28日晚，当一众新能源车企大佬们在台下忐忑不安地听着“雷神”发布小米SU7的时候，与他们同样揪心的，还有在艰难的房地产市场中摸爬滚打的一众投资者、消费者。
原因是房市的两则消息。
一则与房地产曾经的“老大”碧桂园有关。
3月28日晚间，碧桂园在港交所发布公告， 延迟刊发2023年度业绩，同时董事会会议也将延期举行。另外，该公司于4月2日9时起可能暂停在联交所的股票买卖。
即使体量大如碧桂园，处境都岌岌可危，房地产市场之难，可见一斑。
数据说明一切。今年1—2月份，新建商品房销售面积11369万平方米，同比下降20.5%，其中住宅销售面积下降24.8%。新建商品房销售额10566亿元，下降29.3%，其中住宅销售额下降32.7%。
2月末，商品房待售面积75969万平方米，同比增长15.9%。其中，住宅待售面积增长23.8%。房地产的存量负担，压在了每个人的身上。
另一则来自同一行业的“优等生”万科。
3月28日晚， 万科发布2023年度报告，实现营业收入4657.4亿元，归属于上市公司股东的净利润121.6亿元。
总体来说，在当前的市道下，万科的经营数据并不算差。报告指，在行业深度调整下，万科坚守安全经营底线， 实现经营性现金流连续15年为正 ；开发业务持续提升产品力， 确保近29万套新房高质量交付 ；经营性业务打通商业模式，实现REITs突破，有望成为 业内唯一发行三类经营性REITs 的企业。
现金流宽裕与否，关乎房企未来一段时间内的流动性问题。截止2023年底，万科在手货币资金998.1亿元，可覆盖一年内到期有息负债；剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%的高点连续5年下降。
融资规模和债务削减的举措，则关乎房企的长期前景。万科报告指出，2023年在境内外合计新获取的融资近900亿元，其中境内新增融资766亿元，新增融资的综合成本3.61%；并且积极向新融资模式转型，2024年万科包括旗下印力集团在内合计已新增落地经营性物业*款贷**109亿元，实现资债结构持续优化。万科还罕见提出，未来两年要削债1000亿以上。
这就不得不谈到深圳国资的鼎力支持了——这无疑是万科的另一份底气所在。在万科29日举行的2023年年报线上业绩会上，万科管理层就表示，在去年11月6号与金融机构的交流沟通会以后， 深圳国资采取了4大类措施，以市场化和法制化方式来帮助和支持万科。
第一帮助万科处置流动性比较低的不动产和长期股权投资；第二是市场化方式来认购万科旗下盈利的消费基础设施；第三是通过深圳国企和万科之间的产业型协同，推动了多个项目合作；第四，深圳国资也在积极协调金融资源来支持万科。目前这些项目的进展的情况有的已经完成，有的已经支付诚意金，还有的则正在逐步落地过程之中， 这些项目如果全部落地完成以后，预计可以帮助万科释放的流动性在百亿规模以上。
此外，万科集团总裁兼首席执行官祝九胜在谈及万科与金融机构合作时表示，市场调整深度超乎预期，万科与银行的融资模式出现一些转变，银行和银行家给了万科很多衷告，也给了万科很多宽容；这其中， 融资模式之前是总对总，现在则是项目对项目，对于这种转变，银行给了公司三年的过渡期。
此前，坊间传闻，新华资产、中国太保、太平保险、大家保险等险资债主都陆续坐到了谈判桌上，颇有“逼宫”之势，也令外界颇为担心。
但29日万科的回应，则扫除了这份疑虑。
另外，前不久，清华大学中国经济思想与实践研究院院长李稻葵就作出了一个预言： “相信三四个月，万科的问题就能解决。”
从万科的年报以及29日业绩会公布的许多“重磅”信息来看，李稻葵的说法有数据和事实支撑。
毋庸置疑，房市很难，万科也不例外。最早提出“活下去”的万科，涉足过物流、商业地产、滑雪、物业、产业办公等，也有一些房企跨度更大，去造车，也许红极一时，但如今看来更像一时的泡沫。
大浪淘沙。站在风口上，猪都能起飞；一旦风势不再，便摔得头破血流。有的房企劣迹斑斑，已经被市场抛弃，甚至负责人受到了相应的惩罚，属于“自作孽不可活”的一类；有的房企出现摆烂的迹象，甚至出现一些作秀行为敷衍投资者和消费者，属于有心无力的一类。
无论哪种，都难以让市场接受。
但万科不一样。时至如今，万科依然在努力呼喊着“活下去”，而且，这并不停留在口号的层面。
万科董事会主席郁亮29日说， 万科管理团队坚决不躺平 ，一定会跨过这个阶段性关口。
郁亮还讲了一段话，也很有意思。他说，要“活下去”，业务能力好只是一方面，公司还需要强化 底线思维 ，做好 极限情况下的压力测试 ，作出更充分的准备。虽然万科很早提出“活下去”，但考虑还不够全面。在市场的变化下，过去稳健的标准不一定能完全保障公司安全，因此需要强化底线思维，进行更充分的准备。
无论是“底线思维”，还是“极限情况下的压力测试”，都有所指向。
不确定性是未来房市的主旋律，但无论是政策，还是市场，甚至是万科本身，都正在努力创造确定性。
值得注意的是，万科打破了持续31年的分红惯例，这也是万科上市以来首次不分红。
现金回馈，是万科作为一个优秀房企对市场的回报之一。朱旭介绍，万科连续31年的分红1030亿元，历史平均分红率33.3%，也是万科历年股权融资的2.8倍，“这也是我们一直引以为傲的”。万科董秘朱旭也直言：“非常艰难”。
还要注意到一点，28日晚披露的年报显示，2023年在万科集团全职工作的8位董事、监事、高级管理人员自愿放弃2023年度奖金； 自年报披露之日起，董事会主席、总裁、监事会主席自愿领取月薪税前1万元。
要知道，郁亮的年薪一度到达千万水平，是最让人艳羡的职业经理人。在房市进入下行周期以后，万科、碧桂园两家头部房企高管几度降薪，也成为时代注脚，令人唏嘘。
但无论如何，万科正在努力。毕竟，一万元的月薪，与所谓的“一元年薪”，还是有着根本性的不同。
房市很难，万科也很难，但还有希望，与君共勉。
来源丨趋势捕捉