西安城西分析
答应大家的区域分析，今天来说第五期——西安城西，包括 土门、大兴和三桥三个区域，记得房哥在之前的文章中这样形容过城西，城西这个孩子，兢兢业业几十年，虽说条件有些改善，但总体还是落后。无论从区域环境，房价还是基础配套上，总觉得是后娘养的孩子。
能这么说是有原因的，按理说近几年西安的发展是非常快的，经开区有市政府北客站、泾渭工业园、浐灞有金融区商务港和湿地公园、曲江有会展中心、航天基地、长安有大学城、郭杜工业园，而说到西郊确实想不起来什么。
从西二环外，随处可见的就是脏乱差和交通拥堵、相比较其他区域高歌猛进，城西反倒成了衰落的代名词，土门商圈、三桥商圈一直起不来，西咸一体化迟迟未见成效，大多数人唯一记得起的也就只有地铁一号线和宜家家居了。
虽然在规划中，大家习惯说城西是最有潜力的区域，这个潜力也只是存量丰富的土地资源，目前除了劳动路沿线、西梢门、土门、玉祥门、丰庆公园、边家村周边房地产市场发展相对较为成熟。
其他区域多处于*迁拆**改造的阶段，土门地区、红庙坡地区、从房屋的高矮程度看，与别的区域还有明显差距，大量*迁拆**是城西现在的普遍现状，基于此导致的拥堵、配套不完善，房价低，让城西的发展备受影响。
瘸腿的商业——大兴和土门
在此前房哥有一个观点，带动区域发展的有两个因素，第一就是大的开发商的带动、第二就是区域内商业的繁华程度，这两点都能带来巨大的人流，而有了人流量，区域发展也就有了基础。城西的商业目前主要有两个区域，分别是大兴和土门。
首先来看规划，大兴新区从2013年政府投资改造后，区域内的商业多为新建，包括龙湖星悦荟、老城根、太奥广场三个，一瞬间，大兴新区12.3平方公里的区域瞬间有了38万平的大型商业，从目前三个商业运行状况看，虽有差距，但已经能基本满足区域内的生活需求，根据规划，未来城西区域超过6万建面的商业有10个，从数量上讲是不缺的。
土门地区的大型商业确实目前没有。虽然在规划上，这里要打造一个集采购、商务、娱乐、餐饮、文化休闲为一体”的精品化“西安城西新型商业中心”，但目前仍处于规划上，零散的商业还是主要集中在地铁一号线城西段的沿线零散分布。但现状是，这种改造将持续非长久的时间，且效果不理想。土门地区整个人居环境较为繁杂，交通不便配套太差的因素短时间难以改观。
恼火的交通——断头路和西二环
关于城西我们以大兴新区为例，主要包括大兴新区四条南北干道，分别是星火路、劳动北路、桃园北路和西二环。堵车是所有人对大兴新区的第一印象，高密集的人口加上大家都去高新上班的需求，整个大兴新区向南几乎是没法走的。大家看地图就可以知道，整个城西片区，从北向南的主干道就只有西二环、汉城路和西三环包括星火路，其余的都是没有打通的断头路。
这就直接导致所有的车流都压在了西二环和星火路上，其中大兴新区境内的劳动北路和桃园北路因为中间有未*迁拆**的小区，短时间内打通无望，拥堵的问题还将长时间存在，同样的问题也存在与城西整个片区，断头路的存在，是城西交通最大的问题。
此外还有不得不提的城西客运站导致的拥堵，周所周知，城东客运站现已迁至纺织城综合交通枢纽，这一举措在一定程度上缓解了城东拥挤不堪的交通。反观城西客运站，占据着枣园西路和汉城北路十字。虽说有地铁1号线努力分流，但依然难挡上下班和每逢节假日的拥堵。
早在2015年年初有消息称，城西客运站外迁新址已经确定在三桥镇新店村，总建筑面积57万平方米，其中商业开发面积30万平方米，地下停车场停车位4000余辆，计划总投资20亿元，并将与地铁1号线实现无缝衔接。但目前项目还在前期施工中，短时间旧站造成的拥堵还将存在。
无奈的遗址——汉长安城拖累城西
除却商业和交通的瘸腿，在整个城西，汉长安城对区域发展的拖累不得不提。由于遗址区的属性，一直都属于呗限制开发的状态，基本没有任何布局和城市建设，只能作为仓储物流拥堵，早在1958年，工业部门要在汉长安城遗址内建设飞机发动机厂，但最终就在*物文**部门强烈反对下 迁址。
此后70年代，又再次拒绝中国二汽在此建厂的要求，此后的几十年内，汉长安城72平方公里的地域一直采取荒地模式，限制开发，整个遗址周边60年如一日，原封不动的保存着农田、村庄和棚户区，导致整个区域发展付出巨大代价，而区域内的村民由于周边缺乏产业，生活困苦。
交通上，北二环西北角连续三个90度拐弯也是为了规避汉长安城，再向西，优势西周丰镐两京和秦咸阳城，这些遗址的零星分布割裂了整个城西片区的发展规划，这也是导致区域内一直发展不起来的重要原因。
走低的房价——城改遍地刚需聚集
众所周知，城西的房价是西安多个片区里比较低的，归根结底还是以刚需项目居多，城改项目居多造成的，同样大兴新区为例，前仅梨园路，大兴路沿线，就分布着李下壕（梨园公馆）、大白杨杨东村（汉城湖畔）、大白杨西村（大兴御景园），张家庄（君悦华府）白家口村（丽苑小区），还包括小产权房（*园春沁**小区），经适房项目（紫云溪，世纪锦绣），汉城湖一号（五证不全）。中间还夹杂着高容积率的公寓（德方创业公寓，牛村公寓）等。
城改多导致的直接问题，就是区域内的房价卖不上去，除了天朗大兴郡和龙湖水晶郦城（已入住）以及最近的鑫苑大都汇）大牌子开发商有信心卖到7000以上，大部分刚需项目仍在5500元至6000元附近徘徊，大部分小区的房价集中在5500附近，以城改居多，并且到处*迁拆**改造的现状下，城西的选择范围也很小，向东有大兴新区，向西就直接到西咸交接的三桥地区，西二环到西三环中间存在的都是大量的老旧家属院和企业生活区等。
城西这个孩子，兢兢业业几十年，虽说条件有些改善，但总体还是落后，这种落后不仅仅是城西本身不努力，而更多的是规划上的落后以及多重因素的拖累，短时间内想翻天覆地的改变，一个字——难！
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