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提问：雕叔你好！新人首问，我目前的情况是：高新区普通资格，在中德与父母共有一套全款房，为了学位父母可以转给我们，但是中德学区属于省教科院现在前景不明；手里面现金有100左右，父母还能支持我们50，在外地有过按揭记录，按揭可以在8k。自己的想法：1、把中德房子过户给我们，另外买一套房子纯投资房，可以买一些学区一般的入门套三，考虑南湖板块的远大中央公园、恒大天府半岛、南湖国际社区，新川板块这边中铁城南锦汇、黄金时代等；2、自己重新买一套带学区兼顾投资，主要考虑的是大源片区（比如南城都汇）和中德系列，大概只能买到小套二，但是将来居住会有点恼火；3、将我们的50%过户给父母，留个名额，学区房重新买；4、看了你很多文章，提到投资应该首先考虑地段，然后尽量多的囤面积，所以想问问一些户型有明显缺陷的大户型也可以吗，一楼和一些特殊户型，我看到有套赠送超大，价格低于市场同面积的20%左右，但是没有阳台，且房主装修设计使得利用率很低，这种可以考虑吗？5、目前的市场行情能不能再等等看？

回答：你们现金150万，有*款贷**记录，月供在8k内。那得分你名下再买是首套房还是二套房了。先得把中德的房子合计合计看怎么处理合适。要么你们父母过户给你，要么你们转让给父母然后弄一个单独的家庭户口，单独的购房资格。说实话，中德的学区也还好吧，并不是劣质学区，而且前景来说是没有大问题的，可能你们对学区的要求比较高。1、中德房子过户给你们，你们自己再买，那么就是二套房，首付在天府和高新是7成，按照150万首付计算，理论上可以买到214万的房产，如果把税费中介费考虑进去，可能只能买到200万左右的二手房。这个总价，你去看南湖的或者新川的入门套三，可选项也是有的，但是不多。2、自己重新买就得把新川腾挪给你父母，然后你们获取独立的首套房资格，按照月供8k，*款贷**135W计算的话，285万的总价，倒也是可以买到南城或者中德的。3、这就是方案二，整体来看，我们推荐方案二。4、地段+大面积建仓，这个是毋庸置疑的，但是我们更多强调的是房源自身的装修、朝向等轻微的劣质属性，而不是明显的缺陷，比如你说的异形户型、1楼，今后流通性欠佳，这种肯定会跑输大盘，目前低个20%，后期也低个至少20%起步，赚的差价较低你能接受吗？如果能接受，才可以考虑。5、对二手房来看，当下是议价的好时机，后续指导价的出炉，或将进一步回调，可以稍微等等行情再下手。

提问：雕叔你好，我看你经常推荐买成都的次新房，次新房比老破大和期房有哪些优势嘛？

回答：次新房是指年代较新的二手房，一般是指竣工后房龄在6年的房屋。相对于期房和老破大，次新房以其优势吸引着很多购房者的青睐：1、 即买即住。次新房已经交房，不用等待；并且由于交房时间并不长，不管是社区环境还是房屋装修都不会太差，大都不用重新装修，可以实现购买后就可以入住。2、 有挑选空间。通常一个社区挂牌的次新房不止一户，作为二手房，业主会有一些让价空间，购房者可以根据自己的需求进行挑选。3、 配套成熟。次新房相对于期房，规划时间较早。经历了周边的配套逐步完善过程，位置及配套都具有一定优势。4、 优劣势透明。由于是已交付社区，房屋品质、物业情况、居住环境等都是可以直接看到的，购买的时候心里有数。但是次新房也不是绝对好。相对于期房，次新房的价格不具备优势，并且功能和装修还是有一些差距的。不急着居住也可选择新房。

提问： 雕叔，你好，我年前卖了一套房现在手头有150万，想考虑再次投入投资一套房子，坐标南通海门，现在犹豫不定是在南通，海门，还是周边其他城市买？买的话买多大的面积方便以后出售，请帮忙给我发建议，谢谢

回答：你好，南通把能用来推高房价的利好和噱头都用完了，早就涨到高位了。加上发展后劲不足，老龄化严重、高等教育不足、高端制造业缺乏、交通规划滞后，至于房价只能说是，长期看南通的房价是稳不住的。而海门房价基本两万左右，老城区一万六，开发区能达商务区附近也基本两万左右。中创区开盘价就高，投资成本极大，入场就被套牢的风险很大，慎重！投资选择核心资产是买房的关键，核心城市的房子才是资产，三四五线城市人口流失没有产业支撑，表面看涨得很快，其实是吹泡泡。当刺激政策退出时，也就说只有当大浪退潮后，才知道谁在裸泳。*弹子**150投资向南京或杭州靠拢，更有价值。如果没有房票，环沪城市还可以考虑昆山花桥，环沪唯一看好的城市，现在上海调控变严，资金会向花桥外溢。具体投资价值高的楼盘，详见知识星球内部。

提问： 雕叔你好，问一个关于卖房的问题。最近在天府新区买了一个改善房，另手头已有一套位于神仙树的住宅(两室，85平，11年建成，*款贷**这个月内结清)，现在有两个计划：计划一：卖掉神仙树3期的房子，还掉二套房借的钱，并手头持有有部分现金流用于理财基金等投资，出去租房3-4年等新房装修完搬进去，目前租房一个月在3k左右计划二：保留手头房子自住，咬咬牙坚持几年慢慢还借的钱(主要向父母借的，不是非常急着要)，等新房搬进去后再考虑卖这套房，家庭年收入30-40w，回头房贷在1w+综合考虑小区价值，未来房价预期，租房成本，租房搬家，现金流等因素，请雕叔建议下神仙树3的房子是否有继续持有的必要，谢谢

回答：方案二更好！每当你自己想要卖房的时候，就骂自己一句败家子。能别卖就别卖吧，任何时间想起自己曾经卖掉的房子，都想抽自己。眼下的艰难都是暂时的。普通人，唯一该欠的钱就是‬‬房贷。它其实相当于‬‬强制存钱，逼迫‬‬年轻人养成量入为出，认知‬‬工作的好习惯。一套‬‬房子供完，品格‬‬与财技，都得到‬‬提升。人生的风险就变小‬‬了。我对*款贷**买房的有三个原则：必须要做。尽量别错。不要太过。*款贷**买房子是普通人必须要做的事情。以前我们*款贷**是为了买更多房子，别人全款买一套，我们借钱就能买两套。往往翻身逆袭就是这么来的。

提问：雕叔你好，想问一下成都青羊二十一世纪花园的一楼值得买么？未来出手会因为是一楼而折价么？感谢回答

回答：其实折价不是一个固定值，而是一个相对值。譬如，我们说，楼梯一楼应该比三楼折价5%以上。一些高档小区，一楼折价比例通常更高；而在上车的老破小里，房子总共就300万，3楼300万，一楼285万很正常，地板价挤压。最典型的例子，一些成交结合部的上车盘，地下室可能只打一楼的8折，而大部分情况下这个数字可能是6折。买房子不要贪便宜买一楼，顶楼，临路的房子。买的时候可能便宜两三千，卖的时候可能折价就不止这么多，而且还不好出手。当然一楼带花园纯自住是可以考虑的。

提问：你好，雕叔！有一个问题要问你，我住在高新西中海国际，附近的有个楼盘就要开盘了43-62平的公寓。有两种购买方式：一种是单价低，不装修，由开发商与一家酒店品牌签订10年包租协议，年收入5个点；一种是精装修，直接交给业主自己经营。请问雕叔：没有资格又没好的投资公寓能买吗？2.哪种购买方式更好，包租还是自己租？谢谢！

回答：您好，谢谢您赞赏！您是如何理解返租的？公寓和商铺返租实际上都是一种理财产品的包装。正是因为项目本身没有盈利，开发商才要贴上利息来吸引您跳入坑。本质是它给你利息赚你本金。开发商每年给你5%，连续10年给你，10年后你可以收回它，或者你可以继续，是不是很心动？因为市场上5%的理财产品已经到了顶峰，但天不会掉馅饼，为什么会有一种包租销售模式呢？很简单，因为公寓不容易卖，那么每年5%的高租金回报率是从哪里来的呢？在定价的时候，这种公寓呢已经把销售成本包括在销售价格里面了。俗话说，羊毛出在羊身，有可能过不到5年，租金就会中断，当你去收租的时候，却发现你签的租约是一家第三方公司，而且已经破产了。

提问：雕叔你好，感觉今年整体成都二手市场不太好，你觉得年底行情会好吗？作为普通资格今年底适合买房吗？

回答：你好！成都最近新盘火爆！普通资格也是可以去摇的，首先陆续开的新盘大概会锁住部分刚需资格，部分超出预算的也会放弃，如果你预算高可以去参与摇号的。至于二手房你说行情冷淡，最着急的不是买方，而是卖方。无论是开发商还是二手房业主，年底这段时间都不好过。尤其今年开发商三道红线压头，一些开发商必须要加大回款力度；二手房业主，则主要集中在有置换需求的业主身上。楼市买卖遵循“博弈理论”，卖方越着急，买方空间越大。年尾这段时间，会有很多笋盘和打折新盘流入市场，而且相对于全年，你还可以跟卖方有足够的讨价还价空间。这段时间，聪明的购房者都在想着如何“抄底”。所以千万别被诸多唱空情绪所感染，你可以查一下，去年第三季度、第四季度，市面上有多少唱空的文章？而来年出现小阳春，又有多少唱涨？把时间线拉长，站在上帝视角看楼市，你要做的，就是要研究你城市的楼市周期，把成交数据了熟于心。

提问：雕叔你好，我在成都有一个2005年的安置房套一，一个2006年的住宅套二，一个2001年的住宅套三(三个住宅全款全出租了)。一个商铺临街60平方年租金16W,还有两个铺面在北站建材市场每年各约15W的租金(建材市场铺面有价无市，不好卖)。全部都是全款，我自己住的房子是银行按揭。现在想把资产重新配置下。

回答：你好！买房一般不建议全额付款，没有杠杆作用，资金利用率太低，后期利润无法放大。对于房地产来说，不是数量，而是质量。要把手中的资产经营得越来越好。2001年的住房年龄太老了。老破旧就建议出手，不值得长期持有。另外，安置房的升值潜力比较差，社区内的环境各方面都不好，这就决定了升值能力会很差。住房投资的目的不是为了出租。核心是房子升值。好的购买是成功的一半，坏的购买是进退两难的开始。

提问：雕叔你好！请问回迁房可以买吗？1公里内有地铁和学校公立医院。

回答：回迁房是开发商征收土地的时候，以赔偿的形式赔给*迁拆**户的房子。一般情况下，这种房子*迁拆**户拿到在以比市场价稍微便宜一点卖，这种房很多是没有产权证的，即使有，也是卖房者在取得房产证几年后才能上市交易，如果在这中间房价大涨，卖方是很容易违约的。还有个就是小区人员素质和品质，很多人要房的大多都是老人居多，本来原本就是附近的居民或者农民，难免以后楼道杂物堆成废品场，所以我个人建议谨慎购买。

提问：雕叔你好!请问?成都主城区哪里的房子升值潜力大！

回答：具体要看你的*弹子**情况，主城区最好买三环内，尽量靠近地铁和商区，升值空间大。中部>南边>东边>西边>北边。学区另说，三环内值得购买的区域个人认为成华区，虽在众区域里，成华区一直被人说教育差、老厂房多，除开少数成熟地段，整体情况落后。但是现在的成华住房供应量很大，且所供应的房源大都以刚需房为主;虽然成华区的建设不如其他主城区的完善，但成华区已被划为成都市重点发展城区。所以，整体来说成华区绝对是刚需买房性价比较高的区域。

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