2022年底，上海西南地区大量热门红 盘扎堆入市，甚至出现“低分捡漏”的情况。
七批次西南地区已经公示认购情况的项目：
七宝的皇都花园四期，入围分51.87分，共519套房源，有效认购729组；
梅陇越秀仁恒·天樾园和，入围分46.51分，共379套房源，有效认购522组，但前期的入围分一度达到了77.64分。
不可否认， 以七宝、古美、华泾为核心的上海西南各大置业地，目前正处于置业黄金窗口期。
接棒皇都花园四期，最值得关注当属建发璟院、招商&徐汇城投华泾项目。
建发璟院，闵行古美核心位置，属于中外环，与12号线东兰路站几乎零距离，是七宝&古美板块离地铁站最近的项目，联动价约8.91万/平。
招商&徐汇城投华泾项目，徐汇华泾核心位置，属于外环旁，是“华之门”TOD重要组成部分，近15号线华泾西站，联动价约8.1万/平。
建发璟院VS招商&徐汇城投华泾项目，谁才是明年西南王？！
今天就来聊一聊，也欢迎大家评论区互动。
深聊之前，欢迎参与投票：
交通便捷程度
建发璟院、招商&徐汇城投华泾项目，两个项目都拥有媲美TOD的便捷交通。
先来看轨交：
建发璟院近 12号线东兰路站，几乎与轨交零距离，媲美地铁上盖。
尤其是南地块，出门即是地铁4号口，北地块的出入口距离地铁4号口约100米，轨交出行非常的方便。
12号线是呈东西走向线路，经过市中心，可以直达桂林公园、徐汇滨江、南京西路、北外滩、东外滩等诸多市区热门商圈。
招商&徐汇城投华泾项目是“华之门”TOD的一部分。
项目与15号线、19号线（在建中）华泾西站步行距离约420米，还是非常近的，即可免除轨交的噪音污染，又能享受到便捷的交通。
15号线是呈南北走向线路，主要经过上海西部地区，可以直达紫竹高新区、上海南站、古北、长风公园、上海西站、顾村公园等热门板块。
19号线向东北方向延伸，可直达黄浦江沿岸多数大规模总部办公集群：北外滩-小陆家嘴-世博后滩-前滩等重要区域，预计可和12条地铁线路实现换乘。
另外，未来机场联络线上的华泾站与15号线和19号线华泾西站通过地下联通，均可进行换乘，未来实现三线“无缝衔接”。
机场联络线立足徐汇南门户，大大缩短与虹桥机场、浦东机场的通勤时间。
可以看到，在与地铁站的距离上，建发璟院反而略胜一筹。
不过，招商&徐汇城投华泾项目属于三轨交汇出，15号线相对能级要差一些，19号线（在建中）是一条经过中央商务区的南北大动脉，机场联络线更是连通虹桥机场、浦东机场。
所以，轨交去浦西市区，建发璟院更方便；
轨交去浦东商务区或者两大机场，招商&徐汇城投华泾项目未来更方便。
其次来看自驾层面的差距：
自驾层面，建发璟院有着明显的优势，中外环的区位更靠近市区，近中外、外环、漕宝路等多个城市主干道。
招商&徐汇城投华泾项目近外环，通过徐浦大桥就是浦东三林滨江了。
小胖君选取了市区几个热门商圈，来给大家计算下自驾时间的差距。
具体差距如下 （百度地图测算时间：20222年12月22日下午17时） ：
总结一下，以轨交出行为主的小伙伴们：
通勤去浦西市区，建发璟院更有优势；
通勤去浦东，招商&徐汇城投华泾项目未来更有优势；
以自驾出行的小伙伴们，两个板块中间仅隔着梅陇，建发璟院肯定通勤时间上更占优势。
当然，不管是轨交还是自驾，两个区域整体的差距也仅仅只是在5-10分钟左右，整体的差距并不是非常明显。
周边配套
在周边上，古美板块开发多年，已有非常成熟的配套，居住氛围浓郁；华泾的TOD规划非常亮眼！
古美板块
古美这几年深受中产群体青睐，已成为名副其实的“中产社区”，在这里中产想要的都有。
不仅商圈林立，规格还很高，能给到业主更高阶的生活品质。
比如商 业上，建发璟院周 边有 万象城、爱琴海购物广场、七宝万科城市广场、凯德龙之梦、南方商城、中庚漫游城 等繁盛商场。
教育资源是闵行的优势，周边云集上宝中学、七宝中学、文来中学、明强小学、万源城协和双语学校等近20所学校。
生态上，西侧就有 约84万方闵行体育公园，闵行文化公园、双拥公园、黎安公园、古美公园以及九星板块规划中的3块公共绿地 ，近150万方生态公园联盟体系串联起一个都会生活绿轴。
闵行体育公园实景图，来源网络
九星片区作为上海中外环少有的大体量城市更新片区，其成长空间相当可期。
根据《上海闵行区2035规划》，以九星城为核心规划近130万方的超级商业体量！围绕专业贸易及创意文化展示，打造长三角文商创智活力新城！
上海九星城规划效果图，来源网络
华泾板块
华泾强化综合服务功能，打造以商业商务为主导、 以文化生态、创新多元为特色的产城融合功能区，重点发展商业服务、总部办公、科技创新功能。
目前，华泾仅有一家大型商业中心，就是2019年开业的龙湖上海华泾天街，旁边还有个大超市——华联吉买盛。
板块内还有诸多经升级改建的菜场等社区商业，能级和量级都比较一般。
华泾板块的商业正在转型升级。
第一，引进高端商业品牌，提升商业休闲服务能级。
对标城市副中心的商业发展能级，结合浦江人工智能中心、浦江数字创新中心和西岸枫林湾三大园区转型升级，引进知名酒店、商场和高端商业品牌。
尤其是“华之门”规划，包括有地标级办公、约17.5万方地标级购物中心、酒店等多重业态。
围绕轨交华泾站而建的“ 华之门 ” 项目和TOD综合体 ，向西联动梅陇地区中心，向南联动伟巴斯特科研总部集聚区，向北衔接北杨人工智能小镇，打造产业集聚、功能复合的战略高地。
第二，发展“小而美”的社区零售新业态。
“十四五”期间，将加快发展社区生鲜、精品菜店、便利店等零售业态，营造线上线下一体化购物环境，同时优化沿街商业店面环境。
华泾板块整体紧靠黄浦江，内部有约6万方的华泾公园，不远处有上海植物园，生态环境足够好，保障了华泾较为优越的居住环境。
十四五期间，生态重点围绕环城生态公园带（徐汇区段）展开，重点打造 3个大型特色主题公园，建设6座服务驿站 ， 同时通过河面、地面和高线贯通的形式打通10处绿道断点，实现全域贯通。
华泾公园实景图
徐泾的教育资源本就非常丰富，华泾也不逊色。 华泾板块自引进高安路第一小学华展校区以来，整体 教育氛围也上来了。
除此之外，还有被汇师托管的徐汇实验小学、徐汇中学南校区（新校区）、华育中学初中部以及民办位育中学的高中部。
总的来说，目前建发璟院所在的古美板块已有非常成熟的配套，不愿意等配套的小伙伴们，选建发璟院准没错。
不过招商&徐汇城投华泾项目TOD规划也不容小觑，未来非常值得期待。
未来潜力
外环周边的整体潜力值如何跟两部分有着很直接的关系：
第一，产业布局。
第二，未来城市界面。
首先，产业布局方面，古美本身没有太多产业，但背靠漕河泾；华泾将打造“人工智能+”产业簇群，规划有四大片区。
项目 所在的古美，虽然自身并没有规划太多产业，但周边汇聚了多个 上海产业重镇，这一带高收入人群非常多。
该图仅为示意，仅供参考
古美背靠漕河泾，这是一个真正的万亿产业园。
聚集字节跳动、商汤科技、腾讯、3M、米哈游、莉莉丝等一批世界500强企业和独角兽企业，并持续不断吸引优秀高薪人才。
而漕河泾几乎都是产业园， 古美近水楼台，凭借优越的宜居属性更好地承接其高收入人群的居住需求。
漕河泾开发区实景图，来源上观新闻，仅作示意，供参考
“十四五”规划中，华泾板块 以人工智能和生命健康 两大战略性新兴产业为引擎，推进轨道交通建设，加快产业空间转型升级，大幅提升城区品质和发展能级，构筑清水环绕的城市图景。
华泾地区对接徐汇“两极驱动、东西循环、南北联动”，将打造 “两带、三轴、四区” 的地区发展空间格局。
其中，“两带”：外环生态绿带和银都路交通联系带；
“三轴”：沿轨交15号线的城市创新发展轴、沿黄浦江的滨江融合发展轴以及沿龙吴路南北联动发展轴；
“四区”：浦江人工智能中心、浦江数字创新中心、西岸枫林湾和东湾片区。
华泾聚焦战略性新兴产业重点领域，明确 人工智能、生命健康 等战略性新兴产业集群的主攻方向和突破重点，打造创新要素聚集、创新主体活跃、创新动力迸发的“科创之城”。
产业结构围绕 “双心、一湾、一区” 建设。
“双心”分别为位于北杨片区的 浦江人工智能中心 、位于华泾园区的 浦江数字创新中心 ；“一湾”为位于关港片区的 西岸枫林湾 ；“一区”为“十四五”期间预留、远期开发建造的 东湾片区 。
其次，城市界面，建发璟院所在的古美板块开发较早，招商&徐汇城投华泾项目所在的华泾板块规划如火如荼的落地中。
古美板块开发较早，自 静安新城*迁拆**于此开始。
仅是静安新城就有12个小区组成，二手房房龄从1994年到2000年左右，房龄都在20年以上。
周边其他二手房房龄集中在10-20年之间，鲜少有次新房入市。
整体来说，古美板块板块是比较成熟的居住板块，商业能级不太高，城市界面还是非常不错的。
建发璟院南侧的次新房万源城御璄，挂牌价已高达134893元/平，最高成交价也有111056元/平。
华泾板块发展较晚，招商&徐汇城投华泾项目所在的“华之门”TOD综合体建设刚起步。
上海华泾“华之门”项目是15号线、19号线（规划）华泾西站上盖综合体，规划业态涵盖了 商业、办公、酒店、住宅、教育与社区服务 等各类设施。
“华之门”项目地上总开发体量高达约81.28万㎡ ，超过新鸿基徐家汇中心ITC中心（约58万㎡）， 直逼香港置地西岸金融城（地上约108.7万㎡ ）。
在超81万㎡的地上开发规模中，产品形态可谓包罗万象：
商办占了80%以上，足足有约65.6万㎡；另有住宅约9.3万㎡（约950 套）；酒店约10万㎡；还有教育、社区服务配套等约6.4万㎡，建筑限高150米。
其中， 2个住宅地块就是嘉华联合体华泾项目，招商蛇口&徐汇城投华泾项目。
另外，“华之门”项目商业总体量超过24万㎡，地上商业面积24万㎡，地下商业规划面积也超过了6万㎡，是兴业太古汇、国金中心商业面积的3倍多。
还规划有约17.5万㎡的地标级购物中心。
建成后，“华之门”项目将是徐汇区最大的商业地标！
另外，“华之门”南侧的TOD综合体规划也已经获批。
该综合体以TOD理念打造功能无缝衔接的综合枢纽，沿景洪路两侧打造120米城市高地，沿春申塘打造滨水地标，通过扩容学校、调整养老设施等，优化基础教育和公共服务布局，打造宜居宜学宜养品质空间。
规划商业商办量约47.61万㎡，住宅量约23.88万㎡，绿地总面积约24.37公顷 ，形成集聚商业服务、总部办公、品质居住、文化休闲的功能高地。
机场联络线上的华泾站与15号线和19号线华泾西站通过地下联通，均可进行换乘，未来实现三线“无缝衔接”。
未来，“华之门”项目将与该TOD综合体项目连成一片，建成后整个区域能级或将不亚于徐家汇和西岸金融城。
招商&徐汇城投华泾项目所在的片区，整体规划还是非常崭新且高端的。
不过，周边也免不了有“老破小”，目前周边二手房新老参半，整体城市界面待规划落地后，或许可以有非常大的提升。
招商&徐汇城投华泾项目东侧的次新房漓江山水三期，挂牌价已高达91050元/平，目前暂未有成交数据。
总结：
从现有的基本盘来看，古美显然更加稳固，具有不小的一二手价差，这也是决定项目热度的因素之一。而且古美向来是漕河泾科创人才的外溢首选之地，未来紧跟大盘走势，属于一张安全牌。
反观华泾，看点当然是重磅的规划，等全部兑现无论是城市界面还是资源浓度比起古美都将有过之而无不及，人群的素质也会向年轻化、精英化统一，但一切预期实现都需要足够的时间，如果考虑入手，必须做好较长时间持有的准备！
最后，附上各项目的介绍：
建发璟院
闵行古美北社区全新盘，建发古美梅陇项目规划案名曝光！项目名为「建发璟院」！
设计方案已公布！将提供约800套可售商品房，指导价8.91万/㎡！预计明年一季度入市！
根据出让合同要求：项目容积率为1.8，限高45米，需配建5%以上的保障性住房，全装修比例100%，也就意味着未来项目交付标准为装修交付！
根据规划设计方案显示：项目南北两个地块，共拟建12栋13-14F高层住宅、2栋8-13F保障性住房以及若干配套用房，预计可售商品房约800套！
同时从设计方案也可以看出，项目全部为1梯2户设计，地上无停车位，全人车分流，北地块最大楼间距约54米，中间位置布局中心景观，应该会有一个非常不错的居住体验！
招商&徐汇城投华泾项目
招商蛇口&徐汇城投以226030万元竞得徐汇区华泾镇XHPO-0001单元D2B-1地块，成交楼板价49964元/㎡，溢价率6.3%，房地联动价81000元/㎡！
该地块规划设计方案已经公示。
项目拟建设4栋26F高层，1栋10F保障房及其他配套设施，高层住宅局部架空设计，可售住宅共412套。
总建筑面积71199.11㎡，容积率2.5，中小套型不低于80%。
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