绿都金科和宁文华府11月1日加推高层4、17号楼共110套，其中4号楼130㎡39套，105㎡40套，以上房源均价36000元/平方米；17号楼约139㎡31套，均价40800元/平方米，装修标准均4000元/平方米。登记时间：11月4日9：00至11月6日18：00。验资100万。
目前共计约100组购房家庭参与登记，无需摇号，直接选房落位，选房地点就是该项目的售楼处！
在预售证刚刚领出之际，也有不少粉丝在小胖看房群中议论该盘，但是似乎都没有积极参与的意愿。更有粉丝直言：“不好”。而该项目虽然本次已经登记结束，但还有下次加推，售卖计划预计延长至明年中旬。
（图片来自小胖看房群的群聊截图）
那么针对该楼盘，小胖看房团队也进行了实地踩盘，具体详情，我们一起往下看：“好”与“不好”，你说了算！
全方位信息先掌握
细节看多不会错
（项目效果图）
地址：拱墅区莫干山路与新文路交叉口（祥符板块）
产品：10幢8层洋房及12幢高层组成
户型：105、115、129、139方
装修：精装（4000元/㎡）
容积率：2.5
交付时间：2022年初
物业：绿都物业
物业费：3.25元/㎡/月
拿地时间：2018年8月27日
拿地楼面价：楼面价18363元/㎡（溢价率3.04%，自持10%）
周边配套：西田城购物中心1.1Km 、万达广场2.3KM、北部软件园1.1KM、墩祥街地铁站1.8KM。
售楼处实拍：
（沙盘相册集向左滑动，查看更多）
该项目5#、6#、11#、16#、18#、21#皆已售罄，4#、17#在今晚选房，目前总体去化约2/5左右。
售楼处特别设立贝壳新房接待处（已与线下中介达成合作）。
在项目17#西面规划了下沉式广场，含：恒温泳池、书吧、风雨连廊等。
（下沉式广场参考）
精装修明细：
4000元/㎡装标：四合一智能入户门、客餐厅地面为石材铺设，格力的中央空调、博世地暖、百朗新风、西门子三件套+方太水槽洗碗机、高仪或科勒的卫浴系统。
和宁文华府劣势分析
无无需摇号是有原因的
一、周边城市面貌略LOW：
（项目北面文新路）
（项目北面，一路之隔的人才公寓）
（项目北面约180米的消防中队）
（项目南面约600米的北软）
和宁文华府项目周边城市面貌还是稍微low了一些，北面文新路较窄且无拓宽可能，西面高架、南面为北部软件园，且并无重大利好在此规划建设。
虽不可否认有盘石此类独角兽企业在北软办公，但大部分仍为小型互联网公司，难以像阿里于未来科技城一样，带动整个板块的发展。
二、价格基本无倒挂
以上为绿都金科和宁文华府向购房者们展示的周边房价地图一览表，可以看到周边二手房均价多在4W—7W/㎡之间，但是在计算过程中给所有二手房都加上不满2年的增值税5.6%及个税1%。在此基础上，还另加约20—30W的装修款，理由是：二手房的装修一定不是自己喜欢的，需要重新装修的成本。
笔者认为该价格表有失公允，另外调查了一番周边的房价。就拿距离该项目最近的阳光郡举例来说：
7月底阳光郡成交一套115方毛坯房源，单价33044元/㎡，同样加装标4000，单价为37044元/㎡，与和宁文华府相差不大，可以说基本无倒挂。
三、学校教育水平无参照
新房学区根据就近分配的原则，基本可以认定为项目北面规划中的公办小学，目前仍是一块空地，是何教育集团暂未确定，后期教育质量不敢保证。
而主城区较余杭区最大的优势就是学区，若3.6W的均价不考虑学区优势，天空之城难道不香吗？
四、项目周边噪音困扰
项目西面即莫干山路高架，去申花是近了，但噪音也有了。
除西面的高架外、北面的消防中队、小学等都不可忽视。想象一下：与学生们一起打铃上下课、与消防中队们一起出火警、与高架车流共同来来往往，那画面真美。
五、绿都+金科，品质打问号
和宁文华府项目是绿都和金科联合开发，操盘方是金科。据销售人员介绍:金科作为实力雄厚的房开公司，在本土有重庆“绿城”和“滨江”之美名，且目前已经确定将与新城集团合作，前期新城已经拿下的地块，后期由金科买进建设，扩大规模。
但据笔者了解：金科进入浙江后共有项目10余个，多数分布在温州、台州等地、杭州仅三宗，分别为：碧桂园金科尚合府、金科碧桂园博翠府、绿都金科和宁文华府。无论是绿都还是金科目前皆无交付记录，无可参照。
六、地铁不是最近的
目前距离项目最近的地铁站为2号线墩祥街站，约1.8KM ，后期规划地铁10号线祥园路站约900米左右，但众所周知，除非是地铁口盘，不然很难为其带来价值红利。
和宁文华府优势分析
它也并非一文不是
一、建筑设计、园林景观设计牛
和宁文华府项目总体设计基调还是比较高的。
请来了GAD、朗道国际来分别担纲建筑、园林景观设计，GAD在杭代表作有：绿城江南里、桃李春风（四期）、凤起潮鸣等。朗道在杭代表作有：绿城沁园、天空之城等。
二、装修细节值得肯定
（115㎡样板房部分供参考，向左滑动查看更多）
和宁文华府4000装标地暖、新风、中央空调一样不落，客餐厅又是石材地面，还有以下装修细节贴心之处。
①厨房有少见的大面积玻璃面，采光视野自不必说，且 窗户增加手摇开窗器 ，方便开窗。
②厨房移门为 上滑道 ，使地面方便清洁。
③所有水槽台面皆设计 挡水条 （边缘皆略高于台面，使得水渍回流向水槽，而不易渗水至下方橱柜，增长橱柜使用寿命）。
④客餐厅顶部设计独立 圆弧吊顶 ，增加美观性。
以上所述，皆为笔者实地踩盘后的真实体验，可在后期楼盘加推中作参考。