2021年，青岛楼市哪里最热闹？可能是李沧。
对，李沧。还是李沧北。
一、2020年底，李沧拍地知多少？
12月21日，李沧区华中蔬菜市场北侧地块拍卖，中梁、碧桂园等3家竞买人报名，2家参与竞拍，经过79轮举牌， 烟台梁岳置业有限公司,扬海投资有限公司一路紧追最后以5.3亿总价竞得，楼板价8910元/㎡，溢价率10%。
根据规划，该项目拟建设9栋11-15F小高层产品， 配建1所3班幼儿园。容积率2.7.
12月12日，李沧区1宗商住地宣布将于2021年1月6日拍卖，地块位于十梅庵路以北、规划13号线以东（不是地铁13号线），占地面积56567.6㎡，规划建面129462.2㎡，其中住宅部分全为人才公寓，楼面起始价6500元/㎡，起拍总价8.42亿。
地块规划已于今年4月公示，根据规划论证方案共建设14栋住宅楼。容积率2.4。
12月10日，李沧区娄山后片区2宗地（1宗商住+1宗商业）宣布将于12月31日拍卖，2宗地总占地面积50977.3㎡，规划建面18.56万㎡，商住地楼面起始价9200元/㎡，起拍总价14.85亿，容积率2.9，为青钢老厂改造地块。
如此密集的拍地，2021年李沧北必将有大批住宅项目开售。
二、李沧此时出招频频，有何意义？
第一、缓解青岛主城楼市"有价无市"的尴尬，想在青岛主城置业的刚需，现在有福了。
对于青岛楼市，风水师之前的看法一直是"买近郊不买主城"。青岛主城，楼市的最大特点无非15个字："改善占大头，刚需摸不到，投资不靠谱"。
毕竟，青岛主城和郊区房价差距太大是不争的事实。兄弟城市，甚至经济比青岛强很多的城市，主城哪有那么高的房价？
先看看青岛：
再看看GDP和青岛差不多的无锡、长沙，房价最贵的区还没咱们李沧贵。
最后看看经济比青岛高一截的成都、武汉，最贵的武昌区，房价也就是咱们市北的水平，不能再多了：
看看人家城市的房价，是不是有这样一个结论：青岛人卖了一套浮山后新房的价格，拿着钱到了武汉、成都、西安，豪宅几乎能随便挑？
那你说外地人来青岛买房，买哪，买主城？我呸。
青岛一些楼市砖家再三说什么青岛房子买主城，有学校有医院，房价保值增值，外地投资客一定会问你这个问题：我为啥不投资成都、武汉、西安，人家多少学校医院？多少高薪产业，青岛能比吗？
外地人买青岛无非就是想要有个海景房度假，同样的钱，买崂山一个小套二或者买西海岸一套海景大平甚至别墅，海景区别无非是看大小公岛还是看灵山岛，这时候他们怎么选？
但是话要说回来，胳膊肘子净朝外也未必客观，有些青岛周边县市的居民不想走太远，还有些蜗居在台东48平老破小里想改善的青岛土著，这些人到青岛买房的目的可不是功成名就以后没事坐在窗前看大海。
这些人关注的是上班通勤、孩子上学，老人看病……青岛好的学校、好的医院、好的律所、好的银行、金融机构都在哪里？目前来看，是不是还是主城区为主呢？
这批人，拿着青岛的工资，想在主城买套房，简直太悲催了。但悲催如斯，机会也还有。
不管怎么说，至少李沧北这个地方，房价还没到两万，价格还不贵。
李沧北，是留给刚需在青岛传统主城最好的，也是最后的一个安家机会。再往后，就只有见缝插针和老破小了。
前几天，青岛落户条件大幅放宽，其实最大的利好，还是主城市内四区。西海岸已经很宽松了，再宽松也没啥用。城阳已经被人才政策刷到透支。
所以，落户放宽，只有主城才有意义。问题是，想在青岛主城落户的人，市南崂山已经高不可攀，浮山后"当年没钱买，现在没钱买"。
想落户，买哪？李沧啊，李沧北啊！这地方还有可能买得起啊！
再加上大片土地供应出来，这不就是说，李沧楼市的春天，快要来了？
当然，有人说，老市北、四方、水清沟不是也有些房子很便宜吗？
其实不是。那些小区，好房子大都不便宜，便宜的房子大都是面朝快速路，背靠大烟囱，180度铁景房，闻着海泊河新鲜气味，出门还得钻桥洞子的小区，它们能跟李沧北这些连成片，连成块的土地相比吗？
话说这可是市北区哎，不是边角料或者不利因素堆砌到了一定程度，房子谁会没事给你便宜？
刚需还是李沧北吧，虽然稍微远点，但是相同价格，这个地方肯定更靠谱一些。
第二、城阳"市内五区"一直有名无实，李沧尤其是李沧北的大兴土木，城阳将逐渐与青岛主城连为一体。
从青岛地图上来看，市南市北李沧崂山已经比较紧密了，但是李沧到城阳之间，似乎只靠着几条路在连起来，不是很紧密。
一方面，城阳的人口、商圈集中的地方在正阳路、长城路、靖城路这些地方的交界附近，夏庄、流亭的建设还比较滞后，白沙河还是一大片芦苇荡，另一方面，李沧北，钢厂、碱厂、红星化工厂的旧址、南渠、娄山后、十梅庵这些地方，现在也有大片土地可以供应。
有人说，流亭、夏庄、李沧北没有发展起来，无非就是在航线下面，流亭机场限制净高，没法放开手脚建设的缘故嘛——这不，现在青岛机场已经快要转场去胶东了，8号线也马上就要通车了？
没有机场掣肘，这一带的楼市爆发，迟早的事。
毕竟城阳"市内五区"的事情已经被说好久了。城阳人民也很有意见：发福利时候不想着我们，一到尽义务的时候就"市内五区"，我们也和市南市北四方沧口一样，是正宗青岛人好吧？
什么时候李沧和城阳的建设正儿八经连成一片，李沧北、夏庄、流亭高楼拔地起，青岛什么时候就真的有"市内五区"了。
当然这需要时间——当然这也意味着潜力。
城阳都"市内五区"了，李沧北这个地方不会差啊！
当然，还有李沧的债务问题，"地下五层"的问题，这里就没必要展开说了。
三、李沧，李沧北，究竟应该如何置业？
李沧北的房子价格和西海岸沿海差不多，甚至比唐岛湾、薛家岛还便宜，你怎么选？
第一，要明确一点，李沧北这个地方可不是什么富人区，正儿八经的刚需外溢。
前面没海，后面没山，没有大面积的公园、绿地、养生会所，这些东西，都不是李沧北的风格。
富人嘛也瞧不起李沧北，你瞧瞧，当年都是些啥地方？钢厂、碱厂、红星化工厂……
但是，在市南上班的，市北中央CBD上班的、城阳高新区工厂工作的员工，都可以考虑这个地块。
纯刚需最关注的事情是什么？房价。房价便宜就OK，之前是化工厂的黑历史，可以不计较。只要现在房子边上不是化工厂就行了。
房价便宜之外，老人看病、孩子上学、通勤交通这些事情，能有最好。
第二，也要明确一点。李沧北这个地方，置业心态要放平。刚需上车，也有门槛。
有句话叫做一分钱一分货，李沧北的房子，卖点是便宜的话，李沧北自然也有它不足的地方。
李沧北这个地方，如果买套三，180万以下基本就别看了。第一段文字里的地价摆着，房价太便宜，开发商只能偷工减料。
刚需上车也有门槛的。李沧北虽然是刚需在市内四区上车置业的最后机会，但李沧北怎么看，也是市内四区。
第三，还有一个问题，就是学区。
老人看病、孩子上学、通勤交通，这些事情能有最好，但是现在看来，李沧北确实只能做到有，不能做到好。尽管孩子在李沧上学可以有考取青岛二中的机会，在西海岸上学没有，只能上开发区一中，但是购房者都明白，李沧北的小学，和珠江路小学、香江二小、薛家岛小学比，谁更好？
但是这段话绝不意味着告诉刚需，别买李沧北，去黄岛买房……
薛家岛、唐岛湾比李沧北的房价还贵咱不说，单说如果刚需在市北中央商务区，崂山金融中心上班，把他们一棍子都支到黄岛去吗？
刚才说了，现在的李沧北是刚需在青岛主城置业的最好机会。西海岸也很好，但咱们要具体问题具体分析。
能在李沧北置业的人，不会去西海岸，反之亦然。
退一步说，珠江路小学在青岛的小学排名里，也并不是很靠前的存在。
学区很重要，但是对于纯刚需而言，学区还没有房价来得更实在一些。
十年树木百年树人，学区这个东西只能慢慢养，社区成型10-15年后，第一批入小学的孩子长大参加高考，这时候才能体现片区学校的真正实力。
现在的李沧北，谈买房正当时，但最有诱惑力的事情还是房价。
价值决定价格，供求关系影响价格。
李沧北大量新房上市，加上机场搬迁，城阳南也一定会大兴土木，届时百盘大战之下，2021，想在青岛主城置业的刚需，岂无机会？
我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。
我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。
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