公寓价格远低于住宅。

今年下半年开始，公寓吹起降价风，多个楼盘公寓单价甚至低于5000元/㎡，更有甚者不到4000元/㎡，热门区域的公寓，价格下调幅度也很惊人。

总价更是20多万、30多万、40多万……

优惠很大、价格很低，有的人跃跃欲试，想要入手。

但也有人表示：公寓，碰不得！

看起来很美丽的公寓，怎么就碰不得呢？

公寓价格远低于住宅

4800元/㎡起，20万内即可入手？

在昆明房地产市场中，公寓项目众多，大部分住宅楼盘也有公寓产品。

目前，昆明住宅价格多数区域超15000元/㎡，并且呈上涨态势。

但公寓价格上涨就显得比较吃力，甚至还有下滑的趋势。

在昆明众多公寓产品中，价格没有最低，只有更低。

此前，巫家坝金茂广场公寓推出特价房，最低仅7630元/㎡，最高9240元/㎡，单价均未超过10000元。

而该项目刚推出来时，公寓均价在13000元/㎡左右。这样对比看来，降价幅度最高超5000元/㎡。

巫家坝定位未来昆明新中心，住宅房价大多超20000元/㎡，但公寓价格就显得“亲民”很多，基本在12000元/㎡以下。

细数下来，昆明打低价牌的公寓还不少。

大诺弄堂里，位于呈贡和经开区交界处，以“十年前的价格买今天的房子”吸引购房，公寓价格4980元/㎡。

而原本均价在6500元/㎡左右的实力城未来港项目，近期均价调整为4800元/㎡，下调幅度也比较明显。

此外，江东永和府公寓产品橙星公寓，推广价格约9500元/㎡起，与其住宅价格相差近一倍。

而总价更低的公寓是华侨城花都时区，最低价仅16.2万/套！首期2万起，月供1000元左右。

一套公寓的总价还远不及一套普通住宅的首付，是不是很心动？别急，先往下看。

劣势远大于优势，刚需玩不起

谁买谁知道

价格低、面积小、低首付、低总价、不限购、不限贷、既可投资也可自住……从开发商的角度讲，公寓的优点很突出！

然而，在买房过程中，公寓的隐蔽问题，房产销售总是避而不提。

公寓真的便宜吗？答案是否定的。

首先，多数情况下，同一区域，商业性质用地的地价比住宅便宜，像公寓这样的高密度物业成本远低于住宅产品。因此销售价格也低于住宅，但利润也许超过住宅。

公寓的首付至少是50%，*款贷**年限仅为10年，并且只能商贷，*款贷**利率更高，而二手公寓交易的税费也远高于住宅。

其次，公寓生活成本高。

大部分公寓不通燃气，商水商电，费用是民水民电的2-3倍，久而久之，也是一笔不菲的支出。

另一方面，大部分公寓楼层均户数超20户，这对于生活节奏较快的都市青年来说，无形中增加了时间成本。

公寓楼楼道

单身青年更适合买公寓？其实未必。

看到装修温馨而精致的公寓样板间，很多人单身青年可能会心动。

但当房子到手的时候，才能真切体会到“卖家秀”和“买家秀”的落差感。

图源网络

一方面，公寓不需要遵守住宅的日照要求，对于这样高梯户比的楼栋来说，很多房源可能常年照不到阳光。

另一方面，公寓楼里鱼龙混杂。理发店、照相馆、培训班等等，人口密度非常大，形形色色，噪音不断。并且通风很差，除非开门对流。

自住不行，投资总可以吧？

其实公寓的投资性价比并不高。举个真实案例，小编一朋友，2年前买了西北新城某楼盘公寓，当时7800元/㎡入手，如今想7600元/㎡出手但一直无人问津。

图源昆明房协

房产中介总说再破的住宅都有人买，再好的公寓都不好卖。可见公寓升值空间远不如住宅，后期也不容易出手。

昆明公寓去化压力大

去化周期超55个月，出台政策“踩刹车”

首先，来看一组数据。

截止11月，昆明公寓存量面积约4457961㎡，约81252套。按2020年1-11月公寓平均销售面积，昆明公寓去化周期约55.5个月，去化压力比较大。

制图：房小星|数据来源：昆明锐理

11月16日，昆明市自然资源规划局印发了《关于进一步规范建筑工程项目审查的实施意见》。

在此次《实施意见》中，昆明市自然资源规划局按照《办公建筑设计标准》，对昆明的办公建筑进行了两点重要调整。

第一：未来除已纳入土地出让合同的规划条件明确规定可配建公寓的情形外，昆明将不再审批公寓项目。

第二：严格控制办公项目层高。开放式或半开放式办公建筑面积占所在标准层面积50%以上时，层高不得＞4.5米；其他类型办公建筑层高不得＞4.0米。

按照上述规定，意味着除非土地规划就允许开发公寓，否则，公寓的产品将很难通过审批。

这项政策的出台，也许能在一定程度上缓解昆明公寓的去化压力。

对于昆明的公寓，你怎么看？