每周《立问立答》，奉上摇号热门楼盘独家点评，解答最具代表性的购房问题。欢迎粉丝在文末留言提问。本期期数：NO.290
文 | 《地产小王子》主编 苏阳
近期热门·楼盘短评
▶龙湖坤和亚伦·宸颂轩
▷项目地址：上城区杭海路与九横路交叉口
▷开盘信息：预计11月首开4、7、8、9号楼共220套，户型约108、129、139㎡
▷价格情况：均价33400元/㎡，精装交付
▷交通贴士：周边地铁1、9号线穿行而过，地铁四期18号线南北快线正在批复中
短评：城东方向的购房者，接下来可以期待宸颂轩。从行政区划来看，宸颂轩的位置，是实打实的上城区地界。
同时，宸颂轩杭州主城区范围内难得的价格洼地之一。精装限价只要33400元/㎡，直线距离钱二只有约1.6千米，却有着将近2万元/㎡的价格差。
宸颂轩还手握着“双天街”和“双公园”的杀手锏。国芳天街与上城天街，两座龙湖天街，都在宸颂轩附近。下楼即邻里滨河公园，不远处还有丰收湖公园。周边地铁、教育、医疗等配套也全都不缺。
作为龙湖在杭州的首个“颂系”作品，宸颂轩容积率仅2.3，由7幢精装小高层组成，是板块不可多得的低密小高层。硬件配置也再度进阶，层高全部3米，且带架空层。主力户型建面约108-139㎡，入门总价锁定在了300万级，预算400-500万，可以直接一步到位。
▶滨江·枫汀云邸
▷项目地址：余杭区绿汀路与万金路交叉口
▷开盘信息：预计近期首开，户型172-253㎡
▷价格情况：均价36100元/㎡，精装交付
▷交通贴士：直线距离地铁3、5、16号线换乘站绿汀路站约350米
短评：未来科技城核心区首个纯大户型高层住宅。起步就是172㎡大户型，最高253㎡封顶，居住氛围非常纯粹。本身位置就在绿汀路万象TOD隔壁，外立面公建化，无公租、无自持，精装配置也很不错。未科方向的终极改善，可以重点关注他。
▶东海闲湖城·玉屏湾
▷项目地址：余杭区天目山西路277号
▷开盘信息：加推玉屏湾1、2、3号楼共314套，户型91-168㎡
▷价格情况：均价22150元/㎡，精装交付
▷交通贴士：周边有地铁3号线站点，紧邻天目山西路
短评：杭州楼市超级彩蛋之一。单价2字头，还是现房，现在买，年底就能交付。房价也亲民，品质看得见，而且还是超级大盘中的一线湖景房。
精选提问·立问立答
Question 1
提问者▷大澍弟弟
小王子，目前父母居住在侨福一品，海宁界内，打算卖。我们住璞丽，父母打算在杭州购一套他们老两口自住房。需求：地铁方便，到我们这里方便一些，可以去侨福那里，家里兄弟去看他们也方便一些。预算不高于250万，杭曜之城之前看过，不过没有小面积的了。
苏阳 ：可以考虑下沙的绿城·燕语春风居，限价30500元/㎡，最小105㎡，首开时最便宜的楼层差不多刚好在250万左右。项目就在杭曜之城边上，有地铁1号线高沙路站和文泽路站在周边，又是绿城品牌。
也可以往乔司、翁梅方向走，今年那一带有不少新盘。翁梅今年有3个售价26600元/㎡的项目，分别是滨江操盘的蝶翠迎宾府、中建·潮悦尚境府、中天海威·云咏汀洲府，最小户型都是98㎡。一方面离你们更近，二来限价更低，挑选余地更大一些。
Question 2
提问者▷弄潮儿
小王子，您好！我在浙大二院解放路院区工作，购房总价预算300万左右。请问有推荐的地方和楼盘吗？谢谢
苏阳 ：浙二解放路院区处于市中心，停车难，但是周边地铁站点密集。300万预算如果不想买周边的老破小，那就沿着地铁线去找心仪的楼盘。毕竟300万是杭州新房竞争最激烈的板块，可挑选余地还是比较大的。
比如华丰、灯塔、丁桥方向，像华发联发·悦望荟、保利·都和轩，都是限价3万3，在3号线华丰路站附近，以后3号线换5号线，10站地铁就能到万安桥站，你通勤还是比较方便的。还有限价33200元/㎡的春樾星宸，靠近3号线汽轮广场站。
丁桥方向，可以考虑花芸春境府、湖境天宸，限价分别是31500元/㎡和32900元/㎡，都在3号线笕丁路站附近。
Question 3
提问者▷晓旭
女生在滨江西兴地铁站附近工作，想婚前买个房子，预算230-270万左右，看了南部卧城的新房和湘湖附近的二手房，小王子会比较推荐哪里？或者还有别的更适合我的地方吗？
苏阳 ：在你的预算范围里，这两个板块都没有太大问题。新房确实只能考虑南部卧城、新街一带了，湘湖周边新房限价会超出你的预算，只能选一些性价比高的二手房。
大区块没有问题，剩下的就是在预算范围里，尽可能挑选离地铁站够近、年龄够新的小区。因为婚前置业，还是要考虑到后期有置换优化的可能性，选择流通性强一些的产品不会有错。尽量别碰老破小！
Question 4
提问者▷不言不语
卖掉金色黎明的自住房和海宁的一套投资房，置换世贸丽晶城的学区房值不值得？
苏阳 ：取决于你对学区房的需求有多么迫切。世贸丽晶城对口文三街和十三中本部，是杭州公办第一梯队的学区房之一。而且小区不是老破小，相对来说能够兼顾居住环境，不过价格也是真的不便宜。
如果你是自住，孩子有上学的需求，想要追求学区房，那我觉得可以换。毕竟学区房是一种无形的资源，如果对孩子的教育能够有提升，一切都值得。
但如果你是投资需求，我不建议这么换。在接下来学区政策和二手房行情都不明朗的前提下，花这么多钱去投资一套二手学区房，需要掂量掂量。
Question 5
提问者▷S
预算200万，有房票，三墩上班。身边很多人建议我去买崇贤，确实是主城区周边比较便宜的地方。我也去看了城西的青山湖科技城，现在单价也要2万多。个人感觉青山湖的发展势头比崇贤好，但是青山湖投资客太多，所以一直在犹豫，在纠结中，希望老师能够给予指点，万分感谢。
苏阳 ：崇贤是绕城以内绝对的价格洼地，负责承接城北的外溢。崇贤虽然产业前景或许不如青山湖，但从长远来看，我个人认为，崇贤大概率房价走势会优于青山湖科技城。尤其是地铁四期批复以后，崇贤可能会有机会。
青山湖科技城，还是太远了一些，主要还是负责城西向外的外溢。再加上前两年投资客太多，难免后期会发*踩踏生**。
200万预算，又在三墩工作，可以重点关注崇贤，这个逻辑没有问题。如果不介意通勤稍远一些，东湖新城、星桥等板块也可以放进备选清单。
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