上一期我写了对于自己滨江东的向往，这一期我们来到滨江中，也算开启杨总管对于海珠省级学位房的巡游点评，教育概念拔尖，使得滨江中几个代表楼盘在海珠领涨，今天杨总管会对海珠区实验小学（富基校区）地段楼盘做一一点评，在教育预期不断兑现的同时，这里也有很多关于草芳围旧改与海珠桥南公园烂尾的故事。

1966年为安置滨江水上居民上岸而建的草芳围社区，部分房屋至今还保留着当年因即将*迁拆**粉刷的粉红色墙面，从2010年，8栋33层的住宅阳光*迁拆**规划的流出，时至今日，还留在这片红砖厂房的人员，大多是低收入的中老年， 他们对于建新房搬迁带来的辛福感也已存疑 ，广纸石岗路5.5万的地价，让人更期待坐拥前航道更好地理位置的草芳围的入市，把它的*迁拆**旧改当成海实学位房升值的bonus，杨总管 建议不强求不拒绝 。

朗晴居（二期）

从市二宫地铁出发，经过小港路市场，就可以看到超前的全落地玻璃建筑，也因此而显新的朗晴居二期，脚程大概是10分钟，一路的路面明显经过整顿，毕竟 草芳围*迁拆**的烂尾涉及到*物文**保护，短时间内不太可能成型，但旧改总是可以的 ，如果你为了确保通往朗晴居二期狭长小路的安全性，选择夜间考察，你的第一直觉一定是，“我的爸妈应该会喜欢这里”。

朗晴居二期的圈层应属滨江中海实校区 最纯粹 ，无论是从小区较低总户数874户，还是从3梯4户的配置，抑或是最高200-313平的空中花园江景别墅，都可以确保这一点，04年推出5.25米开间宽阔大厅,30平方米豪华主人套房,对金领人士额外的折扣，再加上当年电视台的天气预告插播的高频次广告，与此同时同板块内中海名都二期同时发力，板块极大的曝光，使得其全心全意打造 “金领人家” 的口号成为现实，吸引了不少据说家里有摇表器收藏名表的大富家庭，所以你不难看到朗晴居二期成交更多的是115平以上的大户型，更多的是小区内的置换。

隔壁的中海名都对比富基的A区是一个很好佐证在海珠西需要选筹宜居大社区的例子，但 朗晴居凭借其全天候室内恒温泳池，逾两千平米独立豪华会所 ，过万平米热带雨林水景庭院，让看似不大的小区环境极大的方便了一家老小在此安居鸡娃的生活，无论是杨总管陪全程客户踩盘期间，还是上朋友家喝茶吃饭，都可以看到疑似 三代同堂在会所怡然自得，母慈子孝的场景。

朗晴居（一期）

在朗晴居一期凤凰花开的路口， 一眼就可以看完整个小区 。

说起一期的凤凰花，正如林志炫歌中唱到的，承载了很多当年在越秀打拼，在海珠安家，几度花开花落的快乐与落寞，后来那几颗凤凰花在物业未让业主知晓的情况下“剪了”，三千烦恼丝，剪了清净，白色外墙+显新的落地玻璃+光秃秃的园林，确实能让杨总管这种颜狗为它的清净买单。

一期1、2、3号楼为13层，4、5、6、7、8号楼为19层高。其中4-8号楼是一层2-4户的较高配置，对比其他四栋有一定价格差异，杨总管的建议便是在户型没有瑕疵的情况下， 避开单价超过二期的房源 。

朗晴居一期，二期均有70平两房上车户型，二期在保证金领圈层的情况下，也配置了90+的南向三房，位置最好的当属AB两栋，配上海珠区顶流学位房，在学位聚集地带的滨江中，同福，昌岗，江南也属头部。

富基广场

早在2003年，富基广场的开发商富基房地产开发有限公司与朗晴居的开发商广州恒烨房地产有限公司，为了各自楼盘的规划，承诺合资为长安东小学修建新校区，而长安东小学旧校址则供富基广场做中心花园之用，从此，围绕着新校区建设烂尾的故事就开始了，各方说辞都有，杨总管多方求证及从当年的广视新闻记录得出，一期教学楼由富基负责，二期操场后面也由富基负责建设，但朗晴的香港开发商恒烨破产跑路，最后由海珠区教育局把两个开发商告上法庭， 花了15年，海实（富基校区）才最后在18年落地，但由长安东小学搬迁延伸出的直通主干道与上万平的下沉式花园则还在继续烂尾 ，留下的就是目前一期为人诟病的高密度，堵车，去地铁站绕路等问题。

容积率高，价格不低，花园小，双地铁（28号线预期），顶流学位，这些特征放在一起，造成了富基广场 富人看不上，穷人买不起 的下场。

富基AB区合计3255户，一房占比10%，二房，三房各占比40%，四房占比7%，五房占比3%，在板块内， 杨总管经常建议全程客户警惕板块内单价最低与最高楼盘，同一个小区内，占比最高的户型则是稳妥的选择，这代表了这个小区的定位，避免错配。

A区由9栋组成，其中A4，A9为回迁房，这两栋的梯户比都会高于其他的3梯8户，作为回迁房的A4顺理成章的位于小区“7”字布局的折角位，采光通风都会受影响。

无论 从25平的一房，79平以下的手枪户型，还是从111平以下都是一卫的户型设计 ，都让人感觉富基的设计师有那么点“穷人思维”，不懂能买得起此地段100平以上人群对于双卫的需求。

对于A区，杨总管的建议是尽量三房，两房的户型中只有79平，80+的户型比较方正，79平以下有很多手枪户型，面对来自朗晴的冲击还是较大，而三房中的96平，109平的南向户型，除了户型方正，在单价上与朗晴居有一定差距，乘以较大面积数，就可以与其掰掰手腕了。

B区用出道即巅峰形容不为过了，没有花园，产品力差，路口三煞位等等都让它开售三年后还在打广告加推，即便是有了海实的助力，这个楼盘也足足卖了8年，好在B区设计年限相对A区较新，因此户型会更加方正。

但98平的2房存在纵深大的问题，改造难度大，100平以上户型则配有两卫，虽然同时也伴有室内有斜角的设计，好在位于厨房或者饭厅，对居住和活动影响不大，对于B区，杨总管会建议重点关注100平的3房2卫户型。

怡安花园

与朗晴居，中海名都相连， 所以会有人YY海实的学位不够，怡安有机会分到中海名都目前在建的9年一贯学校 ，该学校处于滨江中的强教育概念地段，引入名校的概率极大，这也是怡安电梯楼，中海名都跑出海珠涨幅的一大原因， 这个板块其实不缺好小学，缺好的直升初中。

怡安花园分三期开发，第三期为原装电梯，不用踏入小区，光在门口看看，你很难想象这是出自与朗晴居同一开发商的作品，但来到中心花园，剥去它常年不打理的外壳，你还是可以想象当年在板块内也算出自名门。

来自香港的恒烨确实会把“不方正”进行到底，愣是把方正的外形做出了香港公租屋的感觉，尤其是二期从平台上去的小平台，让人压抑，如果是在海实学区挑，那确实是不得已的选择，但如果放在我提及的昌岗，江南，同福强教育板块，杨总管不建议选筹怡安步梯楼。

总结

4月30日重要的会议上的准确提法：“防止以学区房等名义炒作房价”，很多人在后续双减背景下唱空学位房，高层敲打的是炒房这件事，而不是排斥学区房本身，只要学校质量有差异，名校就不会消失，名校不消失，学区房就不会消失，就是一个客观存在。

同时学位房附带的公共教育资源，接送便利度也不需要所有人为它买单，它的总供给就在那里，不多不少，追求卓越是一种社会潜在动能，任何力量都无法强行拉平社会教育资源的客观配置格局，要么鸡娃，要么鸡自己，做个选择吧。