近两年，福州琅岐岛凭借其“国际生态旅游岛”的名片，掀起一番热潮。自从琅岐国际生态旅游岛建设以来，已经多重配套加大投入，医疗、教育、商业等七大配套建设加速发展。曾经偏居一隅、以生产农、渔、牧业为主的琅岐小镇，被赋予了国际生态旅游岛的全新定位，这是要腾飞的节奏吗？那边的房产适合投资吗？
琅岐岛规划图
据CRIC数据统计，这个只有几万常住人口的小岛，近三年普通住宅的成交量超过5000套，都是被哪些人买走了？琅岐的房子现在是否值得入手？
春节前夕，克而瑞福州分析师通过实地走访，再次了解琅岐岛的房地产市场和目前的发展现状，结合目前的房价，对其进行了综合测评，供您参考。
琅岐新建配套
自从主打“琅岐国际生态旅游岛”以来，一系列的配套也在紧锣密鼓筹划中，其中有部分已经投入使用的配套。
路网升级：2019年年初，全长25.68公里的琅岐环岛路正式闭合通车。全岛东南西北侧全线贯通，形成琅岐交通的主环。环岛路成为了继琅岐闽江大桥之后，又一个改变琅岐交通的重要“主动脉”。
医疗配套： 福州市一医院琅岐分院，马尾唯一一家三甲医院（已投入使用）
商业综合体：10万㎡九龙商业中心（2018年初已建成，待开业）
休闲配套：红光湖公园已投入使用
琅岐新建配套（已建成）
除了已建成或投入使用的配套外，还有一些建设和规划中的大型配套，例如世界三大主题乐园六旗乐园，并将其作为规划建设的重中之重除此之外，还有规划中的国际双语学校、2000亩的花海等。集全区之力，大力推动海西地区旅游发展，把琅岐建设成为区域休闲娱乐旅游新地标，待东部快速通道通车后，也将再次缩短到市区的距离。
但目前的情况是，经过分析师实地走访，从金融街万达出发，途径江滨东大道，马尾老城区——国道104-琅岐闽江大桥，抵达琅岐岛，不堵车的情况下需要1个小时。
琅岐楼市现状
就目前来看，上文提到的已建成的资源配套主要集中在桥头堡附近（琅岐岛的西南方向），也是多个新盘的聚集地。随其热度的攀升，琅岐岛近两年地价房价也双双上涨。
据CRIC数据统计，近几年琅岐岛的房价如下图所示：
虽然2014年至2016年期间部分月份房价断档（当时仅一个项目在售，且房源量较少），但从图中不难看出，2017年以前琅岐板块房价较为平稳，基本维持在7000元/㎡左右。从2017年开始房价一路猛涨，一方面是政府扶持力度加大，未来预期看好，另一方面则是核心区域断供，投资客前往外围低洼板块，促使板块楼盘量价齐升。
琅岐岛第一个新盘为东城壹品（此前案名为海祥琅琴湾），首次开盘时间为2014年7月，直至2015年底，中庚进驻琅岐，三年时间，中庚香海世界住宅累计销售超过5000套，虽不是琅岐岛第一个吃螃蟹的，但也凭借政策、规划等利好斩获大量客户。尤其是2017年，在主城区限价限备的情况下，更是吸引了大波的投资客前往购买。但综合来看，琅岐新盘仍以地缘性客户为主。
岛内民房
岛内新建移民村
在此肯定有人会问，琅岐本地客户在岛内基本都有自住房，基本都为独栋小别墅，为啥会去买密度更高的商品房？
据了解，地缘性客户之所以购买本地商品房，主要有以下原因：
1、早期单价较低，首付20多万就可以买大三房；2、自建房年限较远，商品房有社区管理，停车也更方便。（据琅岐一位本地客介绍，虽然自家都有房住，但每次停车都是一大难题，有的居民也是将车停到临近街道，然后扛着行李回家，不方便）3、攀比心理：邻居买了、亲戚买了、朋友也买了，来个同样的户型就好。（琅岐成交量最高的楼盘转介绍率高达80%）4、跟风投资，看涨预期。
据悉，琅岐地缘性客户多为一次性支付，琅岐户籍人口的出国务工率较高，也为家庭的主要收入来源，动辄大几十万甚至上百万的购房成本对于他们来说压力并不大。
琅岐新盘详情
目前，琅岐岛共5个新盘在售，也主要集中在西区发展板块，各楼盘产品较为类似，基本为高层（洋房）+别墅的物业类型，目前高层在售均价约为1万出头，首付仅30万左右，且不限购，叠拼别墅约为1.8万左右。
琅岐岛在售楼盘分布图
中庚香海湾（香海世界三期）
容积率：2.3
户型：高层： 90-117㎡ 叠拼别墅：126-134㎡
均价：高层： 12000元/㎡ 别墅：18000元/㎡（二期）
动态：一期售罄、二期剩余少量别墅，三期高层在售
三盛国际湾区
容积率：1.6
户型：高层： 44-120㎡ 叠拼别墅：120-140㎡
均价：别墅：15000-18000元/㎡
动态：别墅在售、高层待售
雅居乐山海郡
容积率：1.6
户型：洋房 78-88㎡ 叠拼别墅：111-130㎡
均价：别墅：15000-18000元/㎡
动态：别墅在售、洋房待售
中国铁建琅岐山语城
容积率：1.75
户型：高层87-128㎡叠拼 别墅：124-148㎡
均价：高层11000元/㎡
动态：高层在售，别墅待售
东城壹品
容积率：1.8
户型：76-141㎡
均价：9800元/㎡
动态：三期新品在售
购房建议
综合来看，琅岐目前处在初级发展阶段，路网、综合配套方面、公共资源等方面相较前几年有显著提升，前期的重金投入也不难看出政府将其打造成“世界级主题乐园群+文旅产品聚集区”的愿景。并且，琅岐岛与其他新区的最大不同是，商业综合体、医院、路网升级方面都已实体呈现，最大限度地彰显其诚意，目前也吸引了众多品牌房企和国际级游乐IP入驻。
当然，如果能按照目前的规划顺利开展并落到实处，将其打造成“国际生态旅游岛”，琅岐未来的发展前景的确不容小觑。这一切看似十分美好，但回归到购房的角度，短期内成型难度较大，人流也无法快速导入。对于自住来说，岛内居民将其作为新居无可厚非，但对于看好琅岐前景，想要投资的购房者来说，建议谨慎为之。
目前，琅岐岛内房价已连续三年上涨，在整体市场下行的大环境下，琅岐房价势必会受到影响。换句话说，目前的均价还不足以支撑当前的整体现状，并已出现一定的透支。况且投资房产势必要承担一定的风险，你要考虑到你的房子未来是谁接盘。如果作为旅游地产拿去出租，什么人会来租你的房子，需要多少年的等待期，再来考虑租金会是多少，回报率有多高，这期间是否有其他更容易变现、或者更为稳妥的投资渠道。弄清楚以上几个问题，你就明白到底该不该入手。
无论如何，都期待“琅岐国际生态旅游岛”最终的华丽呈现。（真心话
）
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本文完
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