公募REITs是一种资产组合分散化管理的有效工具，和其他资产类别的相关性较低，投资公募REITs有助于降低由股票和债权构成的资产组合风险并提高其分红率水平。此外，由于公募REITs具有强制分红要求，并受益于稳定的派息水平以及资产成熟运营，可有效对冲周期性波动风险。2021年5月31日开始发行公募RIET以来，异常火爆，遭到机构和个人疯抢，收益也比较可观。
看一下2021年11月底发行的近2个公募REITs 上市表现情况：建信中关村REIT （代码：508099），2021年12月17日上市首日30%涨停，上市第二个交易日4.575（涨停价4.576）高开低走，期间最高涨幅81.25%，截止今天收盘上涨47.53%。
华夏越秀高速REIT （代码：180202），2021年12月14日上市首日高开低走收盘上涨22.76%，上市第二个交易日高开高走，期间最高涨幅41.54%，截止今天收盘上涨23.03%。从近期发行的两支REITs产品来看，基本上上市前几个交易日上涨30%概率较大。
公募REITs发展与本质
1、公募REITs（即不动产投资信托基金）产生于美国20世纪60年代，投资领域包括房地产、酒店商场、工业地产、基础设施等。因此我国推出公募REITs实际上是借鉴了国外的经验，弥补这一空白。不过和国外不同的是，我国公募REITs的底层资产是从基础设施领域开始，而非地产。
2、我国经历了前期私募REITs（或叫类REITs）探索到公募REITs试点的阶段，如上交所便有超过30单的类REITs产品（涉及仓储物流、高速公路等不动产）。
3、公募REITs的本质是公募基金，是进行公开募集和上市交易的标准化投融资产品，即基金投资者通过公募REITs间接持有基础设施项目公司的股权，而当前政策所设计的SPV、基础设施支持证券等是为了避开公募基金的投向限制（公募基金只能投资标准化资产）。
公募REITs产品要点有哪些
1、80%以上的资金投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额。同时通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权。
2、采取封闭式运作（如目前9只公募REITs均为契约型封闭式），且封闭期较长、封闭期内不办理申购与赎回业务（不存在申购费与赎回费），但上市后可以通过二级市场交易。
3、根据交易所管理办法，公募REITs上市首日有30%的涨跌幅限制和后续交易日10%的涨跌幅限制。
4、公募REITs主要涉及六类参与主体，即原始权益人（基础设施项目的原所有人）、基金管理人（对基础资产进行尽职调查以及对基础资产进行运营维护）、资产支持证券管理人、托管人（为公募基金和资产支持专项计划提供资金保管服务）、外部管理机构（或有）以及财务顾问、会所、律所、评估机构等中介机构。
5、公募REITs没有固定利息回报，其收益主要来源于持有期间分红收益和资产价值提升带来的份额价值增值，且具有强制分红要求（每年至少一次），即收益分配比例不得低于基础设施项目年度可供分配金额的90%。
6、在申报和证监会注册之前，各省级发改委应出具专项意见。
7、和一般公募基金相比，公募REITs和一般公募基金有如下几个区别：
（1）公募REITs的投资标的为基础设施项目资产支持证券，其底层资产为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，而一般公募基金的投资标的为股票、债券等。
（2）公募REITs的收益来源主要为分红收益和资产增值收益，而一般公募基金的收益则主要有股息、利息收益以及资本利得收益等。
（3）公募REITs的投资人更关注项目，而一般公募基金的投资人更依赖基金管理人。
基础设施基金采取封闭式运作模式，可在二级市场上市，投资者可在二级市场进行竞价交易。基础设施基金上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后涨跌幅限制为10%。此外，根据《指引》规定，基础设施基金的杠杆率最高可达到140%。
2022年首单公募REITs—— 华夏中国交建REIT （简称：中交REIT，代码：508018）4月7日面向公众投资者发行，仅售一日。
华夏中国交建REIT是行业首单央企高速公路REITs项目，以湖北省内武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段项目为底层资产。与其他行业相比，高速公路行业受宏观经济波动影响较小，具有抗风险能力较强、现金流量充裕、投资收益较为稳定等特点，被视为公募REITs优质的底层资产之一。资料显示，嘉通高速项目整体位于京港澳高速公路以东，是长江经济带南向辐射粤港澳大湾区的重要交通要道和经济走廊，是"九省通衢"之地湖北区域内的重要路段，处于长江经济带的重要经济区域。武深高速连接了武汉城市圈、长株潭城市圈和珠三角经济圈，沿线城市人口众多、经济发达，路网通行需求旺盛。
今年以来市场行情频繁震荡，公募REITs作为一种与股债相关度较低、有望获得稳定现金分红的投资品种，未来将成为投资者资产配置的重要一环，中交REIT作为2022年首单公募REITs、首单央企高速公募REITs，会吸引更多市场关注。
