特此感谢：于昭、丁炜、付伟、成长宇，四位提供的建议及支持（排名不分先后）
小区测评前言：
“横向挖掘区域价值，纵向测评项目品质”，为业主诠释真实小区全貌，为潜在购房者最大限度还原真实人居体验。
全维度解剖小区，真实客观记录
这次测评项目为润德天悦城（云贤园、云鼎园），位于南二环外，留村回迁改造地块。
周边新盘，为万科翡翠公园二期、荣盛锦绣学府、万科紫台、与即将入市留村后续改造龙湖天璞项目。
曾经的网红大盘，，以二中免试入学为重要噱头，法式园林绿化为重要输出价值，后期地块分别与万科、龙湖合作开发。
目前润德天悦城二手房，成交价在14700-15500之间，相较于周边项目有较明显的价格优势。
相较，建华大街众美商圈、红旗大街西美商圈二手房，房龄及地铁优势明显，成熟大型商业配套为劣势（下图为8.8日11时热力图）。
根据目前测评结果，对于《润德天悦城》的评定
各维度均以1-5分制。1分为极差，2分为差，3分为良，4分佳，5分为极佳。
项目户型及容积率为最大劣势，远高于周边县区低密社区，区域规划及商业发展为项目亮点。
一丶区域价值方面（5项）
外部区域测评结果为下图：
商业环境随周边社区顺利入住，及万科广场（未建）的落成，将有巨幅提升空间。
医疗环境为此区域内最大短板
规划指数：4.0分
润德天悦城位于桥西区，南二环外仓顺路与胜利大街交口南侧，距离南二环距离1.8公里，南三环距离3.6公里（百度地图）
已面世在售项目：万科嘉实紫台、荣盛锦绣学府、万科润德翡翠公园二期
已交房：泰丰观湖，绿家小区，翰林雅筑，尚慧佳苑（未下房本）
即将面世项目：留村龙湖天璞、荣盛北侧东三教地块（听说蓝光地产已介入一级开发）
教育方面：3.5分
已建成留村小学、华源中学、私立润德二中（初中、高中），龙湖天璞有规划配建小学，万科紫台东侧有教育地块规划。
交通方面：3.5分
东侧为胜利大街，西侧为塔谈大街南延（未通车），北侧仓丰路，南侧仓盛路（未通车）
紧邻地铁2号线（8.26通车），地铁4号线（目前规划未审批），公交线路为315路
医疗配套：3.0分
周边社区门诊外，平安医院
商业配套：4.5分
沿街门帘，塔谈国际贸易城（北国超市）、河北万达商会广场（在建）、润德万科广场综合体（未建）、润德陶瓷城、双鸽市场。
二丶项目品质方面（5项）
小区内部综合测评结果为下图
润德天悦城由润德旗下创世纪房地产开发公司开发，作为留村改造的首期项目，在石家庄14-16年作为热点项目出售，后期与万科合作开发翡翠公园系列产品，如今与龙湖合作开发天璞系列产品。
周边项目确实存在大量廉租房如东安小区、南和苑，及大量留村及塔谈的回迁及村证房源。
景观指数：4.0分
签约公司为绿城景观，项目整体采用artdecode的设计风格，当时绿化宣传是法式宫廷园林设计风格，采用五重园林设计，有比较多的喷泉、水系。云锦园为云贤园，云鼎园升级版，更多的使用了水系的布局。
物业指数：3.0分
绿城物业全资子公司，绿升物业主要服务非绿城开发项目，与绿城物业排名有较大出入。物业费为1.5元/月㎡
小区细节指数：3.0分
全封闭社区，人车分流，24小时门禁安防，绿化水平与景观设计与大多数所谓高端项目无巨大差别。
装修指数：3.0分
项目整体为毛坯交付，目前在售二手房源，多为平装，毛坯、精装较少。
空间指数：2.0分（户型指数3.5）
容积率3.4，建筑密度20%，层高33-34，塔板结合的方式，大量使用连廊的设计，两室房源房源多为南北通透，赠送面积较多（阳台、储藏室）。
整体评价
测评润德天悦城的原因，主要也是是因为好奇。交房的这三年里我一直在困惑，为什么曾以绿城物业作为项目卖点的它，甚至不惜组织业主远赴济南参观绿城物业服务项目。
如今怎么就成了很多瞧不上的「差小区」
同时，万科，龙湖，荣盛，蓝光（暂定），已面世或即将面世，无意都会促使这个区域再度火热，相同的区位价值之下，我想搞清楚，本地房企项目与名企之间是何缘由造成如此巨大的差价。（新项目高于周边二手房20%-50%）
外部配套的影响几乎微乎其微，最大的差别可能就在于一些配建了自己的
幼儿园
别管刚需还是改善，不择校的话，上留村小学是跑不掉了
至于园区内的区别，从户型配比润德天悦城的云鼎园和云贤园来说，属于区域内的刚需和刚改，而最近交房的云锦园，及剩余的名企项目，均属于区域刚改或是纯改善项目。
所以在户型上几乎没有可比性，两码事
另一点的区别，就是在于小区配套的物业。
物业水平的好坏，大程度上取决于我们所缴纳的物业费，毕竟
便宜没啥好货
除了物业费，另外则取决于物业公司的整体排名，起码吹的时候不怯场
据17-20年 中指研究院发布的百强物业名单，万科17-19年位列第一，20年则未进入百强名单。绿升物业则是徘徊在40名左右，中间差距可想而知（存疑）
20年同样未入榜
同时作为我们本土企业，河北帝华物业也是终于发力了，据19、20年榜单显示
排名49位
而河北老牌物业公司，恒辉物业18-20年均未上榜，17年位列28名
其中有没有猫腻我是不清楚的，不行，你再细细品味一下。
以上两点则是重要区别点，至于什么社区文化，品牌精神的，多半就是鬼扯了
之所以把所有项目放到一起说，因为户型大小的缘故，中间105-120平左右的刚改客户，难免会难以抉择。
钱少也得办大事
那么仅凭户配及物业上的大差别，你又觉得应该每平米差多少钱呢？
为此我询问了其他城市的朋友，品牌房企承接本地房企后续开发项目，两者之间的二手房差价大约在多少？
朋友表示，如果产品差别不大，基本都在1000-2000每平米的浮动，差别极小。
回过神来，这不好比是润德天悦城和翰林雅筑的区别吗？
一边是为美好生活买单，一边是为保值率担忧
为此，到底该如何抉择？
上述文章中，细心的朋友应该发现了，此区域巨量的住户，商业配套似乎有着极大的发展潜力？到底如何？
下期更新，《环线外，商铺投资的终极猫腻，人群封闭谁最受益？》
不开单章了，借着这块儿，顺便以这种方式和大伙聊聊天。
我做公众号的初衷只是想讲一些，觉得不吐不快的话，顺便认识一些志趣相投的朋友。
对于交朋友这块儿，现实里多少显点羞涩（做扭捏状）
因为没有存稿的缘故，往往是一时兴起，就强行更新，导致文风也是多有突变。
腿哥说，你写的不是无中生有莫名其妙的愤怒，就是乱七八糟的生活琐事。总是想来一发的时候就突然来一发，一点更新的节奏都没有，以后怕是要凉的。
要我多写写，对别人买房有用的东西，你要造人设，后期才能流量变现
不然谁会粉一个，整天写东西贱嗖嗖，平时骚兮兮的大男人呢？
为了证明，我不是仅靠颜值吃饭的
我特意拉出一个系列（拉抽屉的拉），做地产项目测评，就是想证明一下我还是能够正经起来的
但是不让讲骚话，搞得就有些分裂，很怪异
本来写公众号，只是想交一些朋友，路过我们这边来店里聊聊天，对时间一起喝喝酒什么的就非常好了。
所以去*妈的他**人设
我也没想靠公众号卖房为生啊
最后，我还是想当一个有趣的人，一个充满低级趣味的人。
放心测评系列还是会更新滴，不过会增加最开始的那些讲骚话的故事。
我这人本身就懒散，一个月也服务不了几个客户，真要找我买房，我怕是还服务不过来。
晚上回家看看书，看看电影，还能写写有趣的事
就这样挺好，在群里一下瞎聊石家庄地产这些事儿，挺乐呵的！
喜欢的关注一下我的公众号《撕城楼评》吧，感谢拉