今天这篇文章，主要想跟大家聊聊上海的大宁板块：
第一，这里是市北的“而今迈步从头越”。
我们回过头重新看看大宁这个地方的房子；
因为恰巧这次上海1.22调控前，我肉身踩了一遍大宁的盘；
作为上海为数不多的，完整穿越周期的“标本级”板块；
我们重新看一下，这种“风口浪尖”的板块，现在涨到什么样了。
第二，这里是内环的“小荷才露尖尖角”。
我们回到内环，因为内环今年*迁拆**起来了；
大家知道，大拆之后就是大建；
所以我判断很可能下一个“大宁”正在成型；
哪几个地方最有可能，今天这篇文章告诉你。
第三，这里是市场的“一弦一柱思华年”。
现在的市场环境，大头的注意力在新房这边；
但其实左右市场风向的是二手房，那么二手房市场整体走到哪里了？
我们下面一件事一件事的讲明白。
1
大宁还是不是“中产阶级的救星”？
在上海要过上体面的生活，起码要有两个点：
当下有品质、未来有希望。
展开来讲第一点，你住在那里，一房两房还是三房，周边配套怎么样？
有没有因为各种原因，只能妥协住在自己并不满意的地方，或者房子里？
第二点更简单，你孩子在哪儿上学？一梯队二梯队，还是直接菜小？
这两个灵魂拷问，每个人都避不开，很多人嘴上说无所谓，但其实心里都是在妥协。
严格来说，除了父母以外，没人关心你到底过得怎么样；
每个人都需要为自己的生活负责，对得起自己就好了，硬要嘴犟，其实糊弄的也就是自己。
我们之前的文章说过，大宁这个地方，就是“上海中产阶级”救星；
千万不到的价格，房子品质不错，周边配套繁华，学区也不错；
基本上能保证“体面”二字；
我今年1月21日踩盘的时候，还专门截了个图，这是当时大宁的情况：
现在对比看看，是不是心里在滴血；
这正好就是处在利空政策放出档口，楼市空军集体口嗨的阶段；
现在呢，大家可以自己看：
没得十万以下的盘了，四个月三房变两房了。
比如歌林春天馨园，4个月前我还能找到980万的两房；
而现在两房挂牌的最低价，已经是1098万了。
还有大宁龙盛雅苑，2012年的动迁房，4个月前84平的三房是1000万出头：
现在两房都已经贴近1000万了，三房直接没有挂牌了：
“体面”成本变高了，那大宁还是不是“救星”？
这个问题我问了几个“准中产阶级”家庭；
其实经过这一轮行情的洗礼， 他们对自己的定位也会发生“认知失焦”。
他们本身收入不错，这一轮踏空过后，普遍认为自己原有的计划全部被打乱了；
总结来讲，回到整段开头的那个“救星”问题：
大宁的一切都没变，只是中产阶级的门槛变高了。
2
暗流涌动的内环，正在孕育下一个“中产”板块。
大家发现没有，今年动迁的规模很大，数据方面今年上海虹口、杨浦两个区，都要动迁到万户以上。
像复兴东路、福州路、新闸路、平凉路、董家渡等等这些地方，现在已经在动了。
市面上很多文章的关注点，在这些拿了钱的动迁户到了市场上，会去买哪里？
这个关注点没错，毕竟就是眼前的事情了；
但是， 如果目光放长远点，这批动迁户的老家，未来会变成什么样？
比如*藏西**北路板块，新湖青蓝国际附近有大片大片的空地：
万科雅宾利、宝通路附近也是：
我们一直说，这次行情起来，很多外环板块的涨幅直接打脸内环这边；
最重要的原因，是内环这边没有空地，老房子多，跑不赢5-8年的次新房；
那么现在内环这边有地了，大拆之后就是大建；
这些内环的老板块现在正在集聚能量，毫不夸张的说；
类似北外滩、*藏西**北路、豫园、金陵路等等这些地方， 很有可能就是5年前的大宁。
几乎可以肯定的，在这一片片空地上，未来一定会出现整个内环，甚至整个上海的标杆板块。
届时下一轮行情起来后，我们再来看现在的上海内环，心里也会滴血的：
在以前的文章中我们说过，现在新上海人是楼市的绝对主力，基本上这批购买力已经包围了内环。
价格高是一方面，次新选择少又是另一方面，这批new money并不傻，不少人都削尖了脑袋想变成old money；
他们绝对清楚浦西内环的价值，他们在等一个机会，在等一个标杆；
我绝对相信， 浦西的“环线论”和浦东的“资源论”两大定价体系终有一天会融合；
届时，你会在哪里，是现在就应该思考的问题。
3
赶顶期苗头初现，5月下旬将会是“决战”。
现在可以清楚判断的是，上海这轮行情最早的苗头可以追溯到19年3月；
一年零九个月的市场情绪积累，最后在2020年12月至2021年3月集中释放；
接下来的4月，根据我们的数据监测，虽然成交量下降到了2.4万套，但每月的环比涨幅还是在2%以上。
类似嘉定新城、南翔、九亭、徐泾、江桥这些地方，补涨行情非常明显。
进入5月，前两周的月环比涨幅已经到了1.4%-1.3%，整体市场确实在降温了。
但类似外环内的老破小，或者近郊的品质次新这种“喝汤板块”，还在继续补涨；
比如颛桥板块的爱庐世纪新苑：
这个小区是商品房，被一圈动迁房包围，现在流动性很强，补涨很明显。
还有大虹桥的爱博二村：
爱博二村4月份成交价还在5.5万-6万，现在已经拉到了6.5万：
以上，话说回来，大环境如果到了6月和7月市场继续冷静，基本可以判断上海楼市进入赶顶期了。
这个阶段里，补涨行情将会变成主流，不过我们应该注意到， 现在整个上海的二手房去化周期仍然是31天，极低水平。
市场温度下降，房源库存还是2.8万套，说明需求大过供给的紧张关系没有根本改变；
我相信，未来的板块补涨，会很低调，也会很精彩，我们拭目以待。
最后，总结一下：
1、即便是从8-10万的均价，涨到了11-13万，大宁的性价比依然在；
无数中产阶级立足上海的第一落脚点，条件还是很诱人，只是市场很残酷，手慢了很悲剧。
2、内环未来的价值回归会来的很快，迟早惊艳所有人；
这边我有个建议，不管你是不是新上海人，如果有空多向内环走走，提前对内环的价值走向有个把控，不要错过下一个“大宁”。
3、补涨还在部分片区继续，只是速度变慢了而已。
我知道我写这条，很多“楼市空军”又会口嗨吐槽我，不过没关系，事实就是事实。
关于大宁或是当下的上海楼市，大伙儿还有什么想说的，可以留言区走一波，