2023年下半年的济南市场，对于高端改善客群来说，可选的区域和项目非常有限。

随着CBD片区土地的开发殆尽，片区内基本没有可选的项目，高端改善客群只能将目光投向CBD的周边区域，比如CBD西区域、贤文、科技城等片区。

下半年可选的项目，有科技城片区的保利珑誉、中信泰富玖著，CBD西区域的中恒信云顶1号。

云顶1号已经给大家介绍过了，这次给大家讲解一下保利珑誉。

土拍情况

2022年12月29日，经过66轮竞价，保利以199819万元的总价竞得科技城片区11街区组团地块，共包含科技城DKJ1129地块、科技城DKJ1132地块和丁家庄安置房地块三个地块，溢价率14.9％。该组团的拿地条件为商品住宅建筑满足三星级绿色建筑要求+达到建筑单体地上总层数的百分之六十后办理商品住宅预售许可手续。

位置信息

保利珑誉位于科技城片区，济南市历下区化纤厂路西侧、华龙路南侧，开发商为保利。

产品规划

项目共分为两个地块，北侧的DKJ1129地块占地面积53829平，容积率2.8，规划12栋住宅，包含6栋21-26层高层和6栋10-17层小高层，共929户。

南侧的DKJ1132地块占地面积12819平，容积率2.8，规划4栋住宅，包含1栋13层小高层和3栋17层小高层，共254户。

（项目鸟瞰图）

项目包含六个个户型，分别为130平、143平、168平、188平和两个235平。

周边配套

交通

项目靠近工业南路、华龙路、奥体西路路，周边有地铁3、6、7号线，7号线工业南路站距离项目约500米，3号线丁家庄站距离项目约1.2公里。

教育

项目的学区暂未确定，东侧是保利代建的九年一贯制学校。

商业

项目的商业配套比较成熟，周边有万象城、龙湖天街、高新万达、丁豪广场等商业综合体。

销售情况

小U在售楼处了解到，项目将于近期首开，首开3#、4#这两栋17层小高层，共140套房源，均为精装修，户型为168平、188平和230平，目前释放的价格为：

168平：30000-33000

188平：31000-34000

230平：33000-36000

这个价格和保利臻誉差不多，毕竟同为誉系产品。按照这个价格计算，130平和143平户型的价格会落到400w左右，这对改善群体来说算是个利好。

光照分析

项目首开楼栋为3#和4#，所以小U就以3#为例给大家分析一下光照情况。

判断依据：

依据（一）3#楼南侧（4#）建筑物的总高度以及楼间距等

依据（二）根据规划局公示文件数据建模，参考专业软件计算结果得出。

免责条款：由于规划设计变更，现场施工精度等影响，本日照测评与实际日照情况无法完全吻合，仅供购房者参考，最终以政府部门出具的数据为准。

工程进度

经过小U的实地勘测，目前项目的3#和4#已经建设到10-11层左右，已经达到了预售要求，将会很快首开了。

写在最后

上周末保利珑誉售楼处开放，同时开启验资，据小U得到的消息，验资人数已经超过了400人，足以可见高端改善项目的供不应求。

不过小U需要告诉大家的是，虽然保利珑誉比较抢手，但是比起保利臻誉来，还是有不少缺点的。

项目北侧的城市界面较差，且短时间内无法改变，南侧省监狱短时间内也无法搬迁，买房以后这里要有三到四年的居住阵痛期；

外立面铝板和落地窗虽然是标配，但是珑誉的外立面只有少部分铝条加涂料，北侧则是全涂料，对比保利臻誉，降级比较明显；

2.9的容积率比较高，居住不舒适，楼间距大多在40米之内，五楼以下采光受影响很大，有两栋楼9层以下都是居住公寓；

同样的誉系产品，珑誉和臻誉确实存在差距。

不过按照释放价格来看，项目130平的户型大概在400万左右，对不高的购房者还是比较友好的，400万到500万预算的客户可以重点关注下这个项目，目前这个价位市场上选择太少，保利珑誉能够填补这一部分空白。

总之，保利珑誉虽然缺点不少，但是高端改善项目断供严重，如果实在接受不了保利珑誉的诸多缺点，可以等一下隔壁的中信泰富玖著，也快入市了，缺点不多，据说价格比保利珑誉还便宜。

买房子买的是我们和家人未来的生活，符合自己和家人需要的才是最好的。小U愿意在买房的路上一起陪伴大家，也欢迎大家私信小U，和大家一起探讨交流。