如果把上海楼市拉回不限价时期，那是2016年底之前
上海房管局开始严控预售证审批，一时间很多新盘的预售价格过高无法入市
原本超过6万/平保本的项目，只能卖到4万-5万/平
也是从那以后，上海楼市的一二手倒挂开始形成
现在我们说的“打新”，其实就是上海新房限价政策下的产物
但最近市场好像开始出现了一些转机， 很多城市开始慢慢对新房限价有所放开
比如一线城市的广州已经悄悄让一手定价权还给市场
像厦门、福州、成都等二线城市也在土拍时候取消了限房价
包括我们上个月去到南京的河西滨江踩盘，目睹了一个新房不限价的市场，逼出来的产品力相当惊人
在这个当下，很多人无比怀念当初上海新房不限价的时候，产品创新，百花齐放
今天的这篇文章，就是想把大家的视线拉回那个时候
当年不限价的时候
上海新房的产品力，有多么的令人怀念
01
2014年，金茂在大宁拿下地王，现在成了二手天花板
要说不限价时期的上海新盘产品力，我第一个想到的就是当年的地王
大宁金茂府
2014年1月份上海的一次土拍，上海闸北大宁地块出让
最终成交价接近4.8万一平，甚至超越了周边的二手房价
当然拿下这块地后的金茂也在受到质疑，这个新房能够卖到7万/平吗
后来的故事大家也知道了
金茂府不仅在2015年最终卖到了大宁新房的最高价每平七万二，如今的二手挂牌价格更是高达每平十七八万
可以说是以一己之力开启了大宁板块的房价逆袭神话
而这里的一己之力，我认为就是金茂在上海当年还未限价的时代，拿出来足够有诚意的产品力
也是金茂在北京依靠科技住宅取得成功后，来到上海的第一个项目
遇上当时还未限价且市场火热的上海楼市
两个因素结合到一起，让这个项目成为了2015年楼市所有地产人和客户都为之激动的产品
今天我们去看大宁金茂府的二手房，依然看到它远高于如今同板块新房二手的品质呈现
让我们从哪里看起
都知道大宁金茂府是科技住宅、立面用了全石材，在园林景观也是极尽用心
但真正 进入社区内部，依然有很多产品细节非常耐看
比如说车库如今呈现出的高级质感
连带着车库的大堂，地面是拼花石材，顶上是水晶吊灯，墙面挂着装饰油画
地上地下双大堂用同样标准来打造
在公区电梯厅能看到超高挑高的大堂和地面拼花从外至内的统一
每栋楼的地面入口，也能看到当初金茂府对产品的用心
不仅配备了挡雨檐，仿铜质的大门加上超高挑高，呈现出更气派的感觉
连同地下会所里的女士更衣室，洗手台、镜柜、陈设的洗护用品，不输高端酒店的品质感
经典的全石材的外立面，在经历近七八年风雨后
远远地从颜值上，瞬间和旁边小区拉开了差距
其实在限价后，上海楼市已经很久没有全石材立面的新房项目，多为底层石材，中高层真石漆，甚至全部真石漆和涂料
这次踩盘让我感到比较意外的还有金茂物业对园林的保养
景观如今呈现出来的，层次感纵深如此分明的状态
一个是当初金茂对于景观的用材就很足，其次离不开后期物业每日的精心维护
室内投入就更不用说了，正因为当初十二大科技系统的赋能，恒温恒湿恒氧各种科技被真正走入日常生活
而今天我们看到大宁金茂府的二手为什么可以卖这么贵，本质上也离不开这套成本很贵的室内科技系统
交房五年后的大宁金茂府
即便如今周边再有新盘入市，在后来上海新房的限价时代
但品质能够超越金茂府的项目，几乎很难再有了
你说， 它能不一直是大宁天花板吗
02
第二站，我去到了浦东花木板块， 依然看的是早期绿城在上海楼市留下的产品
花木绿城兰庭
这个2014年3月开盘， 作为绿城回归上海内环内的项目
虽为代建，但依然传承了绿城产品营造方面的一流工夫
从社区入口的这种感觉
一下就让人感受到了绿城式的产品基因
进入社区内部，看到的是气派挑高的会所大堂
大堂外部便是一个无边际的景观泳池
作为新古典主义风格的高层项目，运用卡拉麦里干挂石材作为主要线条装饰
还融合了富有现代简洁主义元素的深蓝玻璃幕墙
即便是每栋单元楼下的风雨连廊，也都做了全石材
还有强调仪式感和住户参与性的景观打造
都可以看出当年绿城在这个产品的投入度几乎可以碾压现在内环内的豪宅新房
当天绿城的物业给我们看了一套业主空关的原始房源，室内部分的投入依然让人感到那个时候的用心
里头基本展示了当初交付时候的精装修原始状态
绿城当初邀请全球四季酒店的*用御**设计师BDL，将酒店低调奢华的风格注入多处细节
电梯打开，依然感受到绿城品质
木质扶手和整体内部装修色调保持一致，地面大理石，背景墙由一种特制的贝壳装饰拼接而成
加上诸如德国唯宝、耶鲁、西门子等国际一线品牌
2014年回到内环内的绿城，向上海展现了具有国际水准的真改善产品标准，应该是怎样的
这种成本投入的真改善豪宅，在新房市场已经好久没见到了
03
总是和新房限价挂钩的一个词，叫做： 减配
如果要回顾上海楼市当年最充满遗憾的一个作品，我想一定是这个
滨江公园壹号
这也是我第一站去到的项目，也是宝山目前的二手房价之王
这个盘虽然身处外环边上，但可以说是板块内乃至宝山整体品质最棒的高层小区，甚至不输大多市区豪宅
在目前的行情中，滨江公园壹号的挂牌价依然坚挺在7.5万-8万/平，以产品力突破了地段，身在外环价格却能超越靠近中环的多数小区
说起这个盘和上海新房的渊源，更是要追溯到2015年
2015年滨江走出杭州瞄准全国，喊出了三年千亿的规模目标
来到上海拿地做豪宅的野心也非常强烈，那时候就拿下宝山上大的这块地，直接站上了地王的位置
平均楼板价2.8万/平，实际楼板价已经超过了3万/平
不仅超越了周边二手房价格，需要卖到超过6万/平开发商才能保本
传闻当初滨江计划是要做一个科技住宅项目，一手本来预计要卖到8万/平
本来计划在2016年下半年入市，结果那年底上海新房严控预售证价格
最终这个项目在2018年才取证，备案价也只有5.3万/平
即便没有如愿卖到内部定的价格，但依然保留了当初在新房还未限价时候的产品规格
如今最为人所称道的依然是滨江做的中央景观
据当初的报道，整个项目内有65万株地被花草植物，150余种品种，3300余株大型乔灌木
（图源：网络）
景观如一个大型的植物园般
而中心泳池池底的马克赛兰花是由40位工人，花费3个月的时间排布 才得以呈现
现在细看依然形态优美且做工精细
这样的投入度，现在已经很难再见到
不仅室外有景观泳池，会所内还有25mx8m的室内恒温泳池
（图源：网络）
其他的健身器材和瑜伽室被设置在一楼
会所大量采用全景落地窗，让业主在健身的同时，可以欣赏到小区的园林景观
（图源：网络）
而且全部会所功能都由滨江物业自己运营，业主只需要交每月6元/平的物业费，其他无需另外收费
外立面全铝板的材料如今基本绝迹于新房市场
到了具体的产品细节，即便是交付了五年的产品
电梯厅、室内实木地板，就连主卧壁纸的转角，都依然呈现出质感
所有一切，都让我感受到2015年第一次进入上海时，滨江的野心
也都在证明着离去前，滨江对这片土地的真诚和用心
这个踩在限价节点入市的楼盘，滨江拉满的产品力和未能实现的科技住宅的遗憾
让我不禁想象
如果没有撞上限价，滨江公园壹号的产品力又会高多少个层级
如果这个项目顺利，滨江是否还会在上海留下更多项目呢
这可能是滨江献给上海一次较为无奈的单盘主义了吧
可惜撞上限价政策的滨江公园壹号，终究成为了这家浙系房企留在上海的孤品...
04
最后来和大家聊聊写这篇文章的初衷
新房限价是房住不炒大方向下的精准调控政策，有效抑制了房价在2015年前后的快速上涨
如今楼市确实已经来到了供求关系逆转的临界点
我们也看到最近几年在限价之下新房产品力的中庸，甚至货不对板，业主wq等等
今天看的三个项目，代表着那个时期房企产品力的百花齐放和留下的遗憾
希望用这三个项目，唤起楼市对于当年产品力的一些 记忆
而期待的是
或许未来的某天，这样的光景会重返市场
还有，如果现在考虑二手房的各位
买这些生在不限价年份的产品，大概率不会出错