在去年10月14日以660万/亩低价拿地后的星海城，低调的快被人遗忘，原来包河主城区竟然还有这样一个刚需项目。说它刚需但是内里却一点也不刚需?为什么小编会这么说?接下来让我们一起来了解下。
△星海城项目营销中心
1、包河主城区毛坯放风价1万7你买不买?
项目介绍
小编从天鹅湖出发，沿南二环一路向东大约花费20分钟左右时间到达售楼处，项目位于马鞍山路高架以西，合巢路以东;是名副其实的包河老城区板块项目。
△红色区域为星海城项目
项目首推：7#、8#两栋楼，其中7#楼32层，8#楼33层。共228套左右。
放风价：1.6万-1.7万之间
开盘时间：10月初
户型面积：7#(109.15㎡、97.37㎡、119.95㎡);8#(105.81㎡、95.76㎡、118.37㎡)
公摊：20%左右;绿化率：33%
学区：暂定卫岗小学和65中，未来项目西边有卫岗小学东校区
交房时间：2年半到3年
物业：待定
销售动态：目前未认筹，意向登记客户300余组左右，首开预计在9月底或10月初。
项目亮点
地段
地段是毋容置疑的，除了自身所处的包河区马鞍山板块之外，沿包河大道高架向南十几分钟可抵达滨湖区，沿马鞍山路向北则可抵达瑶海区，南二环向西则是政务和蜀山区。
商业
商业配套完善，要不说在主城区就是方便，距离项目北边拥有永辉、百大、家乐福、万达广场等成熟商圈，项目西北边拥有罍街、后街等特色商业街区。
医疗
位于老城区核心位置，生活配套齐全，生活氛围浓厚，周边省立医院南区、合肥市第三人民医院、江汽厂医院等医疗配套完善。
地铁
即将开通的地铁1号线秋浦河站位于项目北侧不过20米左右，葛大店站位于项目南侧100米左右，预计在今年年底正式通车运行，而小编从实地看内饰基本已装修完毕。
△1号线秋浦河站内部景观
项目不足
虽然在去年10月拿地的价格不过660万/亩，星海城项目在业内人士眼中也成为一块不大不小“难啃”的硬骨头。
为什么这么说?首先从项目地块信息来看：
星海城住宅的容积率在5.4左右，而绿化率据了解只有33%左右，规划12栋高层建筑，其中1#-4#四栋为江淮客车厂的安置房并不对外销售，剩余8栋，5#-8#四栋为高层住宅，9#、10#为70年产权公寓，11#为商业性质公寓，12#为一栋商业体。
△黄色7# 8#为首推楼栋
同策咨询资深咨询经理吴明松表示：“40亩的土地面积算总建面大概在15万方左右，去掉8万方的安置房，能够给开发商盈利的空间也就仅仅7万方而已。”
目前，据置业顾问透露除了公寓为精装之外，其余产品暂定均为毛坯房，实际上对外销售的住宅产品只有4栋以及2栋70年产权公寓。
2回迁房影响自住客心理 投资客占比多过自住
在前文小编就说过该项目涉及到回迁安置房，因此自住型客户不免有所担心未来交房标准是否会像安置房一样。
而从置业顾问处了解到，安置房和对外销售的楼栋交付标准并不一样，除了建筑质量一样之外，对外销售的楼栋要更加精细化。
而在前台登记处的表格里也不难发现，在登记时就对客户进行了梳理，分成了自住和投资两栏客户，小编从登记的表格里看出投资客明显多过自住客户，目前据置业顾问表示从9月11日营销中心开放后11天的时间里已登记超过400组客户。
在沙盘前讨论的一组客户就是投资客，他们表示对于这样的价格感觉还好，不仅看中了住宅还想再投资项目的底商和公寓。
△一组投资客户在沙盘前讨论
而据置业顾问表示，项目的9#、10#两栋公寓开盘时间还早，预计价格都将在2万+以上。
自住型客户则对于采光和高架问题比较担忧，项目东边为马鞍山路高架，虽说回迁安置房距离高架更近，但自住客户仍旧比较担心。
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而值得一提的是项目所推出的户型全部都为三室两厅的户型，首开也有6种户型供选择：
从户型图来看，基本都为目前刚需产品可见的普通户型，中间户基本可做到三房朝南，而边户则可以做到南北通透。
7#三种户型：
△109.15㎡户型
△97.37㎡户型
△119.95㎡户型
8#三种户型：
△118.37㎡户型
△105.81㎡户型
△95.76㎡户型
3板块在售项目稀缺 住宅产品成老城区“绝唱”
马鞍山路板块属于包河区发展较为成熟的板块，板块内聚集了绿地海顿公馆、和昌都汇华府等项目，目前区域内二手房价格也居高不下。
绿地海顿公馆18764元/㎡，柏林春天17231元/㎡，铂金汉宫17114元/㎡，和昌都汇华府18087元/㎡。
△周边二手房价格
而二环内在售的住宅产品更是稀缺，此前的宝利丰广场、新世界公馆等项目住宅产品已售罄，距离项目最近的玲珑大厦共有994套商办类产品，A座酒店式公寓共551套，B座443套商办公寓。
整个板块内老旧小区多，新小区少，板块目前在售住宅项目只有益力檀宫这样的豪宅产品，目前在售3、4、5、6、7#楼毛坯房源，均价1.7-1.8万/㎡，1、2、8、9、10、11#精装房源均价2.4-2.5万/㎡，户型面积为360、520㎡大户型。
而相对来说，星海城1.7万/㎡的放风价格相比周边二手房接近1.8万/㎡不仅价格相对较低，而且房龄也比二手房更长，更不必说在二手房交易时的一些税费。
4、总结
小编在马鞍山路居住过近2年时间，就个人来说繁华的商圈和先天的地理优势是老城区板块最大的优点，但相对目前包河区其他几个板块尤其是高铁板块来说，老城区板块由于受到土地供应的限制，导致项目增值不太明显。
在包河区高铁板块2万+甚至未来3万+泛豪宅化时代映衬下，1.7万的价格似乎相对来说更加适合刚需。
而老城区相对新板块来说更加适合居住，除了已经成熟的商圈之外，医疗、教育等资源优势更加优于新板块。
△包河区在售项目一览表
后记：类似于星海城这样以时间换溢价的项目并不少见，在去年低价拿地的项目等到今年再卖似乎都不会以当初的价格来定价，在2万+成为未来包河区的趋势下，1万7的价格目前来看相对刚需来说还比较合理。未来，老城区板块的项目将会越卖越少，抓住时机才是王道。
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