2021年南岸的房价涨幅在主城中垫底了。
住宅均价涨幅仅3.58%。
数据来源：克而瑞
南岸到底怎么了，为什么2021年没有跑过其他区域？
我们一起来看一下，南岸去年到底发生了哪些事情。
01
南滨路
热闹是自己的，你们什么也没看到
先来看土地市场。
2021年的南滨路只卖出了一块地，位于弹子石半岛，可建体量50万方，容积率2.57，36%的商业占比，最终被国瑞拿下。
再来看住宅市场。
第一个不得不提的项目是卖得最好的中海国际社区，最后1300多套住宅全部清盘。
第二个不得不提的就是我们所有人都知道的长嘉汇。它既是一个项目名，也是一个地标。
只是继长嘉汇头排卖完之后，目前南滨路上500万以上还在售的产品就只剩下南滨特区了。
重庆最最有钱的那一批人的目光也因此离开了南岸。
南滨路住宅市场势能的下降，是因为区域发展的动能不足吗？
是，也不完全是。
我们注意到2021年南滨路上实际发生了不少事情，只是大多不为人所知。
1）“两江四岸”贯通工程（大佛寺大桥-鹅公岩大桥）共15.2公里滨江岸线，目前已完成立项。
2）南滨路东延伸段工程（一期），目前已形成方案设计。
3）长嘉汇弹子石广场观景台改造、夫归石花阶公园改建、弹子石轻轨2/3/4号口改造。
4）阳光100小区D1和D2栋外立面整治。
5）加速建设市规划展览馆6楼“城市会客厅”、两江交汇观景台、长嘉汇大舞台等。
6）已开工南滨步道17公里，续建两江三桥步道（南岸段）4.2公里。
7）弹子石摩崖造像修缮工程第一期竣工。
南滨路的规划还不止于此。
2021年，南岸启动了《长嘉汇大景区（弹子石片区）城市设计方案》全球征集活动。
曾在粉丝群中引发热议的“慢行之环”，正是来源于其中一个设计方案。
长嘉汇的金融中心也大动作频频：
启动建设重庆东盟中心、弹子石金融广场和铜元时光小镇；
洋人街金融科创总部，正在推进与复兴集团的合作及项目落地。
中新金融相关合作，正在创建方案、推动实施。
……
细数下来2021年的南滨路上竟然发生了这么多事。
但是，很多事你是不是都不知道？
这就是南滨路的症结所在：声量太小。
这些年来，九龙坡无论是*迁拆**速度，还是宣传力度都跑在了南岸前面。同样是老核心区，美术半岛的墙绘火上热搜，却鲜有人知道弹子石在忙些什么。
啊，酒香也怕巷子深！
02
南坪
商业规划一抓一大把
今年南坪一共卖出了3块地，一块“地王”被卓越以12.1亿收入囊中，也就是南岸老区府地块。另外两块被交开投拿下。
2021年南坪住宅市场也表现平平，住宅成交最多的是南山云璟，成交了922套。
不知道卓越拿下的这块地王，能否打造出地标性优质产品？
正是因为土地太稀缺了，所以南坪现在正在全力干一件事： 城市更新。
比如市容整改、口袋公园建设、老旧小区改造等等。
除此之外，2021年南坪最沸腾的当属商业升级：
龙湖南城天街规划落地。
南坪商圈中心广场计划提档升级。
南坪百盛预计改造为K29。
万达广场计划全面升级。
南岸老区府地块预计打造住宅+商业。
四公里站 TOD示范项目成功出让。
图源《南坪现代服务业集聚区区域发展规划》（意见稿）文件发布时期为2021年4月
但以上全部都是规划，没什么实际落地的动作，所以我们很少听到南坪商圈焕新的声音。
同时制约南坪发展的问题其实一直存在：
几乎没新地，*迁拆**比地价还贵，自2014年后就再没有重大项目建成。
商圈设施年代久、交通拥堵、停车困难。
商圈运营缺乏特色和高端产品，品牌同质化竞争严重。
产业以制造业为主，现代服务业尚在起步阶段，难以吸引高端人群。
老旧小区密集，居住品质偏低。
另外南坪的外部环境也面临掣肘。
一是重庆整体向西、向北的发展趋势。
二是南岸区对广阳岛、长嘉汇、东站的大力投入。
这些都将影响南坪城市更新的建设投入和规划落地的速度。
03
茶园
一直很安静
早期茶园新城范围
在最初的规划中，茶园新城包括了茶园工业园、南岸行政中心，高铁商务区、和广阳岛片区。
现在茶园新城已经成为江南新城的一部分，长江-迎龙-广阳岛-东港也合称为广阳岛智创生态城。
时至今日，大家谈论茶园时依旧停留在过去划分的范围，仿佛茶园也还停留在过去的当红时刻。
停留在过去的还有各楼盘关于茶园的宣传，永远都是距离解放碑只要2个站。
按照这个宣传，茶园的房价应该在1万8才配得上它和解放碑之间的物理距离。但是因为山脉的阻隔，茶园的成交均价在1万4左右。。。
茶园做了一个示范，在重庆我们不能单纯用时间和物理距离去评判组团的价值，因为山脉和江会分化房屋的价值。
与此同时，茶园的留白也不多了，2021年出让的3块高价地都在广阳岛片区。
就像前不久我们说的茶园的房地产开发历史上一直没出现高量级的作品。。哪怕是龙湖和康田联合的麓宸，不知道2022年龙湖会不会搞点事情出来？
至于2021年茶园有什么动态？
除了推进东站和零星道路建设外，其余都和广阳岛相关。
04
茶园北-广阳岛
生态之上还有没有别的故事？
广阳岛被定位为“长江风景眼、重庆生态岛”，是重庆城市功能新名片，正在开展长江经济带绿色发展示范建设。
但大家对广阳岛的认可度并不高，认为所谓生态就是没有什么拿得出手的产业支撑。
确实。
广阳岛生态好，风景宜人是不争的事实。
广阳岛片区也有很多企业落户。2021年广阳湾智创生态城内有15个项目集中签约。吸引了包括中移物联网、科大讯飞、京东、腾讯、网易等众多软件类企业。
但广阳岛片区有没有牛逼的产业？
目前还没有看到。。。
借用粉丝的一句话：希望广阳岛能有王炸吧。
05
南山生态带
先上山，别的下次再说
前面我们提到，酒香也怕巷子深。
所以整个2021年南山在做的其实就是一件事：
解决一切上山的阻碍。
针对自驾，凡是出入南山的主要道路都要改造修缮，同时增加绿化和休息亭廊。
针对徒步，目前已建成5条，6条正开工建设，预计在未来5年投入使用19条步道。
光上南山还不够，还要打通南山、明月山之间的交通阻隔，无缝对接各路交通。
希望以后去南山，不再难。
总结一下
我们可以看到，南岸几乎把所有的精力都给到了长嘉汇和广阳岛这两张城市级的名片。
如果再加上南山，南岸就拥有三副大牌。
只是，不知道南岸接下来会如何表演？
站在2022年，我对长嘉汇和广阳岛有两个非常好奇的点。
第一，广阳岛卖的那几块高价地，会给谁开发？会出现什么作品？会不会把茶园拉回到全重庆的视野？
第二，长嘉汇的名片还不会落新的东西进去？弹子石半岛整体出来以后会是怎样一个风貌？
。。。
说实话，我一直对南岸有很高的期待。