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大家好，我是用脚步丈量城市的黑帅，今天我将走进松江新桥的莘闵别墅区，聆听一下它的故事。
上海别墅最早出现在20世纪初，由列强带入分布在内环线以里的租界区，是外籍人士和租界白领的主要居住形式。
90年代初期，随着改革开放上海别墅再次发展，在内外环间出现了大批外销的花园别墅，面向外籍人士。
1998年下半年之后，开始蓬勃发展，随着轨交发展，道路畅通，内外销并轨，在外环外出现了很多别墅，形态多样化，成为中高收入家庭的选择。
莘闵别墅就在这一时期发展起来成为亚洲最大的别墅区之一，占地7000多亩，有近1万幢别墅 ，集中了大量的低密度住宅，其靠近莘庄的地理位置使其逐步形成配套优良的大型别墅区 。
2003年一道“禁墅令”，独栋别墅市场开始转入平淡期，而原先已有的独栋别墅却成为了稀有品。
按理说物以稀为贵，别墅的价值会逐步上升才是，但莘闵别墅并没有我们想象中的那么高不可得。
是 何原因导致莘闵别墅入手门槛较低并且无法跻身一线别墅区？ 我们今天就来一探究竟。
01
莘闵别墅区位于松江和闵行的交界处，属于松江的新桥镇，从整个上海范围来看是松江离市区最近的一个板块，然而却是离松江老城最远的地方。
这个地方对于松江来说地处偏远，松江的亲儿子松江新城上，而地处偏远的新场镇就如同远嫁的女儿，有心无力，慢慢地 莘闵别墅区成了一个“三不管”的地带 。
住在莘闵或者去过莘闵的人应该知道，尽管这里的很多小区内部环境非常好，但 外部的城市界面整体一般，配套也不尽人意 。
走在莘闵的道路上，抬头便是密密麻麻的电线网，环顾四周，绿化熙熙攘攘，少得可怜，有些道路还在施工，没有任何绿化可言，还有不少的老旧民房。
走进莘闵给人的第一感受真的不是很好，犹如是进入了偏远的乡下，真不敢想象这里是一个动辄千万起步的豪宅别墅区。
由于缺乏城市管理，路边乱停车现象还比较严重，无形之中给交通增加了不少的压力。
另外， 莘闵别墅区正处在虹桥机场的飞机下降航道下，使得整个片区深受飞机噪音的影响 ，平均两到三分钟就有一架飞机在头顶上划过。
这里的声音会比七宝好一些，但影响还是很明显，如果日常在家里开着窗户，那个噪音不免会让人心烦，或许 只能靠长期袭扰养成一种自动屏蔽的习惯 。
除了飞机还有高铁，在莘闵别墅区的南边是西南方进入上海的主要轨道，正好在莘闵别墅区的东南角分叉，往东去上海南站，往北去往虹桥火车站， 靠近铁轨的小区就会受到高速通过的列车影响，频次不比飞机来的低 。
城市界面的混乱，外加飞机、高铁的噪音影响，或许是莘闵别墅区价格还没有涨到高不可攀的其中一个原因之一。
02
莘闵别墅区不仅城市界面差，配套也算不上好，这或许是可以理解为别墅区的通病，但莘闵确实是有点过了。
我们细数上海的几大别墅区，东郊、西郊、佘山、碧云、赵巷等，要么教育资源丰富要么周边商业丰富，或者二者兼有，但莘闵别墅区却一样都不占。
由于别墅区的低密度性，政府一般都不会大力支持建设基础配套 ，所以很多偏远或者小的别墅区，生活配套是非常稀缺的，很多时候都只能是依赖家门口的个人底商来解决柴米油盐酱醋茶。
可莘闵别墅区所处的地段外加体量能级不该拥有现有的配套才是，商业除了个别小区门口的一些沿街底商之外，再有就是几个小的社区商业体，亚繁亚乐城、绿地乐和城、弘基广场等， 运营的也都比较一般，家乐福的实用性或许会是最高的了 。
商业的不足，造成生活的不便，真的只有居住在里面的业主能够切身体会到，当然也会有人说了，日常基础的采买有这些就够了，再不济上网买就是了，消费娱乐去莘庄或者市区就好了，如果真这样想，也只能说是自我安慰罢了。
商业拉垮之外，教育也是让人唏嘘不已 ，这里的教育只能说有不能说好，更没有私立学校。
上海条件比较优越的家庭，一般都会送孩子上私立学校或者国际学校，未来大部分都会是选择出国，更别说身价过千万上亿居住在独栋别墅里的群体了。
所以 优质的教育资源成了很多别墅区的标配，然而莘闵别墅区则没有能够拿得出手的教育资源 ，很多业主都只能是安排小孩去别的地方上学。
商业和教育的拉垮，或许又是莘闵别墅区无法跻身一线别墅区的原因之一。
03
在我们的印象中，能够居住在独栋别墅里的群体，时间都会是相当自由的，不必赶上下班高峰期，并且出行都是有司机专车接送。
事实也是如此，但尽管如此， 莘闵别墅区的交通也不得不说令不少人头疼 。
这里没有地铁，最近的莘庄站也在好几公里开外，坐地铁是无望了，但 好在给留了一个 金山卫小火车，途径春申站，正常10分钟左右直达上海南站，可以直接刷公交卡乘坐。
由于是动车组并不是地铁，便利度自然会差了一些，需要卡点乘坐，有时刻表，上下班的时间会密集一些，其他时段则间隔就大了，并不能说走就走，另外 还需要卡准点，万一错过或许你上班就迟到了 。
12号线西延大概率会在此设3个站，都喊了多少年的西延伸，也不见有动静 ，可一旦建成，那必然会大大提升这里居民的出行便利度。
不能全指望公共交通，自驾会是居住在这里的人更为便捷的选择，然而 北边的沪昆高速、东面的嘉闵高架路、西边的沈海高速，南边的铁轨，把莘闵别墅区的交通围得死死的 。
这里的断头路很多，阻碍了往外走的通道，进入市区唯一的主干道是莘松路，对接沪闵高架路也可以上嘉闵高架路，每当上下班高峰期堵就成了常态。
这里的堵，堵过的人都哭过。
莘闵别墅区的交通看似四通八达，怎么样都能进市区，但四周被围得“水泄不通”，这或许是影响莘闵别墅区再进一步的其中一个关键原因。
04
莘闵别墅区的别墅以独栋为主 ，最早的产品可以到1981年，主力是在1998年-2009年之间，2003年“禁墅令”之后，有了联排和叠加产品，容积率都在1.0以下。
2010年开始限制容积率，不允许再出现容积率低于1.0的小区，2010年后的别墅容积率都在1.0以上，比如新南路一号。
为了控制容积率，后面的产品虽然房龄较新，但密度很高，彼此之间的楼间距很近，花园面积也都小了很多，外加是联排或叠加， 给人的感觉更像是买了一个复式楼，别墅的感觉少了不少 。
但是这里的独栋别墅竞争力还是很大，毕竟稀缺，如果产品竞争力大一些的，往往是出一套卖一套，周期都比较晚，除非是性价比很弱的产品，那么去化周期会长一些。
莘闵别墅区的别墅房价都不算高，这里的单价普遍在4-5万之间每平米，不到两千万就可以买到一个独栋别墅，如果选择叠加或者联排，那么1000万以内就能入手了。
与一线别墅区动辄大几千万或者过亿的相比，那可太便宜了，往往是 一分钱一分货，实际的价值，市场就会给出最明确的答复 。
很显然，莘闵别墅区与一线别墅区的距离还差太远。
尽管这里的别墅很多小区的产品竞争力真的很强，特别是独栋小区，超低容积率，绿化往往还能达到50%以上，可周边配套的硬伤并不能靠产品本身的价值来买单。
很多购买此类别墅产品的业主，往往都有多套房子，别墅更像是周末度假放松时居住的地方，平时都是留给保姆管家等居住。
但莘闵别墅区或许是配套的原因， 这里的别墅空置率很高，长期居住的并不多 ，从房子本身落灰情况以及花园杂草丛生的景象就可以判断的出来，留给管家保姆之类居住的也很少。
配套的不便之处，外加噪音的影响，对于莘闵别墅区来说确实是不可磨灭的硬伤，并且这一景象基本上是无法改变，价值也就大打折扣了 。
或许12号线的西延，会给莘闵别墅区带来不少的便利，也会因此增加一些人气，但 固有的不利之处，终究无法让莘闵别墅区跻身一线豪宅板块 。
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