继续楼盘分析，之前盘点了未上市的地铁盘，从投票来说，位于螺洲的榕耀之城关注度是最低的，今天来看看这个也是定位TOD项目的新盘。

楼盘规划

榕耀之城：备案名（云洲郡），地处：福州市仓山区螺城路48号。

项目占地 287.85亩， 项目分了ABC三个区，规划44栋10-15层小高层建筑，面积为65-115㎡，精装交付，需要配建4万方限价商品房。

土拍情况

2020年2月27日，首开以底价29.59亿元拿下宗地2020-08号仓山区螺洲城峰路南侧的轨道交通4号线螺洲车辆段出让地块，平均楼面地价10280元/㎡。占地 287.85亩，容积率1.5， 配建4万方限价商品房。

分析：去年城南拍出的一幅巨型地块，又是定位TOD的项目。由于地块较大，对于房企的资金压力不小，不过首开底价拿下，后续与融创合作开发，总体而言压力尚可。

对于地块而言，虽然没有配建安商房，不过需要配建限价商品房，从土拍要求看，后续也是拿来做人才房，从目前市面的接受度来看，人才房相对而言抗性较低，而且也一定程度减少了商品房库存，可以说对于郊区盘反而是一项利好。

由于是巨型地块，同时位于三环外的螺洲，虽然定位TOD项目，可惜不远处的帝封江也有同类型的超级大盘，后续三个盘同时上市，库存压力将非常之大。

户型情况

65平米：两房两厅一卫，双开间朝南，紧凑两房布局，户型纵深加大，卫生间形状也比较不规整。不过郊区盘推出小户型，可以说比较符合市场走势。

89平米：三房两厅两卫，三开间朝南，动静分离，主流布局，对比一些高得房率的楼盘而言，项目主卧没有配置L型衣柜，南面阳台也相对较小。

112平米：四房两厅两卫，三开间朝南，动静分离，也是比较常见的布局，特点在于为了减少走廊空间浪费，客卫直接做成双分离，让客卧门改变方向。

区位情况

项目位于三环外螺洲板块，虽然宣称3条地铁线路，不过距离5号线200米，距离1号和4号线都要1公里，对于郊区盘而言，地铁的加持可以说有较大作用。不过从实际情况看，最近的是5号线，不过5号线并不进入市区，1，4号线依然需要步行一段时间，可以说地铁对于楼盘而言，食之无味弃之可惜。

项目虽然位于三环外，不过也没有江景优势，同时周边除了个别次新房外，存在不少安置房，对于未来的售价有一定冲击，同时周边生活配套也比较一般，后续可能需要依靠自身商业配建，总体而言区位一般。

价格情况

由于项目还未上市，同时以精装出售，对比目前三环边的帝封江等新盘，预计备案价2.6W左右，当然对于郊区盘而言，备案价也仅仅是做个象征意义。对比周边楼盘的价格看看：

1、世茂帝封江：非沿江小高层住宅备案价2.6W，优惠价2.3W

2、前景新城、螺洲新城：纯安置房，售价1.6W左右

3、泰禾福州院子：次新房，售价2.1W左右

4、禹州天悦湾：次新房，售价1.9W左右

分析：如果以2.6W左右的价格上市，对比周边不管新盘还是二手房，可以说溢价都过大。如果以周边楼盘做参考，项目南面和西面的福州院子和天悦湾，售价基本在2W左右，从区位来看，楼盘距离地铁的优势会更大，主打三线交汇的帝封江目前售价2.3W左右。结合目前周边新盘库存，建议购入价2.1W以下。

楼盘总结

项目位于城南螺洲板块，主打优势地铁，配合不少小户型面积产品，对于刚需有一定吸引力，劣势在于项目需要配建人才房，周边配套不足，同时竞品库存压力较大。当然后续如果有意向城南板块，可以等帝封江恒大和该盘都上市之后，在一起比价看看，毕竟面对这种超级大盘，可能会有个别大力度优惠出现，如果不做对比就轻易上车，可能后续面对优惠也非常难受。

题外话

说到螺洲板块，就不得不提首开国仕府，2019年上市，距今2两年时间，网签140套，还剩余220套，可以说也是福州非常典型的滞销盘。对于首开而言，在螺洲入坑之后，继续拿地可以说勇气可嘉，不过可能也怕风险，最后只好与融创合作，当然该盘不同于国仕府，地价和定位都相对匹配板块需求，不过由于是超级大盘，如果遇到前者一样的滞销，那对于开发商而言，将非常致命。大家怎么看这个盘后续的售价与去化？