二环内作为济南老城区的灵魂，这里不仅有着令人神往的名胜风景，也是千年古城的底蕴所在。作为老城区的核心，大明湖周边的住区也备受老济南人的喜爱。
随着城市发展步伐的不断加快，济南向外扩容的速度在逐年提升，在“中优”战略的加持下，二环内老城更新的步伐也明显加快。在老城区的大明湖周边，如今也聚集了诸如金科博翠明湖、远洋湖印都会、明湖壹品苑、三庆明湖里等数个楼盘。
临湖而居是很多人的居住梦想，在济南大明湖周边的这些新建楼盘中，三庆明湖里距离大明湖最近， 直线距离不到300米，步行至大明湖西南门也只需要600米左右 ，这样与大明湖毗邻而居的新楼盘是片区内非常稀缺的。
提到三庆明湖里很多人可能都不熟悉，但是它的前身君逸悦城不少人都会有印象。这个在巴黎花园以东的地块是河套庄片区的棚户区改造项目， 2009年该地块启动冻结*迁拆**，2015年5月底 A# 、 B# 两栋 安置房 竣工后陆续启动回迁 ，目前这两栋楼位于售楼处的西侧。
4栋商品住宅分两期开发
除了回迁的两栋住宅以外， 河套庄棚改项目地块 于 2015年和2020年分两次进行了土地拍卖，两期也各自规划了2栋住宅楼。
（回迁房与售楼处）
具体来看， 2015 月 12 月 30 日， 济南华辰房地产 以 10032万元 底价 竞得明湖西路以北，巴黎花园项目以东地块，该地块是河套庄棚改项目地块一， 地块占地面积 16473.3 ㎡， 地上最大容积率2.3， 成交楼 面 价为2648元/㎡ ， 建筑高度要求 35-55米 。
2020年9月14日， 济南利邦置业有限公司 以 17187万元 溢价摘取了 河套庄项目地块二，这是 1 宗不到11亩 （ 7207 ㎡ ） 的居住地块，地块溢价为7.8%， 容积率高达3.9， 楼面价为6115元/㎡ 。根据挂牌文件，地块需配建不小于3764㎡的住宅安置用房，竞得人须根据安置协议约定及户型等要求建设，由济南城市投资集团有限公司以5500元/㎡的价格回购，还需建设面积不小于2500㎡的派出所。
其中， 2015 年拿地的就是君逸悦城，即为项目一期，而 2020 年拿地的项目是如今的三庆明湖里，也是项目的二期。
在售户型“吸引力”不足
当前市场上流行的“大面宽、短进深”式的户型设计中，在这个项目几乎看不到身影。
在一期君逸悦城 3#和4#楼多数为127-163㎡的大户型，二期的三庆明湖里1#楼采用了 96㎡、117㎡和148㎡的户型设计，而 2#楼最小面积的户型更是达到了67㎡。整体来看户型多数都是长进深的设计，而且大面积的户型整体设计也不方正，南北通透性也较差。
（二期1#楼在售户型）
（一期3#楼户型）
这样的户型设计如果放到 10 年前，应该算是市场上比较常见的，但随着我们对于居住需求的不断提升，如此设计对于希望环湖而居的置业者来说明显吸引力不足。从全国其他城市对于主城环湖片区的打造来看，多是采用的低密建筑设计，而济南大明湖周边的城市界面明显格调有所差距。
（一期4#楼在进行玻璃安装）
根据置业顾问介绍，一期君逸悦城于去年底开始销售，预计2022年6月交房，4#为8层洋房，3#为18层小高层。从网签情况来看， 4#楼除了4户被抵押不可网签的房源外，还有4套未网签，而3#楼有18套房源被抵押无法网签，其他的处于清盘状态，在售 户型 涵盖 127㎡（三室两厅两卫） 、 141㎡（三室两厅两卫 、 153㎡（三室两厅两卫） 和 163㎡（四室两厅两卫） ， 均价17500～18300元/㎡左右 ， 公摊 大约 18.8 %左右。
二期三庆明湖里于 9月30日首开1#楼，该楼栋共有13层，分为4个单元，其中1单元西户为96㎡，4单元东户为148㎡户型，1单元东户、4单元西户和中间两个单元全部为117㎡的户型，目前该楼栋12户96㎡户型（一楼为73㎡变异户型）已经全部售罄，8层以下价格在15000元/㎡左右，8层以上价格在16000元/㎡左右，10月份特价房价格14999元/㎡。
（二期1#和2#平面图）
据悉，年底预计加推2#楼，其中 2#的东单元为2梯6户的18层小高，该单元上有二三十套的济南四建的回迁房。2#楼东单元的两个边户为83㎡两室，中间四户为67㎡的小两室，预计价格17000 ～ 18000 元/㎡ 。 值得一提的是， 2#楼的边户唯一阳台在北侧，这种情况在其他项目中多数是双阳台才会出现北阳台的设计。
这样的项目到底值不值得买？
单看户型设计，在当前的济南市场上三庆明湖里几乎毫无竞争力，但是得益于优质的地段优势，这个项目也受到了一些地缘性客户的关注。
（一期3#楼施工进度图）
（二期1#楼施工进度）
据置业顾问介绍，因为小区大门在西北侧，所以在项目交付时三庆明湖里与巴黎花园中间的道路将会建成双向四车道，以便业主出行。如今来看，道路西侧还有一片平房，如果需要拓宽道路的话，只能进行*迁拆**。
（道路西侧的平房）
（道路西侧其他建筑）
作为当前距离大明湖最近的新建楼盘，三庆明湖里的休闲氛围浓郁，不仅占据了大明湖的天然优势，同时，在古城片区的新规划出炉后，还将连接起 趵突泉、五龙潭、黑虎泉、泉城广场 等周边的片区，整体的居住环境是老城区非常优质的选择。
在交通配套上，因为 紧邻明湖西路，项目南邻顺河高架明湖西路上桥口，北邻北园高架生产路上桥口， 临近规划中的 轨道交通M1号线济安街站（预计23年开通）和R2号线生产路站（900米 左右 ） ， 交通 出行非常 便利；在 教育设施上，项目属于划片入学， 附近有 锦绣明湖小学 、 制锦市小学 、 济南十五中、济南十三中等。此外，周边还有济南中医风湿病医院等医疗配套。
（项目周边各种配套）
除了齐全的配套以外，项目自身产品还剩什么？
对于购房者来说，买房如果不考虑价格因素的话，那位置是第一考量标准，无疑三庆明湖里的区位优势非常明显；其二要看的就是开发商实力，三庆明湖里的的开发企业为 济南利邦置业有限公司 ， 这个背靠三庆的开发企业其实力还是暂定资质，小开发商的未来不确定性还比较多。
除此之外，这个楼盘至少还有这些方面也影响着未来的居住：其一，2#楼上掺杂了回迁住户，整体居住氛围不纯粹；其二，物业配套用房和派出所的配套在2#楼的底商上，未来居住环境也会比较嘈杂；其三，项目地上还设有植草砖停车位和下沉式机械停车位，对于人车分流来说也是一大考验；其四，1#和2#楼北侧紧邻胶济铁路，当前除了动车以外还有货车通过，虽然未来“货车不许穿城”，但当前的噪音问题仍是我们置业需要考量的一方面。