唐镇
外环外价格最高的板块之一
喜欢的人贼喜欢
鄙视的人颇有微词
任何人都可以对一件东西表达看法
但只有真金白银的投入才是最真实的表达
今天来观一观大家用金钱投入支持的唐镇
底气有什么
得天独厚 的需求优势
提唐镇，必有张江。
张江作为上海高新科学技术发展的发动机，体量正日益扩大。
截止到目前，张江全域约有2.4万家企业、1800余家高新技术企业，大多以生物医药和集成电路等先导产业为主。
加上金桥和川沙，三大副中心大量高科技企业，造就出大量高收入人群，叠加唐镇自身的张江集电港、银行卡园等产业，海量居住需求被释放出来。
而地理上，唐镇被三大副中心L型包围，得天独厚的地理位置让唐镇成为大量外溢居住需求的第一承接人。
外溢居住需求的导入需要良好的交通配套支持。
唐镇板块虽然轨道交覆盖较少，但有着上海地铁网络中能级最高的2号线，可以不换乘通达市内大部分商务中心和机场火车站。
加上外环线、串联内环、中环、外环、郊环的龙东大道，以及浦东地区密集的路面交通，可以满足周边区域客群不断导入和居民出行需求。
居住品质 +教育资源
唐镇作为外环外最贵的板块之一，另一大优势就是优秀的居住品质配上不错的教育资源。
相比于主城区，唐镇开发晚的好处是板块以次新房为主，城市界面更新，观感更佳。
唐镇大致可以分为核心区、四兄弟、王港卡园和创新中路四大片区。
唐镇核心区，这里是唐镇最早开发的片区，商业配套比较成熟。
其中北侧以次新商品房+四大别墅区为主，居住氛围良好，对口为北侧东方幼儿园+福山唐城外国语小学（唐龙校区）+建平培德实验中学。
南侧是唐镇的中心片区，以动迁房和老式商品房为主。
唐镇四兄弟主要指仁恒东郊花园、浦发罗兰翡丽、大名城紫金九号和华侨城，对口福山唐城外国语小学+建平培德实验中学。
王港区域，是著名的“卡园”所在地，唐镇板块均价较低片区，老公房较多，城市界面较核心区相差不少，学校也比较一般，均价在4-5W间。
创新中路地铁站周边区域是唐镇重点开发区域，未来将有大体量商业、住宅、医院、学校以及交通枢纽等配套上市。
唐镇核心区和四兄弟片区，不仅小区居住品质过硬，教育配套同样上乘 ，是唐镇站稳外环外高地的扛把子选手。
高能级规划，自身+依附
2021年，新的张江科学城规划中，唐镇被正式纳入张江科学城，两者联系更加紧密起来。
唐镇自身的小发展依托于张江科学城的大发展之中。
唐镇自身发展以新市镇中心为核心，定位为唐镇的核心居住社区。
唐镇未来将努力补充配套短板，完善核心居住社区的定位，努力打造成为浦东外环外最宜居的社区之一。
许多人对唐镇自身规划充满希望，更多的信心是来自于唐镇背后的巨人——张江科学城。
张江自发展以来便给与了极高的定位，2022年又在产业规划中给到了最高定位——集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业于一身的核心区，上海唯一。
企业聚集中，张江北部区域，高能级企业分布已经基本形成聚集连绵区。
创新要素中，张江是浦东最重要的创新要素集聚区，同样集中在北部区域。
商办规模中，张江未来的商办供应规模很大，成长空间非常大。
综合来看，张江不仅同时拥有三大先导产业规划定位，高能级企业数量和创新资源能力也具有优势，商办供应空间充足，未来发展潜力无比巨大。
国家再度给与张江科学城如此高的定位与支持，未来的张江只会越来越强，高收入群体数量可以长时间保持高位。
此轮高定位与政策支持，对依附于张江发展，定位宜居社区的唐镇来说，绝对是一种利好。
补足配套 四大方面均有计划
能够持续不断导入三大副中心高收入置业人群，唐镇中高端社区定位与其相得益彰，这是唐镇最大的资本。
唐镇虽然在产业、交通、教育方面有着自己的优势，但让人吐槽的配套不足问题也的确存在。
好在唐镇的配套补足规划正在稳步推进。
21号线作为浦东地区的南北交通大干线，将外高桥、金桥、张江三大科创中心相连，消除彼此之间的割裂感，形成一体化，增加科创城的整体规模效应。
建成后，唐镇居民地铁出行换乘多了一个选择，同时唐镇能够更好的吸引到金桥、川沙地区的外溢置业需求客群。
商业配套是唐镇短板之一，仅有阳光天地和恒生万鹂广场两大商业体，位于2号线唐镇站附近，总体量约12.4万方。
未来2号线创新中路站上盖浦发唐城商业项目，包含TOD商业&文化&品质住宅，其中TOD模式新建5万平方米元气HUB商业活力中心。
医疗方面，唐镇只能以“惨”形容，板块内只有社区医院，没有立大型医院。
好在板块内主要以青壮年为主，去医院频率较少。
未来规划了上海胸科医院，不过是三甲专科医院，相比于三甲综合医院对唐镇医疗水平提升有限。
随着不断涌入增加的中产家庭子女数量，唐镇目前教育资源有点捉襟见肘。
因此唐镇规划陆续新建1所12年制学校、2所九年制学校、3所高中、6所初中、9所小学以及24所幼儿园。
对于唐镇居民，配套的重要性肯定各有侧重，但是最重要的教育和交通配套已呈满足之势，其它配套能够及时补齐是一件值得开心的事情。
房价走势
整体上涨，个体有涨有跌
整体板块方面，根据城市测量师行发布的上海二手房板块价格走势来看，全市121个板块有80%的板块处于下跌中，二手房价环比上涨的板块仅27个，占比20%， 其中唐镇是环比上涨板块之一 。
单体小区方面，选取了最具代表性的唐镇三兄弟和绿城玉兰花园二期作为参考。
仁恒东郊花园近90天成交6套，成交均价10.1万/平，90天成交价同比下跌1%，4月成交价相比2月下跌3.6%。
浦发罗兰翡丽近90天成交7套，成交均价9.7万/平，90天成交价同比上涨2%。
环比方面，5月与4月成交价格环比持平，5月成交价比3月上涨2.3%。
大名城紫金九号近90天成交4套，成交均价9.4万/平，90天成交价同比下跌6%。
环比方面，3月成交价环比2月下跌3.9%。
绿城玉兰花园二期近90天成交3套，成交均价10.3万/平，90天成交价同比上涨9%。
环比方面，3月成交价环比2月下跌10%，4月与3月成交价环比上涨16.7%，4月相比2月上涨0.45%。
浦发罗兰翡丽与绿城玉兰花园二期价格比较坚挺，价格略有上涨，仁恒东郊花园和大名城紫金九号价格有下浮滑落，跌幅在4%左右。
在上海整体楼市处于阴跌状态下，唐镇整体板块略有涨幅，4个标杆小区中2个不跌反升，如此表现已属不易，事实证明唐镇认可度经得起现在市场环境的考验。
总结 人口红利吃饱
唐镇在上海板块中是很特殊的存在，它很像一个单科特别拔尖的学生。
即使别的科目没有那么突出，但极其优异的单科成绩足以让其在厮杀中很好的活下来。
唐镇周边的产业发展红利告诉我们， 上到上海这座城市，下到任一板块，只有持续不断涌入新生力量，包括楼市在内的所有行业才能迸发出无尽的发展力量 。
上海碰到了人口瓶颈问题，但是张江高收入人口却没有，后续人口红利继续被吃的死死的。
唐镇的底气就在于至此，张江兴，唐镇兴。
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