题要：人们纷纷议论富力地产为何深陷债务危机时，殊不知是其老板李思廉错走了关键的三步所造成的。

出品 / 商业大咖社

10年前，富力地产集团董事长李思廉，做梦也没有想到会走到今天。

与许多创业初期一路摸爬滚打的内地企业家不同，李思廉的创业历程一直为人惊叹，因为在进入房地产行业之初，他一路高歌猛进，没有经历失败。

上个世纪末，李思廉以2000万元资金进军广州房地产，随后在房地产界“所向披靡”，仅仅历时十余年，李思廉便使富力确立了江湖地位，成为全国综合实力最强的地产集团之一，当时李思廉的身家是王健林数倍。

但对于李思廉来说，“打江山”很顺利，一切都是水到渠成，而“守江山”却让他耗费脑筋，屡屡受挫。

这一路上，他不断犯错，不断调整。然而每一次犯错都让富力付出了昂贵的代价，将富力推向了更远的深渊。

故而有人说：富力地产，成也李思廉，败也李思廉。

深陷债务泥潭

近几年富力都不好过，在刚过去的2020年，据第一财经报道，富力并未能完成其原定的销售目标，除此之外还面临着千亿债务压顶的困局。

这一切颇显讽刺，因为在三年前，富力还喊出了2020年冲击3000亿销售额的目标。

而实际上，富力在2020年迎来的却是3000多亿的债务。据富力半年报显示，2020年上半年，富力地产公司总资产4376.55亿元，总负债3517.59亿元，资产负债率80.3％。

债务压顶，“三条红线”全中的富力，自然要想尽一切办法还债，例如：大批裁员、卖最稀缺资产、发最贵的债券以及卖最便宜的房子。

去年12月底，富力内部75折售房的消息传得沸沸扬扬，当月，富力完成合约销售215亿元，环比增长47%，同比增幅达到20%。

可以看出，富力为了还债已经使出浑身解数，但也依旧未能走出债务泥潭。

刚步入2021年富力依旧还在竭力还债，据富力公告，仅1月4日与5日，富力就提前兑付了180亿的债务。

但富力还债之路依旧漫长。

曾经处于“华南五虎”之巅的富力，如今深陷债务泥潭，一路走得气喘吁吁。十年光阴，富力从神坛跌落，李思廉曾经的三次过错与这脱不了干系。

错误冒进与转型

或许是自创业起，李思廉都没有遭遇过挫折，在广州称霸后又北上成功，这使他越来越自信，越来越急迫地想要扩大商业版图。

在尝到了扩大商业版图的甜头后，李思廉有些自负，他开始冒进，不断增量商业地产，开启了富力的在现在看来是犯错的一次转型。正是他对商业地产的如此青睐，使得富力错过了扩大规模的最好机遇。

虽然多元化发展，是目前很多房企的转型路径，但是富力把时间提前了太多，在该专注住宅开发的时候急迫地想要扩大商业版图，又在其他房企开始扩展副业的时候，才回头想起专注在住宅开发上。

在诸如碧桂园、恒大等竞争对手专注住宅开发的时候，富力却选择了住宅和商业地产并重的模式，商业和住宅地产开发比例高达1:1。①

相比起住宅，商业地产的现金回流缓慢，所以对于很多房企而言，商业地产只是作为多元化的副业，住宅开发才是主营业务。

而富力却不断加码商业地产投资，导致其销售规模的增速也开始慢慢下降，现金流进一步紧张。

富力过多加码商业用地并不是没有人警告过，在2004年，万科王石就曾公开对商业地产“泼冷水”。

在2004年地产博鳌论坛上，王石在会上直言，商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持。王石表示，如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力，则必死无疑；如果搞出售型商业地产，则会遇到经营管理上的致命麻烦。②

当时李思廉接话说：“你放心，我们一定会做得很好。”

而事实上，李思廉不仅没有“做得很好”，而且是做得不太好。

2008年金融危机期间，富力地产一度也被传资金链紧张，甚至生死攸关。再加上商业扩张失误导致住宅地产的主业倍受拖累，无力进军一线城市的富力，2013年底开始转攻二三线城市。③

但这依旧还是一次犯错的转型。相较于一线城市的土地，二三线城市“便宜”的土地并未给富力带来所期待的暴利。

因为中国的人口在大幅向一二线城市流进，二三线城市的住房需求并不紧迫，这导致富力布局的惠州、南京、大同、哈尔滨、海南等地，业绩全速下滑。③

这一次犯错，富力掉下了“华南五虎”之首。

错误接盘烫手山芋

尽管王石曾有所劝告，李思廉自己也没有在商业地产上尝到过多甜头，但是他依旧没有停止对于商业地产的热爱。

2011-2016年，富力酒店业务营业额占投资物业营业额的比重均在55%以上。④

然而事与愿违，李思廉虽钟情于打造酒店业务，但富力的酒店业务却长期处于亏损状态。

据其官方财报数据显示，2013年到2017年富力地产酒店亏损金额分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元。

至2017年，富力的酒店业务已连亏5年，但这却没能终止富力对于酒店业务投资的热爱。

而更令人震惊的事还在后头。

2017年，现金流已经吃紧的富力，以177亿收购了万达旗下77家酒店。②

在李思廉与张力得意于以60%的折扣买到了77家酒店时，他们不知道，这其实是一个烫手山芋。

在收购酒店时，李思廉充满信心。

他说，酒店如果经营得好，每年都能有1亿元的盈利，万达76间酒店2016年分配归属业主的净利润超过8亿元，平均每家大概1000多万元利润，“未来两至三年，我们会增加人才和资源的投入，改善经营，希望一段时间后实现归属业主的利润可以有30%至50%的增长。”

李思廉还表示，这是折让收购，“虽然负债增加，但是资产增幅更大，因此负债比率会下降，有利于资产负债表。预期这次收购后，负债比率可能减至2016年年底的水平。”②

但是事与愿违，在收购了77家酒店后，富力的数据并没有变好看，而是负债压力近一步加重：

据富力年报显示，2018年其酒店业务亏损额为0.89亿元，而这已经是酒店业务连续第6年亏损，177亿收购的酒店对于富力而言就是烫手山芋。

富力现时总共拥有超过100家酒店，数量翻了好几倍，营收却没有翻倍。

重金投入却又无法盈利，可以说李思廉对酒店业务的一片痴心，换来的却是拖累。

这一次犯错，富力的负债与亏损进一步加大，为后来踏破“三条红线”埋下伏笔。

错误开发海南

富力的红树湾项目涉及超百亿资金，是富力在海南省规模最大的项目，也是海南省西部规模最大的生态旅游地产项目。

项目主要功能集生态景观、体育运动、购物休闲、度假居住为一体的高端生态旅游度假社区，总投资金额将超过150亿。⑦

此外，项目建设内容包括红树林生态度假屋、高尔夫景观度假屋、五星级度假酒店、红树林湿地保护公园、国际标准高尔夫球场、国际游艇会，以及银行、商场、超市等相关配套。⑦

据富力地产2018年年报显示，当期红树湾（不含希尔顿酒店）未竣工建筑总面积150.2万平方米，同时富力湾（不含万豪酒店）、悦海湾、月亮湾、红旗镇、富力首府、阅山府未竣工建筑总面积合计191.4平方米。在富力的海南存量资源中，富力红树湾的地位处于顶级。

投资数额如此之大，配套设施也尽显豪华，加上海南独特优美环境的加持，富力的红树湾项目按理说应该成为李思廉的又一代表作，然而，这样一手好牌却打得稀烂。

2019年5月1日，海南省澄迈县住房保障与房产管理局通过公众号发布了：富力地产开发建设的“富力红树湾”项目暂停商品房销售许可、关停商品房合同网签系统的通知。

这份通知的依据是此前澄迈县委发布的《富力红树湾项目环保问题整改方案》，通知还显示，直至澄迈房管局下发解除暂停通知为止，富力地产不得对该项目商品房进行销售和宣传。⑤

2019年8月9日，生态环境部官方微信号发文《典型案例（1）丨海南澄迈县肆意围填海、破坏红树林》提到，海南富力房地产开发有限公司（以下简称“海南富力”）权属用地中，有4641.61亩属红树林区域，以及滩涂、鱼塘、海洋等海域，位于海洋保护区范围内。

文章提到，富力在开发红树湾房地产项目过程中，不断蚕食侵占海洋保护区，2016年以来该项目填海侵占澄迈县花场湾红树林自然保护区核心区92亩，至今未恢复原状。

根据澄迈县有关部门巡查记录，红树湾项目建设过程中先后5次破坏红树林，累计毁坏红树林约4700株。2019年4月，红树湾项目继续在保护区内填海建设楼盘，以致阻碍潮水交互，致使9.69亩保护区范围内的1582株红树林枯死。

2019年9月17日，海南日报官方微信号文章还显示，针对富力红树湾项目占用林地、毁坏红树林和未批先建等违法违规行为，海南澄迈县相关职能部门已对富力地产公司依法依规进行处罚、对相关责任人进行严肃问责，问责处理11人。并暂停富力红树湾所有在建项目、查封违建工地，暂停项目商品房销售及商品房相关不动产手续登记办理。

这对于富力而言，有如晴天霹雳。

彼时，该项目一期开发已初具规模，已完成56亿元投资，建筑面积45万平方米，另建成2200亩的湿地红树林公园，五星级希尔顿酒店于2015年10月建成投入营业。

项目就此叫停，房屋也不得销售，富力的海南代表作马上变成了肩上沉沉的亏损与负债。

实际上，富力红树湾项目的全面叫停并不是没有过预兆。因破坏红树林，富力至少已经“吃”到过4张罚单，2017年一次就罚款了13万元，还有施工负责人被追究刑责。⑦

但是这没有叫醒李思廉，他依旧自负，以为吃了罚单就可以把项目继续推进下去，不惜一次次地踏入禁区。

如今，关于富力红树湾的解禁时间以及如何解禁，我们还不得而知，但毋庸置疑，这对本就已经负债累累的富力又是重重一击。

结语

实际上，近两年富力违规开发销售，抢工进度，偷工减料，导致事故频发、违规被罚的事件不仅仅在海南发生。

烟台富力湾二期车库顶板局部坍塌、杭州余杭区西溪悦墅用塑料袋和泡沫板等装修垃圾代替水泥糊墙、富力成都项目违规宣传不限购不限贷被暂停网签。③

如此犯错怕是要付出血的代价。

前两次犯错是战略失误，让富力跌落下神坛，但不至于让富力一蹶不振。而后一次却是既违法又违规，已是自砸招牌，很有可能让富力从此萎靡不振，名声大败。

如果李思廉不冒进转型，不过分青睐商业地产接盘万达酒店，不违规开发海南以及其他楼盘，一步一个脚印，或许现在富力的状况大有不同。

2004年王石劝过李思廉回头，但是李思廉依旧我行我素。17年后的今天，万科和富力早就已经不在一个量级上。

曾经仅用十余年就将富力带上“华南五虎”之首的李思廉，在历经博弈与沉浮之后，是否能够充分吸取三次犯错经验，让富力创造下一个传奇？

时间，可能是最好的答案。

注：

1、《没落富力发中报，177亿收购万达酒店业务连亏6年，57亿又收海航资产》AI财经社，2018年8月28日

2、《 富力李思廉：2017年的“砍价大王”》，贾国强，《中国经济周刊》2018年第1期

3、《评级下调，富力李思廉的“五声叹息”》，界面新闻，2020年4月7日

4、《世纪并购再传回声 富力酒店规模化发展前景可瞻》，网易房产，2019年3月4日

5、《破坏红树林 海南富力红树湾项目遭停售》，财新网，2019年05月05日

6、《生态环境部：海南澄迈县肆意围填海、破坏红树林》，人民日报海外网，2019年8月9日

7、《海南省暂停富力红树湾商品房销售，是全省重点建设项目之一》，澎湃新，2019年5月4日