我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐你好，早认识你就好了，周围人都不支持我买房，错过一波又一波大涨，关注你好久，一直进不了门槛，老公收入太低连娃都不敢生了。29已婚，夫妻名下兰州安宁区两套房，一套全款103平价值145自住，一套83平价值110(公婆在住动不了)，公积金*款贷**45，月供2000。我月入8k，老公4.5k，还有一处18年6月1650租了6年的公寓，算下来投了10w，装修分割，每月收租至少4300。月收入共计1.7万。。不知如何做到投资最大化，我想把全款房抵押贷100，加*弹子**30，在你推的沈阳或重庆投资一套，不知道合理不？抵押买房以后要还公积金、抵押、新房三份*款贷**，还贷压力很大，该如何处理？纯小白，求指教！

回答：周围人都不支持你买房，重点不是投资买房，而是对整个世界的宏观认知。越是底层的人，通常智力和眼界越低下，认知的局限。对世事艰辛也是一无所知，以为别人买房赚钱都是举手之劳，钻了空子。

周边环境如此恶劣，好在众人皆醉你独醒，幸运的是还有底仓能拿出来裂变。兰州城市能级太低，投资回报率不大，建议入手人口1000万以上人口净流入的省会城市。

附近的西安，重庆，成都以及沈阳都是比兰州更适合投资的城市。你的思路正确，全款房做抵押融资。但是要把负债率控制在50%左右，最大别超过70%。

横盘期，正现金流才是王道。重庆1N，沈阳1-2N是比较好的配置。

具体回报率最大的选筹，详见知识星球内部分享。

提问：老师您好，您认为沈阳目前处于这波房产涨幅的哪个阶段？本轮还能上涨多久？是末尾了吗？毕竟在房住不炒的政策下，全国大多数城市的房产在降温。

回答：房产投资不谈波段，每个板块行情错峰的。二线城市大多土著脑子之腐朽，只有真正被啪啪打脸三五次，眼看房价暴涨翻翻，全款变首付，才会幡然醒悟。十强开发商工程部老大，7000单价不买，涨到高点20000了，才讪讪买了套顶楼。小开发商总经理，16年初打包甩卖两套CBD精装自用房，一年后价格翻翻。老牌投资者，可以在二线政策信贷利好周期内，两年内操作两次，这才是裂变。

提问：美女，请教如何尽可能低首付买武汉第二个？基本情况：夫妻现居住东部二线城市，均有当地住房公积金，男方名下还有一个房贷未还清。己做JLH将女方户口迁入武汉SFSD买了一个，现有60万左右想购第二个，总价150万至200万，时间在2019年底前。方法一：女方以异地公积金武汉购房，可否享受30%首付，不受武汉己有商贷的影响，公积金*款贷**上限多少？或武汉再交一个公积金可否30%首付做公积金*款贷**？方法二：等武汉市场再凉一凉，到明年下半年可首付分期再买。武汉以往楼市下行时首付分期多吗？方法三：男方还清房贷，入户武汉可SFSD？方法四：以女方名义全款DY买，但买不到限价新房有什么其他方法低首付买？

回答：1.方法一理解有误，女方武汉有房有贷的情况下，不管使不使用公积金都算二套。

2.首付分期的事情不可预测，目前武汉做首付分期的楼盘很少。

3.方法三可行，把男方名下的房子*款贷**截断做抵押，利用武汉sfsd买入，首付3成。

4.全款买新房资金使用率太低，可以尝试入二手笋盘，然后做抵押。另外可以利用老人票，做接力贷。

提问：房姐，我有一个疑问，是关于按揭还款的。您建议110万在武汉首付两套房，可涉及到一个后续还款压力大的问题，不知道后续现金流这个问题您怎么看？因为谁也不能保证收入会持续稳定增长20年。

回答：很多人在没买房之前总会被30年*款贷**吓到，二十多岁的时候买房，五十多才算还完，整整半辈子被银行压榨。但是只要买完房，这些顾虑就会少很多，第一是已经上车了，后悔也来不及，第二是了解多了之后就想开了。因为在中国没有那一套房子需要还30年，中国平均房贷时间也就七八年。因为房贷是不变的，但你工资是持续上涨的，而且只要央行还在发行人民币，人民币就会持续贬值，这是不可逆的经济规律，按照现在的M2增速与GDP增速人民币购买力平均每年贬值6-7%，100元人民币，在10年年后贬值为48元，30年后就只剩11元对于绝大多数正常家庭来说，房贷真正有压力的时期只有最初的10年，以后的岁月将非常轻松，我五年前买的房，租金已经超过月供了。新手留足2年月供即可，未来通过分割出租缓解月供压力。武汉房龄15年左右就需要考虑换筹了。

提问：美女姐姐，你好。这边遇到一些烦心事。因为买房后*款贷**问题。因为现在为了买房离职了，不知道后面*款贷**要提供收入证明和流水银行查的严不严格，有点担心，还有就是现在明年初买房可以吗？

回答：离职可以，社保和公积金找代缴就行。不着急的话，可以等等

提问：二套房，禹州.朗庭元著值得入手吗？主要是投资，请帮忙分析一下？谢谢

回答：禹州.朗庭元著贵了，投资站岗

提问：房姐，你好。通过网上直接找到房东看中了一套94个平方150万左右的二手房，想问下个人自己交易和请中介帮忙交易的区别，大概费用多少，一般都由买家支付吗？

回答：自己交易可以省去中介佣金和*款贷**费用。但是个税，契税和增值税这些还是要交的中介佣金一般是总价的2-3%左右，新手建议找个熟人中介，包点红包，你也省事了

提问：青春美丽的房姐，又要问您了，晚上好！我在上海长风公园有套老破小，出租在，刚买3年不到，一直没怎么涨，2020年底小区附近通地铁，1:以您的看法通地铁后不知道会不会涨？因为老不涨我又想卖掉套现，到武汉买2套，2:不知道这样做对不对？按您回复别人的是说入手关山大道一套和三环内一套，3:请问为什么这么组合？4:我想考虑入手中心城区比较好租的小户型是否可行？还是按照您的观点合适，5:能否2套一起做首套？烦请你解答一下，非常感谢！

回答：上海现在不是出手好时机，武汉小单融资再入吧。关山大道短期内还是领涨，三环内寻找价值洼地。投资不买小户型，占房票，涨幅弱。中心城区是指哪里？同时买2套二手房，可以做并发*款贷**，首付3成买2套。具体操作

提问：房姐：您好！珠海的房子还能入手吗？哪个地段、价格多少可以入？谢谢！

回答：珠海最近被热炒，我的建议是如果不自住就别买了，珠海人口不到200万，周边竞争者太多，深圳广州东莞佛山，每一个都比他强。

提问：房姐，能推荐下武汉这边抵押*款贷**有哪些银行吗？或者有哪些靠谱的中介？我在丁字桥雄楚大道附近有套全款房95个平方，今年刚交房。然后名下有部分小贷，但是可以自己自己还。

回答：要看个人具体情况选银行的只有最适合的政策，没有最好的银行。个人消费贷抵押最长10年，经营贷20年，利率每个产品和要求都不一样，6.1%-12%都有～

提问：您好宁夏银川房产还能投资吗？万科精装修在8500

回答：你好，我第一次去银川的感受是：这是一个最不像省会的省会。小，非常小。人少。街道和面貌比较破，最关键的是，会散发着一股守旧的气息。整个银川市才不到200万的人口，穆斯林占1/4以上，西北边陲人口流失也非常严重。不看好。银川核心位置房价在5.6千左右，万科绿城等品牌开发商卖出了40%以上的溢价，意味着未来会持续站岗。如果是本地土著，能淘到0首付+租金抵月供的房产可以入手。如果是单纯投资，西安，重庆，沈阳是更好的选择。

提问：房姐好，沙湖路水岸星城c区的100平房小3居湖景房3年前花35万装修，还买了17万一个的车库，现在想出手的话单独报价卖好，还是房子加车库一起报价卖好，另外您建议报多少价格比较合适呢？

回答：在车位紧缺但没有地下产权车位的小区（例如老公房、老大楼、老商品房），带和物业签有长约的固定车位算是一个卖点，能一定程度上提升流动性。在车位紧缺、有地下产权车位的小区，带产权车位是一个很好的卖点，能比较显著地提升流动性。但只是赚流动性，并不赚房价，因为车位买入很贵，税也很高。在车位不紧缺、有地下产权车位的小区，带产权车位是一个卖点，但提升流动性的效果并不显著，而且有点半卖半送的性质，在车位上花的钱回报并不怎么样。房子报价2.8-2.9左右更合适。

提问：房姐好，万科锦程142自住月供7800，健龙二期72平投资2017年5月150W入的，有*款贷**40个，有一个凯乐桂园的二楼商铺，*款贷**只有20W了，回报差，后期怎样处理它？家庭收入45左右，现在想卖掉健龙，二手市场遇冷，如何快速卖掉？卖掉后是淘笋次新还是买新房？家里还有62岁老人票可开发，可否推荐合适房源？

回答：1.商铺卖不掉的先持有吧，可以尝试截断抵押。

2.卖房科技树，详见知识星球内部分享。

3.推荐的新盘交资料抢着，二手笋也淘着，能抢到就入。

4.老人票做接力贷优先抢新盘。推荐新盘汇总，详见知识星球分享。

提问：您好，想请教您我目前该如何操作，谢谢。目标，一大换两小。1.东西湖区有大三房无装修，现在挂牌出售，有*款贷**，75左右。之后想在光谷买一个小两居，老公有能首房首贷资格并且可以用公积金*款贷**。买完之后出租。请问，光谷哪些二手房可买？2，武汉买完后手里会剩下60左右，去郑东新区买二手房合适吗？

回答：1.光谷最近建仓方案见知识星球内部分享。

2.郑州基本面没有问题，人口一亿的大省会不缺接盘侠，但是要避开已经暴涨过的郑东新区，寻找下一个郑东新区。如果主场在郑州围绕着东区核心区四周的次中心地带淘笋。东部和东南板块有更好的价值支撑和溢价空间。如果主场在武汉，直接再入手一套武汉好了，仓位不宜太分散。

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很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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