上海大华是谁？

最近，京楼里话题度最高的，莫过于它了。

01

上周四（3月23日）下午，线上竞价就已触顶的昌平朱辛庄0028地块，直接转为线下摇号，42家房企及联合体齐聚北京土拍大厅，只为朱辛庄地块而来。最终由总部位于上海的大华集团幸运中签，12.995亿拿下朱辛庄，可谓运气爆棚！经此一役，上海大华也瞬间成了近期京楼关注的明星房企。

据探哥盘点，此次土拍是北京土拍有史以来参与房企数量做多的一次，也是出现最多“脸生”房企的一次。

根据网上流传的报名名单，朱辛庄0028地块共计收获42家房企及联合体报名，其中，央企、国企及各大知名房企云集，包括中建系的中建壹品、中建信和、中建智地+未来科学城、中建玖合、中海、中建东孚，头部民企碧桂园、龙湖，知名央企华润、保利、金茂、华侨城、大悦城、电建，北京市属国企城建开发、城建兴华、天恒、建工、住总等，以及建发、厦门国贸、越秀、华发等。

除以上大家相对比较熟悉的房企之外，还吸引了许多新面孔进京试水，包括鸿丰置业、湖北天创、河北万浩、邯郸合金房地产、上海大华、海南恩祥、江苏海鸿、明芳地产等多家首次出现在北京土拍市场的外来房企。

不得不说，坚挺的北京市场，在当前的市场状况下，依旧是不少外地开发商的战略目标。

那么为什么房企们都默契地选择朱辛庄0028地块作为落脚点呢？毕竟，同样位于昌平，同一批上市的昌平新城东区地块就仅收获了首开同信一家报价，最后以27亿底价成交。

02

还是得先感叹一句，“咱们码农有力量！”

从位置上看，该地块地理位置优越，紧邻地铁昌平线和8号线换乘站朱辛庄站，临近小米产业园，从项目出发能快速到达西二旗、上地、中关村等多个产业园区和功能区。且地块周边配套成熟，除了已经开业的住总万科TBD广场、永旺，未来还有万达广场、昌平合生汇等大型商业。

今年2月北京2022年第五批次集中供地中，越秀拿下昌平朱辛庄地块亦是当时最受参拍房企关注的地块，当初也吸引了14家房企及联合体报名。

其实两宗地的配套条件差不多，而朱辛庄0028地块之所以吸引的房企更多，除了离地铁更近一点，业内普遍认为是由于地块“小而精”。

从规划条件来看，朱辛庄0028地块土地面积约1.46万㎡，规划建筑规模3.66万㎡，体量较小，地块无配建及竞无现房销售面积要求，只有不小于1000㎡的商业配套及1处建面约350㎡的社区管理用房。按照建筑面积90㎡计算，一共也不到400套房，流速更高。结合地块位置，有可能开盘即清盘。

地块地价上限12.995亿，折合楼面价约3.5万/㎡，而销售指导价6.2万/㎡，对于开发商来说，资金压力相对较小，有很高的利润空间，并且规模小、销售流速预判可观，大家都抱着开盘“一把清”的希望来拿地，就算拿不到地，在这场北京的土拍狂欢中露个脸，刷个存在感也不亏~

也因此，幸运拿到抢手地块的上海大华，自然更显得“春风得意”。

03

但值得注意的是，昌平南目前在售的新房不少，包括建发珺和府、文源府、北清云际、奥森春晓、北清橡树湾，以及下月即将开盘的越秀星樾等，区域竞争压力也不小。

虽然朱辛庄0028地块占据了位置优势，但上海大华毕竟是首次进京。这里还有两个担心，不愁卖的地块，开发商还会用心做好产品吗？初次进京的上海大华，不知道会不会水土不服？毕竟之前越秀、雅居乐首次进京做的产品都或多或少的受到了诟病。

前车之鉴太多，买房人观望的情绪自然也就更严重。抱着怀疑的态度，探哥也了解了一下上海大华，公开资料显示，上海大华创立于1988年，前身是上海市宝山区大场乡商品住宅开发公司组建，是国内较早一批拥有房地产开发国家一级资质的房地产开发企业。目前，上海大华旗下有300余家控股子公司，业务覆盖地产开发、建筑施工、物业服务、商业运营、酒店运营等。

互联网上没有秘密，上海大华开发的项目一直以来都是维权重地。2022年11月份，上海大华公园城市二三期业主针对“路面烂尾”一事开启了维权。据悉，大华公园城市小区环境被减配，原本设计为人车分流的石板路面降标为全沥青路面，较为严重地破坏了项目美观。同样，大华斐勒花园、大华碧云天等项目也曾遭遇维权，被偷工减料、墙面漏水等质量问题。也让上海大华在京本就不多的品牌影响力，更雪上加霜。

作为在京首秀，上海大华在朱辛庄项目上，到底会用什么样的产品回馈北京的购房者？

目前，上海大华方面，也释放了一些朱辛庄项目的产品信息，预计得房率75%-80%，户型有两居，以三居、四居为主。按大华方面的原话就是“目前区域刚改项目少一些。”

而从社区规划来看，地块较小，本身也决定了开发商发挥的余地不大。地块容积率2.5，限高80米，大概率也决定了社区也就由4栋25层左右的高层板楼组成。当然，社区具体规划，还是静待项目官宣，探哥也拭目以待。

至于未来项目的品质如何，就只能交给时间去检验了~