特邀嘉宾：郑瑞声
盈石集团研究中心副总经理
上海盈石副总裁
项目发展解析
五大方面解读港汇恒隆广场运营策略
上海港汇恒隆广场落成开业迄今已有十多年的时间，基于项目良好的运营和发展，该项目已成为主导商圈发展，起领头羊作用的上海标志性项目。
该项目近年来发展迅速，一方面得益于恒隆品牌自身影响力，另一方面在于项目运营有方。项目运营和优势主要体现在以下几点：
1.项目挑空设计大大增强了空间体验感，品牌可视效果强，滚梯设计便于引导客流高层购物消费；
2.项目面对市场变化总能主动调整、优化，进行租户组合，满足消费增长需求；
3.项目活动举办密度合理，各种不同主题的活动有效吸引客流；
4.业态规划分布层次感强，品牌梯度分布非常好；
5.细节服务处理到位，如公共空间的维护、灯光布置、酒店打车服务等。
氛围营造及休闲餐饮布局有待进一步加强
项目餐饮业态布局太过集中，在零售品牌集中楼层缺乏休闲餐饮排布，不利于延长消费者停留时间，中段楼层及动线较深的部分尤甚；让消费者休憩的公共设施较少，公共空间的背景音乐、景观小品应用等有待进一步加强，如今最新一代购物中心均非常重视这方面的处理。
购物中心运营中最需要关注的是消费者心理和氛围营造，项目体量较大，景观和小品的有效应用能加强消费者的购物愉悦感，配套设施的完善有助于给消费者提供舒适的购物环境。
行业热点透视
餐饮品牌的引进关键在于客群定位
面对当下众多购物中心纷纷增加餐饮比例的做法，个人认为增大餐饮比例是一个吸引人流的手段，而餐饮品牌对硬件均是有一定要求的，故在项目设计阶段就应计划好餐饮业态占比，预留场地，后期调整硬件难度比较大。
购物中心加大餐饮占比最关键的一点为引进的餐饮品牌需要注重消费群体的定位与零售等其他业态的定位是否相符合，考虑好商业配套，引进后是否具备释放消费的可能。
港汇恒隆广场近期也陆续引进国际一流餐饮品牌，其综合项目定位对品牌作出规划和筛选，增加吸引客流的砝码。
购物中心未来发展预测
提供智能化、一站式服务将是未来购物中心发展趋势
今年1月起，徐家汇商圈开始打造沪上最大的免费商圈WiFi，该举措的实施为徐家汇商圈的区域市场竞争力增强一道推力。同时徐家汇商圈为整个上海西南方向进入主城区的必经之路，截流性强，商业氛围浓厚，客流量有绝对的保障。在此环境中，处于徐家汇商圈的购物中心应思考如何把消费和消费体验融合为一体。如何从如此大的人流中筛选并截留符合自身定位的客户。根据目前科技发展水平，互联网的高速发展，一些运营非常成熟的项目完全可以建立自己的APP客户端，免费WiFi只是手段，关键要看内容。结合项目的电子平台、电子屏、配套服务（停车、酒店、交通、天气等）等能够提供消费者便利性的活动综合起来，打造真正的智能化、一站式购物中心。
如消费者在家即可利用APP软件了解天气状况、道路情况，停车场情况，点击某一业态，就能清晰的看到此业态分类及具体品牌的分布情况，餐饮业态和部分体验业态可以提前预约订位，并且能够统一实现线上支付，实现车位引导、停车费线上支付等功能，这样将大大增强项目的知名度和消费粘性，提高商户的积极性，同时也将消费者体验发挥到极致，这也将是未来购物中心发展的一个趋势。