京房会拥有十年以上楼市实操经验,全网20W本地粉丝, 已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议, 是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家; 累计实地勘查社区超10000个 ， 1500余次买卖经验;长期输出房地产投资底层逻辑和原理 ，追逐时政热点;为北京购房家庭选筹、交易保驾护航;
北京跑赢大盘的房子不超过20%,我们的选筹跑在大盘前面
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A:提问： 京总您好，一直在知乎阅读你的文章，感谢您的分享！今天刚加入星球。我和男朋友还未领证结婚，计划是明年五一左右办婚礼，我目前在互联网工作，男友是北京本地人，家里不算太有钱，但总体过的去。男友给我400万用来做首付，买一套至少800万的房子，条件是*款贷**由我自己来还，婚后男友不管，我的很多闺蜜告诉我这是让我背了400万的债务，都劝我不要同意，想请教京总，这种方式对于我有什么不利？感谢京总！盼回复！
Q:回答: 你好，感谢信任！按照目前国内法律，男方给女方转账，核心看的是“转账备注”转账备注确定性质。 一般“转账备注”有三种; A，)赠与:妥妥的不用还 B，)彩礼:不结婚的话需要还 C，)借款:必须还 关键是男方转账后，看女方怎么回复: 如果女方回复感谢亲爱的，送给我这么多钱，我真的好开心啊，爱你么么哒。 如果男方回复:宝贝儿，我也爱你。那他就BBQ掉坑里了。 如果男方回复:别扯淡，这是借给你的，那这个男人够狠。 如果男方转账的金额是数字意义，如，1314520金额，也掉坑里 再谈利益，闺蜜说背400万的债务不划算，到底亏不亏，800万的房子，男方帮你首付400万，在房价如此变态的今天，男朋友施展魔法把房价打了一个5折给你，这么好的男人，简直是童话故事里的魔法师！ 最后:男方不还*款贷**，他付了一半的钱，房产证写的你一个人的名字，婚前财产，这么好的男人现在属于稀缺资源！
Q:提问; 你好老师想问一下方庄菩提公馆怎么样,我是计划在同区域置换一套,预算大概850-950之间吧.想了解一下这个区域的情况
A:回答; 你好,感谢信任!第一：方庄属于丰台区域热度偏低的区域，历年价格一直涨不起来；其主要原因一是属于丰台，附近没有什么高新产业，距离国贸一带距离较远，客户在区域选择上会以国贸为坐标向北往望京、朝阳公园、朝青考虑。向南会往双井劲松考虑。用业内话叫：国贸的主要购买人群会被双井劲松区域截留.
第二：方庄区域市场情况;成交量第一的小区：芳城园一区（均价61000左右）/建筑年代：1989年/历史成交1171套;成交量第二的小区：GOGO新时代（均价70000左右）/建筑年代：2002年/历史成交876套;成交量第三的小区：10AM新坐标（均价66000左右）/建筑年代：2005年/历史成交813套;成交量第四的小区：芳古园一区（均价67000左右）/建筑年代：1988年/历史成交767套;方庄区域成交量排名前十的楼盘均价均在6万—7万之间，其中6万—6万5的占比约90%。从市场成交数据可以看出：方庄区域的主要购买力更容易接受6万—6万5之间的价格。首开璞缇建筑年代2011年;均价：92000左右;该楼盘属于区域内的标杆楼盘，楼龄比较新，属于品质次新楼盘。该楼盘从2011年开盘至今共计成交191套房源，市场关注度比较高，但是市场成交量较少，平均每年成交在20套左右。
首开璞缇近三年价格走势,历史最高点2018年10月，最高价格接近10万，近三年最低点2021年1月，价格跌至8万7，截止到最新数据今年7月价格9万2，近四年的涨幅基本是持平的；
这个盘主要涨不起来的原因就是缺少优质购买力，这类人群会被附近区域截留，因为此盘价格9万2的一个区间可以选择的区域在东侧较多：如双井、劲松、望京等区域，这些区域的品质楼盘价格与该楼盘比较接近，而居住环境和房屋的增值性高于首开璞缇，因此：如果购买此盘，房屋的增值性比较弱，保值性相对来说还是可以的。
未来会不会有潜力：一看：区域或者附近有没有高新产业的具体规划，高新产业可以向市场输出优质购买力，然而区域没有和附近没有具体明确的利好。
二看：政策会不会对市场利好；政策更多指的是金融信贷政策，目前金融对市场推动力比较小。此盘的优势是居住品质可以，但增值性比较一般。如果以自住兼顾投资的角度考虑区域内10A新坐标、GOGO新时代可能市场热度较高，但是品质可能不如首开璞缇。如果能接受15-30分钟的通勤时间，双井一带潜力会大一些；祝一切顺利!
Q:提问; 老师好,晚上直播间我问了很多遍关于长阳的房子能买吗?你好像不太愿意回答,想跟你确认一下,我们是属于外地户籍,刚拿到房票,首付也是家里给出了一部分,月供只能承受1万5左右,在高就有压力了.
A:回答; 北京整个城市的产业布局发展轴是以东南为主,西北有海淀,中部有金融街、西南有丽泽,再想发展出一个产业基本不可能.房山和石景山一样缺乏产业支撑，商圈很难形成,投资不建议,如果自住首选长阳,北京的楼市上涨是传导性的，在楼市上行期间，一般核心区的房价大涨和大热时，会自动传导到周边次级溢出的区域，只有核心板块先动，才能带动次级溢出的板块，长阳属于丰台的溢出,未来丽泽人口饱满一部分刚需客在核心地段上车压力偏大会选择在长阳上车,如果以保值增值的角度建议选择次新的二手房为主,回避新房.可否告诉我你的具体预算,比如*款贷**多少,首付多少?
Q:提问; 老师好,听你直播说马驹桥也属于溢出,为啥你说尽量不要买马驹桥,潜力不行吗?
A:回答; 你好,感谢信任!溢出板块哪个未来更有潜力,就是房价上涨的确定性更高;首先你要知道溢出区域的逻辑和原理.溢出的区域一般分为一级和二级和次次级和纯产业溢出;北京的楼市行情是传导型的,核心板块必须大热才能带动一级溢出的区域,就是行情来了一部分刚需客在核心板块上车压力偏大会自动传导到周边的次级板块;溢出的区域有3个核心逻辑:一个是距离一个是配套,一个是产业数量,距离一般5-7公里，越近越好,这个距离属于一级溢出，可以承接热门板块的人口溢出，也可以承接部分产业溢出。其次就是配套:溢出的区域要有相对比较好的配套，比如学区、商业，能够满足基本的需求。如果没基础配套就是通勤睡城,睡城就是一个伪概念.最后溢出的区域所依靠的产业越集中、后期越能承接优质的购买力,意思就是单靠一个产业没有靠2个产业的有优势,靠2个产业的没有靠3个产业的有优势,产业数量+产业的质量最终决定的是溢出板块的价值.马驹桥的产业是物流和制造,这两个产业本身就不是高新产业;这个区的定位是产业外溢,即便10年后发展成熟后,这种产业也不会给市场输送很多优质购买力,拉动房价的是有购买力的人口,有无购买力直接与房价挂钩;而单一的产业购买力非常薄弱;这个位置的交通和环境很难让人觉得它有价值
Q：提问： 你好京总，感谢你的分享!我的居住证预计春节过后下来,计划是过完年正式加入看房队伍,我目前可筹集的ZJ大概算了一下,首付可以到270,勉强不超过300吧,属于STSD,今天加入会员想提前学习下,另外想问下京总,我看我们的选盘逻辑是市场上一小部分的房源,就像你所说的,北京跑赢大盘的房子不超过20%,像这些房子,是不是都是比较贵的,根据我目前的一个资金量,是该选这类房子,还是比较有潜力的房子呢?那类房子更容易升值呢?感谢京总
A：回复： 你好，感谢信任!关于投资买房是否赚钱，不取决于资金量的大小，而是看判断的对错。普通人可以因判断正确，变得富有，富人也可以因判断错误回到起点。富人之所以能一直保护自己的财富，是因为富人一直判断正确。穷人之所以一直贫穷，是因为穷人一直判断的是错误的，又不懂得复盘总结缺乏及时纠错的能力。
贫富差距就是投资对错的结果。判断自己努力的方向对错，主要是看自己是否能到赚钱。这是最好的证明方式。职业买家投资房产为什么会持续赚钱？
所有的投资者必须弄清楚这个逻辑。大部分专业人 士给不出答案，普通投资者甚至没考虑过这个问题。
这个问题尤为重要，涉及到投资者是否能有个正确的投资逻辑，并做出准确的大趋势判断！投资要有个基本的认知：投资不是赌博，投资是搭乘一座城市的经济增长，从而得到确定的回报。包括行业增长和城市的经济增长，投资房产，是持有这种城市的股份，直接占有了这座城市的资源，如就业、教育、医疗、环境、配套设施等，这时候，大趋势和你所选的位置变的尤为重要。涨幅靠选筹，赚钱靠杠杆。
富人一直买优质物业，是因为长期看，核心地段品质物业这样稀缺的资源，价格一直在上涨，货币供给量增加是主要原因，还有经济增长，如政策、信贷，货币等。选对位置等于成功70%，房产投资初期，最主要做3件事：第一别踩坑买错，第二精心选筹，最大化赚钱效应，第三，放弃高风险高收益的投资方式，选择低收益更稳健的方式，只要有涨幅，后面就有机会建仓，而不是*哈梭**，赢了会所，输了继续搬砖。可以查看星球置顶的文章《北京房产投资底层逻辑,这样选盘90%跑赢大盘》祝一切顺利!
Q:提问: 你好老师,我的首付150到200w,总价450-600万,以自住为目的,期望能够保值增值,2居室即可,具体工作地点在环保科技园、中关村、西土城,因为这套房子属于首套自住房，到明年五月时，自己和女朋友，加上家人的一部分，资金供约150万。但是想先办法再借一些钱多凑点首付（比如想了解下你这会提供的资金方案），首付凑到200左右吧。打算正规二居室，以后小孩和父母可以一起住。目前和女朋友公积金每月加上公司交的，一共8000左右，两个人到手工资共约3.5万。希望十年左右换改善房。所以这个首套房估计会住十来年。另外，能不能同时考虑十年后女朋友的首套房资格，还有目前公积金*款贷**等事项。
A:回答: 你好,感谢信任!1:首付:购房前2个月可通过我们解决首付不足的情况,2:10年后置换,想保留女友的首套首贷房票,这个建议你们结婚之前购买办理*款贷**,不要在婚后购买*款贷**,否则是按照以家庭为单位计算的,以后女朋友在买房算二套.关于地段选筹上,我们的这个预算在海淀北部只能考虑:保利西山林语、温泉凯盛家园,这两个盘在板块品质靠前,居住属性还比较不错,虽然在海淀但是基本已经到边缘林,如果按照10年计算,这两个盘的涨幅应该还不错,海北的兑现时间大概是3-5年左右成型.其次可以考虑回龙观区域,预算可以买到回龙观的品质次新楼盘,回龙观最大的优势是向西可以连接西二旗、向东链接望京两大产业园区，回龙观在北京几乎是80%码农的首选；向西可以和西二旗实现无缝对接，向东承接望京第二CBD所以回龙观和西二旗高新产业区形成无缝衔接，产业带动就业，就业吸引人口，人口造成供需失衡。这是一个区域房价上涨的主要逻辑。回天计划对于回龙观是加强。对于天通苑更多的是改善。加强后的回龙观，凭借产业的距离将会吸引更多的码农和更多的需求和更多的人口流入。未来的行情依然会领涨。可以看一下重点楼盘.流星花园二区/2003年,2居室的价格在450万左右,三居室的价格在600万左右,流星花园三区,2003年,2居室的价格在490万左右;北京人家,2002年;两居室的价格在500左右;领秀慧谷B区,2011年2居室的价格在490万左右金域华府一期,2012年,二期2014年两居室的价格600-650万.首开国风美唐12年;2居室的价格在550-650万之间.金域华府和国风美唐属于回龙观的领涨盘,品质较高,属于第一梯队,比较推荐这两个盘.其次是北京人家,追后流星花园领秀慧谷B区;以上楼盘保值升值性比较靠前,回龙观因为有互联网产业的加持,所以购买力比较足,行情出现品质楼盘领涨,中端住宅跟涨;你可以先花时间去实地看盘,对意向不错的小区买入前可向你提供楼盘详细数据.祝购房置业一切顺利!
Q:提问; 你好,这个问题有点细，就是我现在的房子是北京人家小区，位置如下，夹在两个高速中间，离生命科学园和龙泽地铁都有点远，但是看看13号线路要拆成AB两条线，两线交汇点就在小区南门不远处(公众号看到的，政府控规图等文件中我没有找到)，并且滴滴一个部门今年8月已经入住小区南门写字楼天空之城(三年租期)，再有就是积水潭医院龙泽院区开业，听中介说今年涨幅比较大主要就是因为以上三个原因，这部分溢价已经体现在房价里了，并且小区北边北清云际新房才6.2w(得房率比较低68%左右)，本小区按照现在均价可以卖到5.5w，05年的房子，物业费6毛比较低，没有地下车位停车难(小区南边的金域华府因为物业好，人车分流地下车位，现在单价在7-8w)，您觉得是否有必要继续持有呢？
A:回答; 你好,感谢信任;北京人家在回龙观板块属于中等偏上的楼盘，优势不是特别的明显，过去的行情出现基本是一个区域普遍涨价，但未来分化的情况会持续加重，同一城市不同区域在分化，同一区域不同楼盘也在分化，近几轮涨价的特征是核心区的次新盘领涨，然后在传导到同区域稍微旧一些的盘。区域决定房价的天花板，回龙观整个板块未来的行情是持续看好的，楼盘决定未来的涨幅，这个盘因为有互联网产业的加持，整体区域不缺购买人群，跟着同区域大盘跑问题不大。如果因为工作原因，买在亦庄的核心区，次新楼盘，更适合长持，比如万科金域东郡，海梓府这两个盘。祝一切顺利!
Q:提问; 您现在还是觉得亦庄次新的潜力大于丽泽，或者说丽泽的溢价太高了对吧？相比海梓府和金域东郡，亦庄五环沿线的房子您觉得如何呢？比如林肯公园，以及京沪以和成璟园和金色漫香林，还有十八里店的江南府.
A:回答; 你好,感谢信任!丽泽的溢价要比亦庄更严重，主要原因是丽泽搞了十几年才成型，过去套了不少人，前几轮行情投资客又集体买入，导致目前一些品质的楼盘价格比较高。未来的一个利好就是企业完全入住+行情出现。草桥、玉泉营的品质盘会有一个涨幅，科技园价格太高了。亦庄的优势是产业结构比较质量，全是国家在推动的行业，亦庄如果是偏改善我比较推荐河西南侧地块，这个位置刚好压在南中轴上，以后建设会限制密度和容积率，比较适合改善的群体，这里面有一个逻辑是北京的每一轮行情基本全是置换改善群体把房价推高，河东的优势是有地铁，配套好，但是密度过于大，未来改善的群体会慢慢向河西置换。祝一切顺利!
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