欢迎关注【土爷说房】，今天带你走进成都，去看看成都房市的投资逻辑。
导读：
01、跌宕起伏的成都房市
02、成都房市的未来在哪里？
03、成都房市的区域选择
2020年，成都房价一路高歌猛进，截至12月新房均价18404元/m²，环比上月下跌 3.92%，同比去年同期上涨22.69%，这是成都房市自2016年疯狂上涨后的第二个高峰。
01、跌宕起伏的成都房市
2016年成都的房价走势和2020年类似，开年以后一路上涨，全市均价从7000多的涨到了8600元以上。当时最火的城南片区，房价涨幅达3000-8000元。
一个有趣的现象是，那时候在成都摇号购买的新房，房价与周边二手房有一个每平米几千元的价格差。
算下来一套100平米的房子，整体的价格相差几十万元，因此常常出现万人摇号的壮观场面。
对普通人来说抢到一套房，赚到的钱就相当于一两年的工资。我的一个朋友老王，那段时间就天天盯着各种新盘，每天不是在摇号就是去摇号的路上。
新房市场的火热也使二手房市场活跃起来，拉升了成都的整体房价。
鉴于过热的房市，2018年5月15日成都发布了史上最严的房市调控政策，对成都房市进行限购、限贷、限售、限价……成都房价的上涨势头才逐渐放缓。
2020年可以看做是历史的重演，开年之初由于疫情的影响，成都售楼部几近停摆。
为了寻求突破，很多开发商推出了在线售房模式，但实际效果并不理想。
2020年4月28日，成都东部新区正式获批，成都“东进”战略迈出实质性的一步。
成都房市逐渐启动，稳步上涨，在“金九银十”期间到达了最高点，均价超过了1.9万元。
就在市场准备迎接房价破2万大关的时候，2020年9月14日成都官方出台了15条房产新政，对成都楼市进行调控，生生拉住了房价上涨的势头。
其中有两条值得特别关注。
一是个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年，增加二手房交易成本，对炒房客进行了精准打击，使成都房市回归到“房住不炒”的政策轨道上来。
二是新房摇号向无房居民家庭倾斜，上文提到的新旧房之间的“剪刀差”红利消失殆尽。
这两条将改变成都房市的投资逻辑。
02、成都房市的未来在哪里？
2019年数据显示，成都常驻人口约1700万，城镇化率为74.41%。相比深圳、北京、上海、广州这些超过80%城镇化率的城市来说还有进一步提升空间。
数据显示，成都近几年的人口流入规模在不断扩大。2011至2015年期间年均净流入8万人，2017至2019年期间的年均净流入上升到了20万人。
随着城镇化进程的推进、成渝双城经济圈的发展、“抢人”计划的不断落实，可以预见今后还会有更多的人口进入成都，成都房价还有进一步的上涨空间。
2020年上半年受疫情影响，全国房市都销售都不理想，但到了下半年，东莞、深圳、北京、杭州、成都等地的房市都呈现出大幅度的上涨趋势。
于是在去年7月以来，涨幅较大的各个城市都出台了调控政策，为楼市降温。
在12月的中央工作会议上，住建部再次强调了房住不炒的政策依然是将来房市的总体指导思想。
2021年1月，银保监会银保监会出台的房地产*款贷**集中度管理制度，严控银*房行**贷占比上限。
再结合成都出台不久的914新政来看，成都2021年的房市将会以“稳”为主。
具体如何理解呢？
也就是说，对刚需、对改善，甚至对投资来说，都不用害怕，哪怕是最难时候的进去，只要耐得住寂寞，都会有不错的回报。因为从长期来看，对于成都这种有产业支撑、有政策支持、有地域优势的城市来说，房价是长期上涨的。
但对于通过高杠杆进*房行**产投资的人来说，一不小心被套，房子就真的成为一动不动的不动产了。
03、成都房市的区域选择
买房就是买一个城市的股份，城市选对的话你的投资大概率就会随着城市的发展而不断增值。
确定好城市后，就要选择具体的板块，板块确定后再选择具体的楼盘。
城市＞板块＞楼盘＞房源
随着东进战略的实施，成都房市逐步分化为新老两个阵营。具体怎么样选择还是要从自己的需求出发。
新城有“东进南拓”，老城有“成熟配套”，各有千秋。
总结下来，金融城、浣花溪、攀成钢、麓湖四大板块可以说是成都的四大顶级板块。交通、商业、教育、文体等配套资源都十分成熟，在今后很长一段时间内依然会有很好的升值空间。
高新的中德、城南宜家、大源；天府新区的海洋公园、天府公园、兴隆湖等板块的规划级别高，后续有不错的升值潜力。
成华区的万年场、八里庄；武侯区的广福桥、衣冠庙、红牌楼等板块，没有明显的硬伤，只是优点不够突出，值得关注。
对于成都这类头部城市，在板块的选择上，我比较看重的是教育资源。
有优质教育资源的板块，以学校为基础，能把更多的优质家庭汇聚起来。而这些优质人群又会发挥集聚效应，反过来提升这个板块的价值，使板块价值能螺旋上升。
当然，拥有优质产业资源的板块也是值得重点关注的，成都作为西南地区的中心城市，很多大厂都到这里建立西南总部，这些大厂能源源不断地吸引优质人群入驻。
房住不炒的本质就是说房子是给人住的，所以人口数量是影响一个城市房价的最重要的决定因素之一。
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