦庄核心区，距离南六环和瀛海镇更近。这个位置，由于没有地铁，交通只能主要依靠开车了。作为一个刚需限价盘，没有地铁，是一个硬伤。
区域规划 ★ ★ ★
项目处于亦庄河西区域，未来的发展也得依赖于亦庄经济开发区。
亦庄经济开发区作为北京唯一的国家级经济开发区，可以说是南城唯一发展起来的商务产业中心，亦庄目前已经有包括京东在内的，一百多家世界五百强企业入驻，区域发展产业有保证。
从目前看，大兴区对亦庄河西板块，主要规划还是住宅区域，区域内已经有大片的住宅区，南海家园1里～7里，高端楼盘也有海梓府，金悦府，金茂府等等。
项目本身 ★ ★ ★ ☆
项目全部为6-8层花园洋房，共18栋楼，较为纯粹，大约1800套房源，算是大兴近期的大盘了。项目容积率为1.8，车位配比1:1.2。预期交房时间是2020年9月份，需要注意的是，限价房锁定5年。
户型为90平米三居和130平米四居，南北通透，一梯两户设计，销售均价52695元/㎡；户型平整，轮廓方正，南北通透，三分离卫生间设计，明厨明卫。90平米的三居户型主卧和客厅都有赠送飘窗，得房率大概80%左右。
商业设施 ★ ★ ☆
项目周边步行距离可达的购物中心、商超、娱乐等配套设置基本没有，主要依靠旧宫、亦庄核心区等成熟的生活配套，诸如地铁荣京东街站附近的大族广场购物中心，万源街站附近的力宝广场和亦庄创意生活广场，旧宫站附近的住总万科广场。附近的瀛海广场可以解决基本生活购物的需求。
学区教育 ★ ★ ★
学区教育是和悦华锦宣传的最大亮点，也是购买衡量的最关键之处，如上文所讲，我们认为和悦华锦的业主很难上人大附，是个假“人大附”学区房。
首先，人大附中不是任何一个开发商引进的，人大附中快速落地北京经济开发区，与中国人民大学校友、京东集团董事局主席刘强东的积极协调颇多关联。刘强东在签约现场致辞中称，京东穷尽所有可能对此次合作予以支持。而且学校由大兴区政府和开发区管委会全额出资。
如果按照远近距离来单校划片，京东集团的员工住的稍微远点，就没法上人大附中，刘强东岂不是白折腾了？大兴政府未来的教育政策大概率是为亦庄的引进大公司和引进人才服务的，预计首先会优先于在亦庄工作的高端人群，其次可能会多校划片摇号。
和悦华锦的宣传也只是打擦边球，宣传“人大附中旁”，如果你去问开发商，答复就是不保证能上人大附中。
第二，北京市的教育趋势，就是多校划片，而不是单校划片。这个新的学校，没有任何历史包袱，极大概率会走多校划片的政策。
第三，河西区楼盘众多，海莘府，金茂悦，金茂府，金域东郡等等，还有多达1万8千套南海家园的房子。对于优质资源，真要单校划片，估计不满的人群就太多了。虽然人大附有48个班的小学，但河西的住宅区实在太多需求太大。
综合以上的考虑，我们认为和悦华锦的业主子女上人大附概率很低。优升小就近入学的概率实在太低，亦庄的入学政策，未来大概率是“企业优先，全区划片”。人大附学校的建设才刚刚开始，估计建成至少也要3年了。建成之后，我们再看看其入学政策是否如我们所说。
不过，亦庄自身的教育基础已经比较完善了，即使进不了人大附，还有很多其他的教育资源可以选择。小学附近就有亦庄中芯小学、亦庄实验小学和亦庄第二中心小学，初高中还有十一学校，亦庄实验中学等等。就五环到六环间这个地段来说，亦庄的教育资源已经算是非常好的了。
医疗配套 ★ ★ ★ ☆
依托于亦庄经济开发区，项目附近有同仁医院南院 - 亦庄分院，车程几公里，比较方便。
环境绿化 ★ ★ ★ ☆
项目距离南海子公园大约3公里。南海子公园4倍于颐和园的大小，2倍于奥林匹克公园的大小，也是北京市最大的湿地公园，全部建成后总面积超过11平方公里。南海子历史上就是北京最大湿地，是辽、金、元、明、清五朝皇家猎场和明、清两朝皇家苑囿。整个郊野公园内外的建设都非常好，而且是免费开放的公园，南海子公园已经成为南城最大的“绿肺”。
笔者在驱车前往亦庄河西地区的路途中，初步感受是道路宽敞整洁，绿化做得不错，整体密度较低，从大环境来说，还是比较宜居的。
房价指数 ★ ★ ★
和悦华锦是限竞价房，销售均价不得超过52695元/平方米。大兴的几个限竞价房的均价都差不太多，但是其他几个限竞房项目都有地铁加持，理论上有地铁的同等楼盘应该溢价20%左右。
与附近的商品房相比，限竞价房在价格方面是有一定优势的，比如改善型的住宅中铁华侨城·和园的售价是6.7万/平米。
如果与附近的二手房价格比较：
北京城建海梓府，链家上的二手房均价是6万/平米左右；
亦庄金茂悦，链家上的二手房均价在5.8万/平米左右。
另外，河西板块最大的楼盘是南海家园1～7里，总共有超过1.8万套房子，有回迁房，也有大量的商品房，目前链家上的均价是3.7万元/平米。由于和悦华锦是个刚需盘，很难和高端盘金茂府，金悦府等等楼盘去竞争，未来二手市场的主要竞争对手可能还是南海家园，这样价格的压力就很大了，升值会承压。
总的来说，和悦华锦的价格相对周边限价房项目并无优势，相对周边高端二手房有折价，但是相对周边普通商品房溢价高达40%。
购房建议：
项目优点：户型不错，密度较低。
项目缺点：交通和商业比较弱；限竞价房5年限售。
和悦华锦比较适合在亦庄区域工作的人群，90平米的小三居户型，比较适合刚需群体；没有地铁是个硬伤，适合平常驾车通勤的人群，也比较适合在南城需要改善居住环境的老年人群。我们认为，从小区设计来讲，和悦华锦比较宜居；从价值来讲，和悦华锦不如周边的其他几个限竞房项目。
投资不推荐。
预告：
下期楼盘评级 - 大兴-亦庄-金地悦风华