作为全球最大房地产开发商，万科发展的脚步似乎很少受到房地产市场起起落落的影响。
2014年，多元化的万科刚好30而立；2017年，地产界的万科正在30而立。
2016年11月，王石在接受媒体采访时说，万科已从房地产开发公司转型成一个技术公司，在更早的2015年4月，同样是接受媒体采访，王石称，不要说外界，就是同行也根本不知道万科在做哪些准备……
事实上，万科转型依然有迹可寻。2010年，王石在一场公开演讲中提到：未来10年，万科的转型方向主要有二：一是从传统营销向技术科研转；二是从建设开发向管理服务转。
如今七年已过，公众眼中的万科依然不是一家技术公司，当然，这并不影响万科对未来许以愿景，更不防碍外界对万科“技术公司”抛出猜想。
就万科文化而言，万科升级“技术公司”不大可能超出三种方向。
方向之一，转型为智能建造型公司
2014年，万科实现2000亿销售规模，一夜之间变身“地球最大发展商”。当年初，以高管走访华大基因、阿里巴巴、腾讯、小米等公司为标志，万科开启新一轮转型，而上一轮转型是从多元化的万科转型为地产界的万科，而且还是纯住宅版本的开发商样本。
说万科转型为智能建造型公司，指的是万科的产品仍是地产，只是范围扩展到包括住宅地产、商业地产和办公地产，不过万科的基因变了，变成一个基于智能建造的技术公司。
这并不意外。早在2013年，万科发布“三好”住宅标准，随后万科绿色地产概念浮出水面。万科为此给出了三步走的路线图，分别是第一步的住宅精装修，第二步的住宅产业化和第三步的建筑绿色化。
确切地说，住宅精装修这一使命至少万科认为已经践行完毕，不过，住宅产业化和建筑绿色化的进程依然充满想象，即便“地球最大”如万科。
图1.某bim应用项目 图片来源|网络
一般认为，绿色概念的定义稍显宽泛，而住宅产业化则显然基于装配式建筑技术路线。根据国务院发布的《关于大力发展装配式建筑的指导意见》，未来10年，以京津冀、长三角、珠三角为重点推进区域，装配式建筑占比达到30%。
虽说万科未必是装配式建筑的最大发声者，万科起码也是装配式建筑的积极落地者。在装配式建筑领域，万科不一定缺乏设计方案，装配式建筑的装配施工和材料供应却显然依赖外部解决。
那么，谁是最适合的合作伙伴呢？远大住工、杭萧钢构、中冶建设等皆有可能。2015年，远大住工发布工业化别墅bhouse，装配式洋房理应不在话下，从材料预制到装配承建。杭萧钢构曾于2016年发布“中国明日之家”样板，集聚了钢结构、预制件、木结构、BIM技术和智慧型装配式建筑技术，同样可以提供从材料预制到装配施工的一体化工程服务。
早在2015年10月，万科对外公开预览未来的智能建造场景——用3D打印机建造房子，甚至40%的员工是机器人。不过，考虑到广域低功耗物联网商用这才刚刚开局，住宅地产项目（商业地产项目、工业地产项目）的智能建造仍将遥远，这是大概率事件。当然，万科向智能建造型公司转型，这一旅途将不会轻松。
方向之二，转型为服务智能化公司
2015年8月，万科放出风声，声称研发一款智能硬件vLight，并重新定义照明。vLight据说是智能光电触控器（一种开关），重新定义照明显然说过头了。
不过，万科进军智能硬件以及基于智能硬件集成智能家居、智慧社区的深度尝试并非空穴来风。果其不然，2015年10月，万科推出旗下首款智能硬件“可邻”（新风除霾机），同时还开发了净水器、触控开关、智能机器人等硬件设备。
尽管万科当年做了内部集中采购尝试，同时也放言不排除与其他开发商合作的可能性，不过，至少外界无从证实万科在智能硬件是否形成了批量出货，至于集成智能家居系统之事这多半只是个传说。
基本上说，万科向服务智能化转型是一个大概率事件，以某种方式介入智能硬件领域，就是万科应对并部署物联网基础设施所作的反应而已，既包括在万科旗下建成使用的社区部署，也包括在万科拟将交付的社区安装。
这基于万科当时的预测，2025年，万科旗下服务团队增至30—180万人，届时中国全面进入老龄社会，万科拟用30%的智能机器人取代人工服务。
图2.某精装修商品房 图片来源|网络
在万科内部，智能硬件设备由旗下的建筑研究中心操刀推进，即硬件产品的设计开发由万科自行负责，开模制造由选定的OEM供应商来执行。另外，用于精装房的厨房电器等家电，万科也是在自定义需求的前提下向家电厂商采购。
这意味着，无论万科未来是否继续建房和卖房，可以肯定的是，万科不可能直接介入物联网场景应用所需的智能设备产业链，甚至也不一定要部署场景应用所需的云平台。因此，无论是战略级的产业链厂商（平台商），还是非战略级的技术方案商和设备供应商，万科必将以开放姿态从物联网生态链中筛选合作伙伴。
那么，万科能与谁产生默契达成合作甚至战略结盟？理论上说，万科的可选项不少，实际上的筛选空间有限。华为以其出色的“大连接”设备和所能带动的智能停车等各类技术方案商及设备供应商的能力和经验，足以胜任万科旗下的智慧社区、智慧园区（万科云）的搭建主角；欧瑞博以其在别墅、精装洋房和联合办公场景无出其右的应用规模和用户体验，担纲万科旗下社区中的智慧家庭和智慧办公（万科云）那都不是问题；至于说华为云、百度云为万科提供向“技术公司”转型的行业云就更不是问题，而无需考虑那是中心计算还是边缘计算。
方向之三，转型为生态新物种公司
同样是在2014年，万科提出由综合性地产开发商向城市配套服务商转型。万科“转型”的发声不少，但这个信息量显得尤其巨大。
次年9月，万科史上第一次发布“万科云”产品平台以及基于“万科云”产品平台的“设计公社”和“路由器计划”。
图3.工业化住宅 图片来源|网络
所谓的“万科云”，就是旨在重新聚合主题产业、提升城市单位面积产值的产业园区，这看上去是一种地产产品线，但表现为产品平台。
对此，万科首先是给出了一个“路由器计划”，即通过“万科云”空间的共享、分时使用等手段，为使用者提供集空间、服务、资源及“+互联网”的工作平台，将不同的主题产业进行聚集、融合和重构。
同时，万科也不忘推出号称中国地产界Uber的“设计公社”。按照万科的逻辑演绎，设计公社就像用Uber打车一样，哪个司机离客户最近，就由他接单。参与者占有最核心的办公空间即可，而前台、会议室、储藏、非核心设备和人员都可以Uber化共享。实际上，就连“万科云”建造也是采用合伙共建模式。
正如万科旗下的住宅社区遍布全国一样，“万科云”也不局限于个别城市。目前，“万科云”已在广州、深圳、厦门、东莞、福州等6个城市落地。不过，万科强调，分布在不同城市的“万科云”并非彼此孤立，而是不同的主题产业而拼合的一个整体。
这”整体将是一种生态吗？王石曾经坚称，阿里、腾讯对我的刺激，都不如Uber。因为Uber不是大小通吃，而是在诸多领域，都能各自打造一个生态系统。
在外界看来，推出两年有余的“万科云”没能排除其云里雾里的嫌疑，可以推及的是，它既是联合办公的新马甲，也是办公空间的众包版，更可能是产业生态的新物种。
作为联合办公或者产业园区，这并不新鲜。在此之前，部分城市既有小号版的天安数码城，更多城市还有大号版的国家级经济技术开发区。换句话说，联办办公和产业园区未必是高难度动作，然而，办公空间的建设众包和使用众包乃至跨产业联合创新，这连说起来都绕口，做起来还能不难？
“万科云”早已上路，可以肯定的是，“万科云”并不容易，每个产业都有它的脾气。