乐山市中区有81万人，但目前市中区的房产存量却可以容纳至少75万人。
这个是乐山市中区城区的地图：
整个城区分为东南西北中以及老城区。
其中东城区的商品房集中在：翡翠片区；
北城区分为：万达片区和通江片区；
西城区包括：苏稽片区、青江新区和蟠龙片区；
南城区分为：滟澜洲、车子、肖坝片区；
中心区就不分，图中比较宽阔的是绿心公园。
咱们来严谨的算一下整个乐山市中区有多少套房子：
万达片区：
二手房：
名门外滩、罗浮盛世、铂金汇、浪琴湾、鎏金华府、文轩府、蓝湾半岛、嘉州春天、万达住房1到3期。
每个小区住房存量：
1424、3001、1164、1386、450、477、2480、1044、3330
已售罄新楼盘和即将售罄新楼盘：
达公馆、富力、天立、森林城、美的、和喜、棠樾澜台、阳光玖著。
他们的存量：
322、1072、1398、1500、2125、1535、1552、1752
所有数字相加： 26022套。
以上是可以查到数据以及本人验证过的大部分小区，还有查不到数据和不好统计的小区：
星河家园、王河小区、翰林印象、学府苑、干警花园、文星府、檀木家园。
目测至少2000套。
2000套是起步线，就王河小区你告诉有2000套我都信，这一坨有差不多一百栋房子啊！
所以整个万达片区房屋之存量保守估计：28000套
翡翠片区：
嘉州长卷、翡翠新天地、翡翠3期、翡翠君悦湾、翡翠紫云府、海天假日半岛、领地国际公馆、翡翠滨江、滨江花园城、银杏华庭。
他们的存量：
3771、809、4060、7882、880、4510、5000、936、2013、178
所有数字相加： 30039套。
还有查不到数据只能估算的小区：
翡翠一期，翡翠二期，翡翠明珠，名城左岸，警官新城，香木岭。
本人估测之下，至少2500套。
这还完全没算一大波自建房及两个多层小区。
所以整个翡翠片区房屋之存量保守估计：32539套
青江新区加蟠龙片区：
兰台府、领地澜山、青江澜台、邦泰国际社区、时代青江、世豪广场、十八度森林、青江府、凤凰国际、锦绣星城、邦泰天著、邦泰中心、西城首座、万华国际、梧桐公馆、中心城1到4期、棠颂府、605公馆、瑞云里、天空墅、东方广场、西城国际、部落阁、万和华庭、凯旋城、嘉美逸都、城际领域、城际御风庭、乐达华府、玉龙居、西岭美庐、永兴一品，意凡新城。
分别存量：
1900、1368、1185、7749、1718+3904、2604、624、3190、3643、1942、376、602、540、1040、658、8425、727、3700、415、1070、262、1862、756、1039、1059、360、816、389、244、326、512、252、232
所有数字相加： 55489。
以上还有无数没有算到的小区：蟠龙社区，汇丰国际，流水庭院、青江明廷、麓城一期以及一大波自建有证房和无证房。
至少5000套。
整个青江新区和蟠龙片区房屋之存量保守估计：60000套
滟澜洲 ，开发商提供的数据是15000套，我算出来的数据是16000，按他们的来： 15000
其他的地方就不一一列举了，直接上我查阅结合估测下的数据：
车子片区：13000套
肖坝片区：10000套
通江片区：20000套
中心区：18000套
苏稽片区：5000套
老城区：36000套
以上数据除了肖坝片区，皆为保守数据。
整个乐山市中区房屋存量之保守估计：237000套
这个数据多不多？
我在乐山从事房产中介四年，看过的房子没有1千也有800，市面上绝大多数房子都是3房的，甚至15年以后的好多楼盘，两室最多1成，其余全给了三房和四房。
粗略估计，100套房子，70套是三房，10套是2房，10套是4房和5房，其余则是公寓和超大房型。
所以若论居住人数，可以把所有房屋都看做3房，而3房可以住多少人呢？
3房的设计就是3代人居住，父母、自己和爱人以及孩子，也就是说，可以住5个人。
但考虑到单身和未生育情况以及独居，一般住3口人上下，我们取个比较低的数值：3人。
237000套房子可以住711000人，整个乐山市中区的人口是81万人。
而且这还是以上数据之保守估测。
备注：纯商业公寓我还没有算，10000套没跑。
备注：冠英的四五个楼盘我也没有算，因为那里是五通桥的地界了。
备注：刚开售不久的楼盘我没有算，且乐山最近还会有几个楼盘开盘。
综合来算，25万套没跑，至少可以住75万人。
如此我敢说，3年内，乐山市中区的房产库存，肯定一定必定够81万人居住。
咱们再说入住率。
本想调查清楚市中区的房屋入住率，却发现这项工作靠我自己没法干。
最近粗略调查了5个小区：
海天假日半岛 ，4500套房子，分为1期，2期，3期，4期。
从12年修建到20年，1期和2期的装修率很高，差不多在百分之80以上，3期和4期由于才交房一年左右，只有不到百分之40。
领地国际公馆 ，5000套房子，从14年修建到18年，我调查了7个单元 ，每个单元只看一个位置，估测装修率大概在百分之60到70之间。
罗浮盛世， 3000套房子，从14年修建到16年，装修率至少百分之80。
滟澜洲朗悦里 ，装修率百分之30，未来几年不会涨，惊不惊喜？
我们小区， 2001年修的，175套房子，你们知道登记车辆有多少辆吗？
吓死我了，超过100辆。
入住率更是高的可怕，百分之90以上。
这是门卫告诉我的，本来我是不信的，直到叔叔最后说的那句话——住的人多，只有几户人常年在外地，过年才回来。
他的话是可信的，你们想不到吧，我们小区是市中区四大本地顶级开发商之一的立事达最早期修的，物业至今仍然是人家的花城物业，也就是说，管理的很好，就175户人，有四个门卫，2个卫生阿姨。
人这么少，物业费都过他们手，整个小区的情况他们了如指掌。
装修率略微高于入住率，综合估测，整个乐山的入住率应该在百分之75左右。
备注：中国整体空置率是百分之22.4，远高于国际平均水平，这还是2017年的数据。
再来看城镇率：
结合很多房子并没有住够该住够的人，比如，三房住一两个人。
市中区是地级市，对于其他区县有虹吸效益，城镇率应该要高于其他区县，所以整个市中区城镇人口应该高于81万的百分之53。
下图是乐山各个区县的人口，以及2010和2020年对比：
发现没有，除了井研和马边，其他区县人口占乐山比重降了，市中区涨的最多，你说市中区还会继续吸走人口吗？
确实会，但是成都也会吸走整个乐山的人口啊！
加之整个四川离婚率很高，整个中国出生率低的原因，所以可以看到的是，市中区人口是不可能涨的。
毕竟整个乐山，2020年人口是316万，相比于2010年少了7万人。
上文已经说清楚了，市中区库存可以足够75万人居住，城镇率能到哪？
百分之80吗？也就64万人啊！
而人口后继无力，供大于求，且求还在减少，你告诉我，这个房价怎么涨？
什么？
一家人买多套？
你怕不是失了智！
想什么呢！绝大多数人，都是底层，什么是底层？
就是永远在希望和现实里选择无奈，最后大多数都会在各种支出和收入增长缓慢中凑合。
别抱怨，东亚和所有发展中国家的底层民众、发达国家的穷人大多活的都不幸福。
多数人的一生都是在解决有钱就不是问题的问题，并且无数人都解决不了。
人生就这样，小撮人躺平，部分人努力，另一部分假装努力，还一小撮人努力加奋斗加坚持，最后，只有小部分人活的美满。
备注：讽刺的是，那一小撮努力加奋斗加坚持的人反而多数都不快乐。
所以，一家人想买多套的需求根本就不是有效需求，我还想要3个老婆呢！
并且，乐山老龄化比我国整体老龄化高：
2018年统计，整个中国60岁以上老人占比是百分之17.9，目前应该在百分之19左右，而乐山是百分之24，另一个数据里，市中区占百分之22，这说明什么？
青年人外流了。
接下来，咱们来算一算乐山市中区城市人口， 这个才是关键！
乐山有11个区和县，市中区是其中最大的一个。
市中区有哪些区域呢？
张公桥街、泊水街、上河街、肖坝街、通江街、柏杨街、大佛街，苏稽镇、车子镇 ——— 安谷镇、土主镇、水口镇、牟子镇、茅桥镇、青平镇、白马镇、棉竹镇、临江镇、九峰镇、罗汉镇、全福镇、童家镇、杨湾乡、悦来乡、剑峰乡、凌云乡、平兴乡、普仁乡、石龙乡、九龙乡、迎阳乡、关庙乡
其中蓝字是城市人口，咱们来看看各个区域2010年常住人口有多少人？
62555、56222、35449、36850、48651、98395、12085、37777、13284 ——— 26791、16186、177127、22947、12388、9090、7702、12809、12809、6968、14942、10967、10574、10675、15274、8572、11181、10492、8490、3244、6557、3485、5275。
城市人口和乡镇人口分别是： 401268、261546。
一共是 662814 人。对不起，以上数据2020年人口普查找不到。
但是我找到了另外一个数据：
市中区城镇率百分之74，远高于乐山整体水平，这说明什么？
市中区吸走了大量其他区县城镇人口。
2020年市中区人口81万，相比于2010年的66万多了15万，乡村人口少了4.4万。
这就可以大概算出如今的城市人口和乡村人口，因为市中区人口多了15万，这多出的人口肯定是城市人口：40万加15万，等于55万。
然后乡村人口又减少了4.4万，考虑到死亡人数，（占比不超过百分之20）。
所以，整个乐山市中区城市人口应该小于城镇人口60.7万，大于58万。
如此可以算出，整个市中区， 住在城市的人口占比在百分之72到74.5之间。
不考虑人口流入和流失，基本是顶天了。
再次强调，目前乐山市中区的房子可以够75万人居住。
我回望了我身边的所有人：
父亲有三个兄妹，兄弟家是女儿，市中区 没 房；姐姐家是儿子，市中区 有 房；妹妹家是女儿，市中区 没 房；我家是儿子（我），市中区 有 房。
母亲有两个哥哥，一个弟弟， 全部，都有房 ，其中二舅舅家，算上表哥丈母娘，有三套房，而一共只6口人。
我三个同事：一个是城中心自建房栋主，一个加上丈夫父母，有三套，一个因为家庭原因，在市中区买房毫无意义。
我的两个发小：市中区 都有房。
我的小学初中还在联系的朋友：5个，只有一个在市中区没有房子。
我还能联系的4个高中同学：3个在市中区有房，1个没有必要在市中区买房，他住牟子镇，离城里就2公里，离翡翠500米。
所以， 一共有21个家庭，只有5个在市中区没有房子。
百分之76，住房拥有率百分之76！！！
我能代表大多数底层农村进入城市之家庭情况，那就是，本地刚需基本已经买完了！
一样商品的价格，主要受供求关系、市场炒作（资本流入）影响。
三四线城市因为人口外流，产业无法升级，资本是不会流入的，连本地大型开发商近期都不在本地拿地了，外来开发商这几年基本都赚不了钱，卖的好的都是刚需里的入门级楼盘。
供求关系不能简单的看做库存和需求，因为这25万套房子，目前应该有20万套住着人，还有5万套要么清水，要么装修了没人住，要么租给别人，这些房子如果不卖，不流入市场，就不会造成供货增多。
但上文数据可以看到， 需求是肯定后继无力了。
可是这5万套房子谁来接盘呢？
备注：其实装修了的房子才是出售房产的主力军，我统计过，整个市中区目前出售房产1.3万套，其中只有不到6000套没装修。
首先，城镇率不会增高了，那些后补力量要么是离城区很近的乡镇人口，要么是儿女在城市里有房的老人。
这部分老人会买房子吗？
第二，其他区县人口流入市中区，是的，这将会是未来刚需的主力军。
但空间不大了，这十年，市中区已经吸走了整个乐山百分之5的人口，市中区占整个乐山11个地区人口的百分之25了，未来还有多少呢？
而新楼盘还在修建啊！目前至少还有5个楼盘近期开盘，以及城区核心位置的五六块地未拍卖。
可是城里的空置房还会增加，因为人口外流，我知道的好多房东，卖房的原因是在外地有房，举家离开乐山。
这会推高房产危机，因为库存太大，等市场饱和之后，大家都有房子，租不出去，卖也为难。
而房产税已经出台，五年肯定普及全国，这5万套以上的房产肯定是被征税的排头兵 ， 而这些5万房东会如何呢？
并且，中国人购房的顺序是这样的：
区县房屋卖掉，买三四线，三四线卖掉，买一二线。
以乐山市来看，需求大规模减少，还有多少人会卖掉区县房产来买咱这儿呢？
但是肯定有一部分人卖掉咱这里，去买一二线。
所以，不久后，市场会出现： 大规模卖房！
记住，房产税一出，至少对于三四线城市房价，一定是巨大打击。
综上所述，像乐山市中区这样的三四线城市，库存大于需求，城市化已经到顶，二手难卖增高房产危机，房价肯定跌，不是阴跌。
啥？
有人有反对意见？
——钢筋、水泥、建材都在涨，房产税一出，房东持有成本继续增加，一样商品，成本涨了，价格肯定涨！
这就是胡说！而且八道！
商品的价格从来不是因为成本，而是供需关系。
举一个简单的例子，之前非洲猪瘟，猪肉暴涨，后来大规模增产，猪仔成本就一千多，然后猪多了，价格雪崩，一头猪才卖1700。
加上饲料、人工、场地等消耗，亏本了。
就连石油这种带着极大政治因素的玩意儿都遵循这个逻辑，美国想搞俄罗斯，让沙特增产石油，供多了，油价就降了，俄罗斯石油贸易外汇就少了。
普京曾说：油价低于70美元每桶，俄罗斯就别谈什么发展。
所以，想投资这类城市房产的朋友，别来，就是送。
咱们今天来个负责任的预言：乐山冠英那几个楼盘，有一个算一个，买了想赚钱，白日梦！
到时候大概率，就是鬼城。
还有那个包德未来城，那是巨坑，不说其他问题，就那个户型，简直不能看，看客厅进深。
滟澜洲又如何？
整个半岛，二手房出售房产比例超过百分之8，远高于整体数据。
门市又怎样？有一两百万闲钱的朋友，想有目前门市的收益，门路可太多了，银行大额存单收益虽然不算高，但我流动性强啊！
公寓，你说公寓？
市中区有一个算一个，都不怎么样。
世豪的公寓够火了吧！
咱们算一算收益：
37平米，大概价格在23万，装修3万，26万，税费8500，成本268500。
租金最多1200，别跟我杠，旁边时代青江和西城国际公寓都低于这个价。
一年租11.5个月，一共13800。
收益率5.1。
是不是还行？
但是，不可能有任何涨幅，并且这是最理想的状态，且商业公寓转手特别难，百分之17左右的税啊！
并且，你那装修，四五年后是不是得翻新？不然凭啥能租1200？
房价会涨？
三年了，市中区二手公寓就没涨过价。
还不如去买领地国际公寓，租金800，带装修18万之内能拿下，收益率差不多，但人家是住宅产权啊！过户就几千块。
甚至可以这么说： 整个乐山，现在投资，根本不可能赚钱。
更别说*款贷**买房的朋友了，几年下来，银行利息都要好几万啊！
暂时没有必要买房的朋友，确实可以观望。
目前成交量已经腰斩了，我调查过5个城市的成交量，一二三线都有， 成交量至少降低了百分之20。
一旦成交量下降，房价肯定降低，观望的人会越来越多，然后就……
而今时不同往日，以前是调控下的转变，现在是库存的溢出，全国的库存早就超过人口了。
所以，这不是周期，而是，未来的大方向：
只有一二线的核心区域会长盛不衰，而三四线，除了极个别，唉……
新楼盘暂时还会有人买，主要是改善和区县刚需，而二手房很长时间卖不出去，要不了半年，二手房房东撑不下去了，整体房价会大规模下降。
但不会降太多，降到租售比的200-300之间的估值为止。
这是什么价位呢？
拿翡翠的房子来说吧！
领地国际公馆89平米的装修三房双卫，目前价格在68万左右。
租金大概在1800，以租售比200-300为例，估值便是36万-54万之间。
哎呀，这……
当然，这是我猜的。
目前国内最大的内忧是 ：
1，生育率越来越低，已经到完蛋的边缘了。
一旦掉入了低生育率的坑里，想爬起来，非常难。
中国的生育率比日本还低，我们国家要不了多久大概率会负增长，老龄化都差不多百分之20了。
人口结构出了问题，青年人占比下降，损失的则是一个国家的活力、创造力、经济增速。
这，不敢想啊！
2，国内贫富差距越来越大。
而房地产则是加速这两点的重要因素，*压打**房价和出台房产税，一来是降低内患，二来是替代土地出让金，解决未来地方财政问题。
房价走低的负面结果，对于生育率继续走低所带来的巨大危机，真的是小事儿，生育率是一个国家未来发展最重要的指标。
私以为，目前上面对房企下三道红线和出台房产税，是一种壮士断腕的决心，和国运比起来，就算成交量腰斩、房价持续下跌、几千万房产从业人员慢慢失业、增加百分之1的社会整体失业率，又如何呢？
中国建国七十年，多少次国运之战，多少次改革，多少次死里逃生？
哪一次不是伴随着巨大牺牲和顶着天大压力？
就说当年严打所带来的社会动荡，都会比接下来的房产巨变的负面影响大。
目前，我国正面临一次巨大挑战。
国家发展都是这样，出了问题，调整，又出了问题，继续调整，问题太大，那就大刀阔斧。
否则，就走下破路了，若不天降超级强人，那么……可参考大明中后期。
备注：插一句题外话，这二十年整体房价一直涨的一个重要因素是人民心中关于——房价一直涨，有钱就买房——的思维，但这种思维就不会改变吗？
连几千年来传宗接代、生儿育女的思维都变了，买房思维就不能改？
乐山的人均工资4000左右，二手房和新楼盘综合平均不到6000，大家压力远比全国平均水平低，我的知乎网友们都羡慕咱乐山人民。
人民喜欢享受，下班高峰期都是在6点左右，说明没啥人加班。
晚上都吃喝玩乐， 乐山美食甲天下，茶楼遍地走，麻将酒吧KTV。
这是一个幸福指数极高的城市，虽然我活的很不快乐。
一套紧凑电梯3房带装修，要求不高也就70万，首付30万，*款贷**40万，还20年，月供2800，两口子一年挣10万完全没问题，这个月供压力不大。
剩下的钱应该可以过一个质量不差的生活，每年还可以国内游2次，省内游很多次。
- 为什么要推高房价让多数人处于一个压力巨大、生活憋屈、毫无娱乐的人生之中呢？
- 当然，以上数据，谁能把房价推高呢？