最近青岛的人才们肯定都很迷惑，以前是没得选，现在项目又多，价钱似乎也便宜，那么人才公寓到底到底是福利还是坑，又该如何选择呢？
其实不只是人才们，大部分购房者面对当下的楼市都有类似的疑惑，主要的原因在于大家搞不懂房价的合理估值。
举个简单的例子，如果问你10000的房子和40000的房子哪个贵，你肯定会说40000的贵。
但是如果告诉你10000的房子是胶州上合的高层，40000的房子是山东头银丰玖玺城的工抵房，那你肯定又要说10000的房子贵。
为何10000的房子会比40000的房子贵，关键就在于房子作为非标准商品，是要考量地段、产品、物业、品牌、园林等等综合的性价比。
这个事情学校里也不教，课本上也没有，对大部分人来说，只能是一头雾水，很容易被数字迷惑。
说白了，全凭经验
那么回到最开始的问题，人才公寓真的便宜吗？
拿保利悦公馆来说，号称不到20000入住市北，听起来足够有诱惑力吧？但具体价格是19989元，和20000有啥区别，当然这只是人才标准内的价格。
什么意思呢？比如你是本科学历，只有65平可以享受19989元的价格，超过的价格要按照接近25000的价格计算。
这个价格怎么来的，就是政府认定的周边商品房市场价，所以综合算下来，单价远超19989，你如果稍微选择面积大点的，比如118的，单价就2.2万多。
当然毕竟是人才公寓，无论户型和楼盘品质，和商品房都不能比，这点差个5%不为过吧！那就是2.3万。
更重要的人才公寓还有五年限售，十年内交易也有相关限制，也就是说资产的流动性大打折扣，资产如果失去流动性，那么资产价格的损失可想而知，单单是这点再差个5%不未过吧！那就是2.4万。
好了，如此算下来，看似19989的人才公寓，考虑到综合的性价比，实际的价格相当于2.4万多的商品房。
所以你还认为便宜吗？
当然除了保利悦公馆，其他人才公寓的价格，其实都可以这样笼统的计算，就是直接+20%，然后和周边商品房对比，你才能知道是捡便宜了，还是跳进坑了。
我大概看看下，除金茂府的性价比略微高点，其他可都没捡到便宜哦。
如果你明白以上的大逻辑，那么不只是人才公寓，其他的商品房的性价比你可以轻易的判断。
比如最近鸡飞狗跳的李沧北，这边城阳天一仁和栊樾尚璟的精装洋房卖1.4万多，那边相隔几百米、交付及其拉跨的印象滟小高层还卖2万，还是毛坯。
我感觉基本是入手即亏40-50万的节奏，当然在现在的市区楼盘，这样的楼盘还有很多。
好了，如果你真的明白以上逻辑，那么下面只要挑重点简单讲讲就行。
第一，青岛市区的人才公寓项目，真的很多，远超你的想象，而且即将批量上市，对市场来说，某些板块将会有明显冲击。
数量比较多的知名楼盘，比如张村河的海轩府、海信璞悦，李沧北跃龙升，北站的越秀天悦海湾、佳源双子星城、金地森林公园，市北的中海寰宇时代、中铁建梧桐语、中车四方智慧港、青铁云上观海，以上楼盘人才公寓都属数百套的体量，最多甚至六七百套。
第二、某些性价比极低的人才公寓项目，大概率转成商品房，比如数量多且硬伤明显的后海豪宅青铁云上观海，人才公寓贴着高架完全是为商品房遮挡噪音尾气的。
开发商应该也知道自家人才公寓有多难卖，所以前不久还特地开了口子，名下有住房的也可以购买，堪称市区头一遭。
随着青岛市区房价的持续下行，明年你甚至有望看到这种情况，那就是你今年买了某些楼盘的人才公寓，结果明年转成商品房，不但价格更低而且没有相关限制。
这种情况再今年在，高新区已经发生过，希望你不要重蹈覆辙。
实际上也不用等到明年，因为明天就是双十一，从市区部分楼盘释放的活动信息看，其性价比已经明显超过某些项目的人才公寓，明年只会超的更明显而已。
当然，本文最重要是逻辑，不是具体楼盘和项目，具体的问题，无论是人才公寓还是普通商品房，如果你无非分辨性价比如何，是不是明显入手即亏几十万的坑盘，可以加好友咨询。