裁判要点：查封属于人民法院依法裁定的保全措施，查封措施一旦执行，法律效力客观上及于社会全体。另案查封后，买受人签订买卖合同不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的排除强制执行的条件，不能以此排除强制执行。
一、基本案情
2014年1月21日，邵阳市祥发房地产开发有限公司（简称祥发公司）以工程建设需要为由，向李某梅借款120万元，双方签订借款协议书，约定月息5万元，借期六个月，并约定以祥发公司名下位于邵阳市城北路御江花园的一间门面和一套住房（房产证号分别为:邵房证字第××、邵房证字第××）作抵押。双方未到相关部门办理抵押登记手续，祥发公司只将上述房产的产权证原件交由李某梅保管。借款到期后，祥发公司未偿还借款本息。双方于2014年9月17日进行协商并签订门面转让协议，确认祥发公司尚欠李某梅借款本息165万元，祥发公司因无力偿还，同意将上述抵押门面（邵房证字第××门面）以96万元的价格出售给李某梅，门面款从祥发公司所欠借款本息中扣除，并约定三个月内完成过户手续。后李某梅多次要求祥发公司协助过户，因祥发公司法定代表人举债太多，为躲债不见踪影，导致无法过户。双方签订房屋转让协议前，祥发公司已将上述门面租赁给刘某，并与刘某签订五年的门面租赁合同。之后，祥发公司将该门面租赁合同原件及租金收取权一并转交给李某梅。现该门面由李某梅实际占有使用。
谭某新因与祥发公司、中国建设银行股份有限公司邵阳市长岭支*房行**屋买卖合同纠纷一案，向湖南省邵阳市中级人民法院提起诉讼，诉讼过程中谭某新申请财产保全。该院于2015年5月18日作出财产保全民事裁定，查封了包含本案所涉门面在内的祥发公司相关财产。对谭某新提起的诉讼，该院作出（2015）邵中民三初字第17号民事判决，判决由祥发公司在判决生效之日起十日内向谭某新返还购车位款300万元及利息，并向谭某新双倍返还购房款1250007元。判决生效后，祥发公司未主动履行义务，谭某新申请执行。该院于2016年4月25日作出（2016）湘05执34号之一执行裁定，裁定拍卖本案所涉门面。执行过程中，李某梅提出书面异议，该院作出（2016）湘05执异93号执行裁定，驳回李某梅的执行异议申请。
二、裁判要点
最高人民法院（2018）最高法民再269号谭某新、李某梅案外人执行异议之诉再审民事判决书认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
查封属于人民法院依法裁定的保全措施，查封措施一旦执行，法律效力客观上及于社会全体。根据已查明的事实，湖南省邵阳市北塔区人民法院自2014年7月1日至2016年4月14日查封涉案门面，湖南省邵阳市中级人民法院于2015年5月18日裁定对涉案门面轮候查封。2014年9月17日，李某梅与祥发公司签订涉案《门面转让协议》时，涉案门面处于人民法院查封状态。因此，李某梅主张其就涉案门面享有能够排除执行的权利，不符合前述司法解释的规定。原审法院以湖南省邵阳市北塔区人民法院查封依据的基础法律关系并非本案当事人之间法律关系为由，认定《门面转让协议》属于人民法院查封之前签订的买卖合同，并进而认定李某梅就涉案门面享有的权利能够排除执行，适用法律有误，依法予以纠正。
三、简评
最高人民法院（2018）最高法民申11号陈某倩诉刘某周公司案外人执行异议之诉案民事裁定书认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”一审法院在审理刘某周与恒达瑞公司*迁拆**安置补偿纠纷一案中，查封案涉房屋的时间是2012年12月28日。因陈某倩就案涉房屋并未办理产权过户登记手续，此时该房屋是否可以查封并由此产生对外公示效力，需要对其是否已经支付全部价款并实际占有，对未办理过户登记手续有无过错等问题进行审查。陈某倩在一审起诉状中认可恒达瑞公司于2013年1月8日才向其交付案涉房屋，其实际占有案涉房屋的时间晚于一审法院另案查封的时间。陈某倩以一审法院2014年12月30日第二次查封未在第一次查封期限届满前办理续封且续封期限超过法定期限的二分之一为由，主张前两次查封的效力消灭，其在后续查封前入住。但陈某倩未提供相关证据证明，即使如其所述，因一审法院首次查封案涉房屋后即对外产生法律效力，第二次续封的时间及期限并不影响陈某倩系在一审法院查封之后才占有案涉房屋的事实认定。陈某倩未与恒达瑞公司签订正式的《商品房买卖合同》并进行预售备案登记，在一审法院查封案涉房屋前又未实际入住，不具有物权公示效力，不享有足以排除强制执行的民事权益，不能阻却该房屋的强制执行。
执行标的上存在另案查封时，买受人签订了不动产买卖合同但因此未能办理不动产权属转移登记，在该查封解除后，本案中查封实施或轮候查封生效，此时买受人对未办理不动产权属转移登记是否存在过错?有观点认为，相对于前一个查封而言，买受人未能注意到不动产存在权利负担，对未能办理不动产权属转移登记存在过错；但本案审查的执行措施并非另案查封，现另案查封已经解除，而本案中查封措施实施或轮候查封生效，买受人在签订合同后始终无法办理不动产权属转移登记，故对此不存在过错。另一种观点认为，买受人对此存在过错。执行异议复议规定第28 条是基于不动产登记制度不完善的情况，相对于普通金钱债权，对未登记不动产买受人在执行程序中给予优先保护，故在认定第28 条构成要件“非因买受人自身原因未办理过户登记”时应严格适用，避免利益过于失衡。另外，该执行标的无论是在买受人签订不动产买卖合同之前被法院查封，还是之前法院查封、解除后又被执行法院查封，都至少说明该不动产被法院查封却仍然签订不动产买卖合同，虽然先前的查封被解除了，但买受人对因此可能无法办理不动产权属转移登记的风险应自行承担。因此，买受人在执行标的被另案查封后签订不动产买卖合同，并因此导致其未能在本案查封生效之前办理权属转移登记的，应认定为买受人自身的原因。