昨天，天津楼市最大的新闻肯定要数“鲁能公馆开盘热销”了。鲁能方面公布的数据是：开盘当天销售金额一举达到15.8个亿，套均价880万元。
可能很多人并不相信这个数据，因为地产圈里面新项目开盘销售额往往都有相当大的水分。这能是真的吗？一个天津的楼盘怎么可能开盘即过10亿？
不过，八卦的观楼君可以很负责任地告诉大家，水分嘛多少还是有一点，但真实的成交数据也是绝对让所有圈里人都惊掉下巴！
据据鲁能内部可靠的消息源透露，10月11日全天，鲁能公馆共销售房源136套，销售金额达近12个 亿，套均价约880万元，最高成交单价达到4.75万元/平方米，创出多项天津市记录。
不过，观楼君必须承认，今天的文章其实是一个标题*党**，我想谈的并不是鲁能公馆到底卖了多少房，而是想聊一聊天津的豪宅市场到底有多大。
1 为什么会是鲁能公馆
这不是一篇鲁能公馆的软文，但要谈天津的豪宅市场，鲁能公馆这个项目还是绕不过去的。为什么鲁能公馆一开盘便取得如此惊人的业绩？可能真的是按照豪宅规律操作使然。
首先，豪宅最重要的标准一定是要处在最核心的地段、占据绝无仅有的城市资源。鲁能公馆的地理优势自不必多言。更重要的是，这个区域正是天津最最传统的高端居住板块，从天津最早的涉外公寓——利达公寓开始，到后来的霞光道5号和时代奥城，一系列的高端项目早已被天津高收入人群所熟识，在此打造顶级豪宅毫无心理抗性。
其次，鲁能公馆的产品做得比较纯粹。一个总体量50多万平方米的城市综合体，住宅部分仅有10万平方米。为了迎合终极置业的需求，户型全部为144-270平方米的大户型产品。要知道，这一决策在当前的天津楼市可是相当冒险的。
而且，整个项目全部精装修，据说标准高达7000元/平方米，赠送中央空调、中央新风、PM2.5过滤、中央净水等设施，并应用了三玻双中空LOW-E夹胶安全玻璃、同层排水、无声立管、恒温热水供应、智能照明、电动窗帘、刷卡电梯等众多高端技术和材料。
第三，40多万平方米的配套公建，绝大多数都将会由鲁能集团自持，这在未来整体项目的安全性和品质感方面，也给了高端购房人群以额外的信心。更重要的是，鲁能公馆引入希尔顿酒店的物业来对住宅提供服务，这对于那些有过多次置业经历的高端客群来说，无疑是最有吸引力的。
第四，鲁能公馆的定价恰好找到了天津高端购房者的痛点，单价控制在3.6万-4.5万元之间，单套户型总价在500万-1500万之间，符合这部分客群对天津这座城市的心理定位，又没有超出他们的承受范围，在品质与成本之间找到了一个比较好的平衡点。
第五，鲁能公馆的营销稳扎稳打，手段丰富，而且力度拿捏得很精巧。
总之，鲁能公馆的热销，是多方面合力共同实现的结果。它在位置上可能没有处在天津最核心的地段，在用料上可能没有用最顶尖的国际品牌，在营销上可能没有更多的花招，但是却是综合优势都很平均的一个项目，而且也是目前为止天津市场中最符合豪宅操作规律的一个项目。
2 天津的豪宅客户究竟是谁
观楼君很好奇，天津怎么会有那么多的有钱人，能买得起这么贵的房子？于是，在从业这些年来，观楼君第一次在一个新盘的开盘现场从头盯到了尾，只为想为这部分人群画一个素描。
首先，从当天售楼处门口停的车来看，还真没有什么顶级豪车，绝大部分是百万元以下级别，几十万元的家用中高端车型比较常见。
其次，从售楼处里等待签约和前来咨询的客户分布来看，操天津口音的本地人居多，年龄在40到60岁上下，外地人比例不高。另外，观楼君不懂服装品牌，但整体感觉这部分客群的言谈举止、衣着打扮非常低调和内敛，鲜有那种腰扎爱马仕皮带、斜挎LV皮包、足登Gucci鞋的暴发户式的打扮。
第三，从产品销售的速度上看，本次鲁能公馆共推出了1、3、5三个楼座（1、5号楼三梯三户，180平方米和144平方米三室，3号楼三梯两户，237平方米三室），最先被选光的是靠近水上公园一侧的1号楼银角，总价在七八百万元，其次受欢迎的是3号楼大户型，总价在1000万-1200万元。相比之下，1号楼低层区最便宜的五六百万元产品以及靠近卫津路、折扣力度最大的5号楼挑选的人却不多。
据鲁能的销售负责人介绍，他们之前积累的客户，在职业上并无特别集中的分布，如金融行业的仅有百分之十几，私营业主也只有百分之十几，其他如教育、医疗等行业也有分布。
某业内人士向观楼君分析，天津豪宅市场的主力客群，和北上广深四个城市并不相同。像北京和深圳，最近一批豪宅消费主力是通过创业高新技术企业IPO上市后所产生的，而这部分客群在天津比例不高。天津的主力，主要仍是传统财富人群，他们已经过了创业期，目前的事业收入现金流稳定却没有什么支出。比如项目对面某餐饮企业的老板，据说就在鲁能公馆买了两套。此外，还有一个群体也是我们都忽略的，那就是一部分有公职的群体，比如他一个朋友专门找来想给自己的亲戚提前留房，这个亲戚就是某医院的主任。（对此，观楼君不做评论）当然，也有一批借助近两年金融业大发展而获得成功的私募基金从业人士或是在外地发展获得成功、叶落归根的人士。
但不论这部分群体的财富是如何积累起来的，他们都有一个共同的特点：已经经历过数次置业，一直在寻找最好的终极居住之所，购买豪宅不为投资只为自住。正是这个原因，才使得鲁能公馆出现了位置越好、价格越高的房子反而越抢手的情况。
3 天津豪宅市场的春天真的到来了吗
一直以来，绝大多数人对天津这座城市的购买力都心存疑虑，而此次鲁能公馆的热销，无疑大大给天津楼市从业者增强了信心。
可是，话又说回来了，鲁能卖得好，就代表着天津所有的豪宅项目都有戏吗？
观楼君一直在强调，鲁能公馆之所以能取得成功，真的是在按照豪宅项目的规律在操作：在最优质的地段为客户提供最优质的产品和服务。
可是，这些年来的天津房地产市场中，在优质地段之上为客户提供的，却并不一定都是优质的产品和服务。有很多项目，口口声声宣传要“打造顶级豪宅”，实质上却只是“占据着优质地块建造的中高端项目”而已，卖的只是一个地段的价格，甚少有在产品设计上紧扣细节、在建筑用材上大胆投入、在后期服务上倾心打造的项目。
原因何在？要么是担心市场接受度不高不敢拔高品质，要么是自身水平不够不会做豪宅。
举几个反例：
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中海八里台，原本是很多鲁能公馆客户最初关注的项目，可是最终呈现出的产品却并没有打动他们，因为中海并没有敢过多拔高项目的品质；
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天房*安泰**道五大院，和鲁能公馆同属市政配套性项目，同样的4万售价，在市场中的影响却微乎其微，很多购房者居然不知道那一大片风貌建筑居然也有住宅；
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津澜阙，占据着海河一线景观，产品设计却出现了硬伤；
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汤臣津湾一品，品牌很响，细节做得也很精心，可是受制于自身建筑结构的公寓形态，使得其并没有受到天津顶级客户的青睐。
因此，鲁能公馆的开门红，仅仅是让我们看到了天津金字塔尖人群的需求潜力，让世人重新认识了天津这座城市的经济实力。然而，这还真不一定就预示着天津豪宅市场的春天即将到来。相反的，却是竞争会越来越激烈。
豪宅，并不是“价格昂贵的住宅”，而应该是“绝版的地段+稀缺的资源+顶级的产品+完美的服务”。在合适的地块上，把自己的项目本身做到极致，吸引来顶级的客户自然就是水到渠成的事情了。尤其是对于天津这些低调的、以终极居住为首要目的的豪宅客户，好产品才是王道。
未来，天津还有几个具备豪宅基因的项目即将进入市场，包括复康路十一号、崇德园、樾梅江等，它们的前途将会如何？观楼君只希望这些项目的操盘手能善待稀缺的土地、善待客户的期望！
2015年10月12日