最近有不少的朋友咨询西四环北京建工开发的新项目【熙华台】，刚好昨天他们售楼处第一天开放就过去找朋友实地考察下，看看这个项目到底怎么样？值不值得买？

一、项目基本信息及位置

建筑类型：洋房、小高层

占地面积：约1.69万㎡

建筑面积：约5.13万㎡

产权年限：70年

总户数：437户

容积率：3.07

绿化率：≥30%

车位规划：531个，配比1:1.2，人车分流

产品类型：96-156㎡ 三居至四居

项目位置：北京西四环中路西侧400米，莲石路南侧150米；

商业：华熙LIVE、翠微百货、万达广场、西点茂购物中心、凯德晶品购物中心、印象城、银座和谐广场等；

医疗配套：毗邻301（中国人民解放军总院）、302（中国解放军总医院第五医学中心）、中国解放军总医院第三医学中心、北京中西医结合医院等；

公园配套：北京国际雕塑公园、绿源公园、五棵松公园、旺景公园等；

教育配套：五一小学、建华实验学校、大成学校、丰台实验学校、北京十一学校等。

项目区位

小结：

优点——从基本情况上看项目位于西四环旁，距离五棵松约2公里、丽泽商务区约7公里、金融街约9公里，西南侧约500米还有地铁11号线二期青塔站，可以满足工作在西部地区朋友们职住一体（通勤低于30分钟）的。户型面积段则偏向于首次改善客群，3-4居的设计满足多孩家庭或三代同堂的需求。且因为地处四环，周边各类配套完善，未来二手房交易变现能力较强。

项目位置到核心地区距离

缺点——北侧有铁路且是高架，未来对小区会产生一定的噪音影响（据说开发商在建筑的隔音降噪方面下了很大成本，不知道是否能落地）；地块占地小密度高，整体上来说居住舒适度会打折扣。

二、楼栋分布排布和户型设计

从售楼处的沙盘模型上可以看出，整个社区被青塔西里4号院分割成东西两个组团；其中，西区小高层为主，东区洋房为主，所以东区的舒适度会略高于西区。

售楼处楼栋分布模型

东西区楼栋图

从各楼栋面积段划分来看， 西区 1#楼2个单元均为三居户型（边户是96㎡、中间户为115㎡）；2#楼1~2单元和1#楼户型排布一致，3~4单元则是三四居户型（125㎡的小四居）；3#楼则是6层高的洋房，主打125㎡经典小四居。 东区 1#楼均为三居户型（两侧边户96㎡，中间户115㎡）；2#~3#楼 均为四居户型，面积为156㎡，总楼高7~10层，大户型客户可重点关注这两个楼栋 。

社区楼栋及户型分布图

项目户型 设计上也相对简单，只有四种户型，分别是96-115㎡三居、125㎡小四居和156㎡大四居。小高层（18层）为2梯2户，其他楼栋（6~10层）为1梯两户(电梯双向开门），均 标配私家电梯厅 。

赠送面积 上开发商倒是也诚意满满，终于又见到了“喜闻乐见”开放阳台设计，预计 赠送面积可能在5~14㎡ （最终以开发商报规户型尺寸为准）

熙华台户型图

售楼处户型模型

小结：

优点——眼镜户型+全明格局，让居住舒适度有保障；全户型标配私家电梯厅和阳台赠送面积，实际使用面积空间更大，性价比更高。

缺点——96㎡边户户型入户玄关走廊浪费空间；除156户型外，其他户型厨房空间小，使用起来会比较局促。

三、建筑风格和园林

社区建筑风格主要以造型元素（楼顶装饰造型），辅以玫瑰金铝板（楼体立柱装饰条）、高级灰铝板（楼体立柱装饰条）、深灰真石漆（外墙主体）、深灰金属格栅（部分楼体装饰条）组成。

园林采用“现代东方自然风”设计风格，整体采用了引青绿入园，提取《只此青绿》故事脉络进行重塑演绎，形成了“瑰意生活，青绿之境”的主题概念；通俗说讲社区规模比较小，要主打实用主义，通过硬化路面配合绿植花园，给未来的业主留下充足的社交活动空间。

建筑外观效果图

园林设计概念图

园林设计概念图

小结：

优点——楼体外墙以真石漆涂料为主，未来出现“货不对板”的概率很小；园林简约设计好打理，在这么小的空间内可以为家里的老人、儿童打造出舒适安全的活动区域不容易。

缺点——受制于占地面积问题，社区公共空间相对较小。

四、周边房价现状

这个项目指导价约8.5万/㎡，而周边二手房均价从4.7～10.8万/㎡，价格差异大的原因其实很简单，就是青塔这个片区大部分都是九十年代建设的社区，次新房非常少。品质好的新房小区例如项目南侧的保利和光逸境均价约10.5万/㎡，大成郡均价约8.5万/㎡，再远一些的优质小区价格更高。

所以这个项目周边“老破小”置换升级改善需求很大，而且未来该小区二手房竞争也不大，变现能力还是有的。

项目周边二手房价格

开发商展示的周边房价

小结：

优点——新项目售价对比周边品质次新二手房低，且开盘大概率会还会有优惠，整体来说价格还是有优势；同时，相同区域内供地少、改善需求大，未来二手房销售竞争小，保值变现能力有保障。

缺点——周边“老破小”拉低区域均价，买房时心理上多少有些觉得价格高不舒服。

总结：

优点：

（1）北京本土国企开发商（北京建工），买期房没有“暴雷”风险’

（2）项目位置不错就在西四环边上，有地铁、有学校、有商业、有医院可以说要啥有啥；

（3）户型方正全明格局，还有私家电梯厅以及阳台赠送面积，这个是加分项；

（4）建筑风格和园林都比较务实，深色外墙采用的真石漆涂料比较耐看，园林也更注重实用性，不太可能出现“货不对板”的问题；

（5）售价与周边次新二手房比略低，且首付、税费都比买二手房更合适。

缺点：

（1）距离铁路近（在项目北侧），就算开发商对门窗做隔音降噪处理，开窗后的噪音影响不可避；

（2）项目被现有社区分割成东西区，导致社区内活动空间变小；

（3）大部分户型厨房空间小，在实际使用过程中会有明显的局促感；

（4）周边“老破小”影响区域城市界面。

总体上来说，这个项目对工作在北京西部金融街、丽泽商务区、五棵松的刚需改善购房者来说还是值得考虑的，售楼处目前已经开始接待客户，样板间预计会在9月中旬开放。当然，如果您资金更充足，那还是建议优先选择海淀区的次新房[呲牙]

好了，今天的新房测评就到这里，感谢你的观看。

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