实地调研了黄埔中央城，和大家分享一下。
这个萝岗火村旧改项目，近段时间猛打广告，也发动了大量的中介联动，很受购房者关注，估计接下来中介的统一口径就是：“不要问买什么房，一问就是中央城”。
联动的中介队伍在培训
开发商是合生创展，这个开发商的项目嘛，购房者一个是需要关注它的物业，另一个是销售风格会有点粗放.......（这两点大家细细品）
项目总共270万㎡，规划25000户，其中约1万户为回迁单位，商品房约15000户，分六期开发，预计销售周期5年左右。当中有住宅、商业体、学校、公寓、写字楼、酒店等。
总的来说，就是一个超大型的项目，大概是4个东荟城的体量吧。
首先说说它所宣传的卖点，大家在看房的时候可以留个神：
销售会说项目有23号线，预计2025年建成。这个是忽悠的，23号线还没获发改委批复，即使批了，预计要10年左右才建成。如果下一期不获批，就又迟个5年或10年，到时候业主们都快退休玩鸟了。不过，火村这么大的居住项目，获得站点的可能性是很高的。
销售会强调这个是人文教育大城，有2所9年制义务教育学校，5所托儿所、4所幼儿园；硬要和学区房扯点关系。但其实这是政府的要求，你的项目人多就要配建这么多配套，没啥优不优势的。
其它什么医疗，商业就没啥说了，周边的楼盘都有。无论是你建的，或品秀星樾建的，周边各楼盘都能共享。
它的户型是91平至130平的三至四房，户型都较方正，实用率约85%。从户型看到，它会比东荟城的同功能户型大一点点，算是与东荟城形成差异化吧，或者说比东荟城定位高那么一点点。
拟推出市场的A1栋，靠近开源大道，吹风价3.3左右，38层高，3梯6户；首推的应该是项目最便宜的了（位置较差），缺点就是靠近开源大道会吵，旁边还有个庙。
后面的较安静的J1，J2，J3，吹风价3.5左右。
说人话：大型高密度刚需盘
总的来说，这是一个刚需定位的大型楼盘，高密度，大规模。交通方面是硬伤，没有地铁，在规划的4号线和9号线的有轨电车会经过。
以后往市区的话，需要楼巴；或开台萝岗自由号（电驴）到香雪站。或者开车。
至于销售鼓吹的省一级学校，大家先忽略吧，新楼盘就没分什么名校不名校了，无论换个什么名校其实也是一所新学校。旧改项目，与村民共享学校资源是肯定的了。
如果对学校有要求，就直接过对面马路买现成的东荟城吧，体验下什么叫家校合作，买房之余，家长还能完整地重温一次小学义务教育，赚大发了。
竞品对比：高配版蓝精灵
如上图，这个楼盘的竞品主要是第一梯队的东荟城和品秀星樾，就在旁边。和第二梯队的蓝精灵区域（中海誉城片区），距离3公里多点。
现在第一梯队的东荟城二手售价是3.4万~3.8万，品秀星樾一手售价是3.5万~4万（传闻要涨价）。
如果以黄埔中央城的吹风价对标，马路边A1的均价3.3万，安静的J1~J3均价3.5万；大概就知道，中央城的定价策略是略低于东荟城同品质产品一点，大约是每平低1000~2000元。
这也是合理的，毕竟东荟城是这区域的标杆，如果定价超越它是很难快速清货的。
再看看第二梯队，中海誉城，金色梦想一带，均价2.8万~3万，
说实话，它的位置，商业氛围，和火村项目建成后与东荟城和品秀星樾连成的居住氛围都会比蓝精灵片区好。我个人觉得它可以比蓝精灵片区贵10%左右，也就是说，没有严重硬伤的话，3.3万左右的均价是合理的。
在我个人角度，这个片区的竞品竞争力排行：东荟城大于或等于品秀星樾，前两者大于黄埔中央城，黄埔中央城好于蓝精灵片区。
个人观点，仅供大家参考。
位置：萝岗上班随意，市区上班慎重
交通方面，如果在萝岗上班出入是开车的，这个盘是挺适用的；在萝岗区域的主要通勤工具就是汽车。
如果要到市区通勤上班的话，还是那句，没有地铁的郊区盘慎重考虑。萝岗就是一个围城，不断的有人挤过来买房定居，也同时有不少人受不了通勤而要卖房搬回市区。买之前细心想想，每天跑几十块钱高速，两个多小时的开车通勤受不受得了？
坐公共交通工具的话，不能随心所欲的回家，每天晚上要捏时点排队坐楼巴，等网约巴士回家的生活是不是你想过的？
再说，3.3万至3.5万快接近市区快接近市区二手房的价格了，买个小一点面积的，其实总价也接近了。
当然，上面说的话，对于晚期新房癌患者例外。
大型小区的优缺点
对于这种大型小区，有优点，也有缺点。优点是居住人口多，商家有利好图，相关配套会快速成熟，容易形成好的居住氛围。
缺点就是供应量过大会影响未来的二手售价，特别是近郊的楼盘影响会更大些。除此之外，还会因居住人口多而造成周边交通的堵塞问题。
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