本月中旬,原中南置业南京公司总经理徐小兵的一条微信划破了南京地产朋友圈的“宁静”,徐小兵已入职安居集团,就任安居集团旗下颐居地产总经理。
看似仅仅是徐重回南京,实则背后则是南京房地产业的一艘“巨舰”在起航!

一条君获悉:南京安居集团正在整合旗下安居保障房、建发、国资新城、国资置业四大子公司中的地产板块、29个项目,拟合并成一家!
徐小兵任安居集团旗下颐居房地产总经理。
原在高科置业担纲营销多年的夏小虎,也于今年初从五矿南京辞职,入职安居。与包括原国资新城等安居体系内的营销骨干在内的四名候选人一起“竞争”营销副总这一职位!
安居集团要走上更专业化的道路?整体合并是顺应国内地产大势的一次深度调整吗?
作为横跨资本运作、土地运营、房产开发的南京“天字第一号”地产国企,可以说,安居在南京楼市的一举一动不仅是南京房地产的“风向标”和“晴雨表”,而且绝对是南京楼市的“中流砥柱”、“幕后大佬”。
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“安居四子”地产风云录:实力&战绩哪家强?
据悉,目前国内各大地产集团都在调整架构,实则是在“瘦身”。顺应这个大势,安居集团不管是前三五年的分头扩张、还是本轮整合也算“顺势而为”。在这个竞争的时代,安居集团旗下的“安居四子”这几年究竟也业绩如何?由于这是一条“潜水大鳄”,“一条君”也仅能就南京楼市市面上的消息加以搜集,希望能管中窥豹,略有所得。

1、安居保障房:
原隶属于南京住建委旗下,以做南京保障房起家。从近年的项目看,合作项目和自操盘项目并重,且项目业绩出色,应是为安居集团实力最强的一支。
从目前安居引进的颐居总经理徐小兵为原中南南京公司总经理来看,显然与安居保障房中南合作熙悦、建发中南新城镇江珑悦府等项目结缘有关,国资新城在徐州的项目也与中南集团合作。徐小兵不仅是中南南京总经理,也曾任中南集团副总裁,工程、营销条线都经验丰富,因此徐的引进应该是受到多方认同的结果。
合作项目
①南京熙悦
南京麒麟新城标杆项目。目前售价2.9-3万元/平,几乎与麒麟地王盘新保弘领东苑齐平,远超同期楼盘蓝光睿创新筑的2.6-2.8万元/平(受原规划项目所制)。无论是项目品质、精装,还是发挥安居保障房的本地优势引进学区,这个项目的运作都表现优异,可圈可点,堪称“高价地突围典范之作”。
安居保障房既完成了托底南京麒麟土地地价的重任;又为南京增添一优质楼盘,从楼盘开发中获取溢价,绝对是安居旗下地产公司最成功的运营项目之一。
②仁恒公园世纪
南京燕子矶新城标杆楼盘。放风价3.89万元/平,无论价格,还是品质都在燕子矶新城“一骑绝尘”。目前项目样板房公开,开盘在即。大概率能够再次上演“南京熙悦”既成功运作土地、又赚取产品溢价的成功范例,甚至超过南京熙悦成为集团第一标杆盘,值得期待。
③苏州颐和公馆
与绿城东方合作,项目进入尾声,在苏州楼市开疆扩土,项目整体成功。
自操盘项目:
④燕熙台
南京燕子矶主力新盘。放风价3.3万元/平,该地块在2019年7月3日由华侨城实业以37.3亿元竞得,楼面价17539元/㎡,华侨城与安居保障房合作开发,安居保障房操盘。该楼盘进度较快,利润空间可观,且规模较大,亦是安居保障房房地产市场化运作的标杆之作,是安居保障房从管理到自行开发的深度尝试。
因拿地、上市时机得当,楼盘规模较大,极有可能接棒燕子矶第一红盘中海燕矶听潮,成为燕子矶新城第一主力新盘。
2、南京建发
原南京住建委体系城建集团旗下专业房地产开发公司,出身根正苗红,开发历史悠久,具备专业能力。然历经几轮国企退出地产风波,命运多舛,实力犹存。
合作项目
①溧水紫熙府
溧水首家科技楼盘,与厦门建发的建发央誉并称溧水顶级高端盘。与朗诗地产合作开发,因地价颇高,项目早期遭遇限价难题,但经过一番调整,项目首开成功。目前溧水片区整体均在降价,但同时也在卖地吸引新品牌开发商入驻,紫熙府项目运作平稳,没有大起大落,起到区域楼市“稳定器”的作用。
②云澜尚府
云澜尚府为南京南部新城开山之作,放风价5-5.5万元/平,采用科技系统,为该片区标准最高、价格最高、时间较早的“开山之作”,无疑是“标杆楼盘”。由金基、金茂、建发、新希望4家房企联合开发。目前户型图还没有出来,样板房、售楼处均为公开,但却列入南京二季度上市楼盘表,备受南京购房人期待。
③镇江新城珑悦府
南京建发拿地,靠近镇江吾悦广场,由建发、新城、中南联合开发,新城操盘。项目楼面地价4300元/平,售价11000元/平,去年10月首开,目前有房源在售。因镇江整体楼市行情一般,该项目盈利状况不明。
自操盘项目:
④紫悦广场
南京建发开发的天隆寺综合体项目,包含星级酒店,紫悦广场是其公寓部分。该公寓采用高档装修,已经全部售罄。项目品质感、整体运作在公寓市场中属于成功之作,尤其装修部分,为多个业内同*房行**企参观模仿。但后续综合体运作较慢,进度不明。
3、国资置业
国资集团旗下房地产公司,所运作楼盘多带有颐居冠名,并从成立之初就尝试运作自操盘项目,可谓专业化路线明显,但是从效果来看,合作项目成效较为显著,去年拿下的河西南地块也已溢价,自操盘项目进度颇慢,显然该公司长处在管理、资本运作端。
合作项目
①银城颐居悦见山
江北新区“开山之作”之一,位于龙华路地铁站以北。和银城地产联合开发,虽地价较高,但因抓准江北新盘刚刚开发的时机、运用银城地产“城的空间”(会所系统)等新产品系、户型上退台露台适合南京本土居民喜好,在江北仍属畅销楼盘,目前已进入尾声。
②颐和九里
江北“五桥板块”最畅销楼盘,与龙湖、祥生联合开发,楼面地价仅1万元/平出头,为区域引入学区,整盘运营周期速度快,溢价明显。
自操盘项目
③国资江山荟
江北“五桥板块”最早开发的楼盘,11层小高层,自带区域中小型商业MALL。但项目整体运营进度较慢,历经三年仍“不愠不火”。初期遭遇限价难题,改为精装但产品粗糙,后又遭遇设备平台政策风波。直到与颐和九里联动,引入学区,一度楼盘销售有起色,但仍比龙湖专业地产商的运作效率相去甚远。目前时值五桥今年底、或明年初开通,利好在即。
该盘一开始的自有操盘开发战略,展示了南京国资集团涉足房地产领域专业开发的初衷,但显然专业化团队、产品非一朝一夕可练成,项目后期仍面临产品规划老化过时等难题待解。可以说,国资江山荟就是一部非地产企业涉足地产业的成长史,期望本轮如果安居集团合并后专业开发能力的增加,该项目可以脱胎换骨、浴火重生。
④河西南G75项目
国资置业于2019年10月拿下,楼面价28339元/平,项目规模不大,总地价13.1亿。因今年4月,河西南地块以35333元/平被厦门建发拿下。因此单论土地溢价,国资置业已经赚的“钵满盘满”。
该项目去年拿地时一度传闻与祥生合作,但后确认合作已经一拍两散,传闻是双方“心里价位”不一。
该项目目前规划已出,为4幢住宅,国资置业有“单干”自操盘的架势,但是是否今年上市依旧不详。从该公司过往看,工程进度基本不太给力。
鉴于河西南整体已经进入改善市场,厦门建发虽高价拿地,但产品却被广泛看好,备受期待,价位可达5.2万元/平。可以说,国资置业的这一项目溢价已经完全不成问题,接下来的目标只剩下:在南京楼市的“宇宙中心”留下传世之作。
4、国资新城
隶属南京市国资集团旗下,深耕房地产 10 余年,于2010年3月由原南京国资北岸新城投资置业有限责任公司(2006年12月成立)更名而来,早年曾开发丁家庄保障房。先后作为国资集团的下属企业打造南京青少年科技活动中心 、紫峰大厦、金陵图书馆新馆、交通银行省行等多个城市地标性建筑。近年来除了在南京汤山拿地之外,还在镇江丹阳、徐州、盐城等地扩展,外拓项目较多,长项很显然偏重工程建设方面。
合作项目:
①汤山玉兰公馆
拿地楼面地价超过14000元/平,是汤山地价最高、房价最高、品质最高的“三高”楼盘,由融创负责操盘,国资新城拿地,由国资新城、融创和长发联合开发,精装均价21340元/㎡,预计今年上半年交付。
②汤山颐和府
颐和府楼面地价为10000万元/平出头,同样是国资新城拿地,与融创联合开发,是汤山玉兰公馆的二期产品,今年上半年即将上市。
③仁恒江心洲G78项目
去年11月拿地,楼面地价28877元/平。目前规划已出,包含8幢洋房也已确定和仁恒合作,由仁恒操盘。
目前仁恒江心洲自有项目江湾世纪高层已经卖到4.6万元/平,洋房价格只会更上层楼。无论按仁恒江湾的价格看,还是与河西南厦门建发35333元/平的最新地价看(江心洲与河西南基本齐平,房价同等略低),该项目在地价上都已经实现溢价。与仁恒的合作,品质、房产溢价亦有一定保证,可谓“高枕无忧”。
如果说国资新城在托底汤山地价上“硬核”了一把,但是同时却困于高地价,那国资新城去年底出现在江心洲这一幕,则在保持江心洲地价平稳(不再出现超低价)的同时,在房地产经营上亦有渐入佳境之感。
自操盘项目:
④徐州颐居•隐山观湖
项目占地超过42万方,总建筑面积98万方,是徐州最大的铜山区超大型社区。拿地总价7.262亿元,目前售价8900元/平。项目规模、利润均非常可观。资料显示,该公司在徐州曾与中南集团、国基公司合作,参与了国基城邦等不止一个项目的开发,在徐州具备一定根基,运作平稳。
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南京NO.1地产航母:融资娴熟!深耕开发!大腕已云集
从安居集团四大子公司可以明显看出:分为建委系(安居保障房、建发)和国资系(国资置业、国资新城)。
目前安居地产板块整合为颐居地产,总经理为徐小兵,曹佳宁为执行总经理,均为地产界职业经理人中的大佬级人物,专业化走向明显。
而营销负责人方面,原高科置业营销负责人夏小虎已入职安居,正在竞争集团营销副总一职。但此职位竞争异常激烈,候选人含夏总在内,竟多达四人!夏小虎出身高科,既有国企的体制的经验,在专业上高科表现亦非常突出,素有“东高科、西仁恒”之说,此番入职安居集团,可谓“非常合适”,但夏仍遇到强有力的竞争,只能说安居集团的地产板块整盘太大了!
纵观安居集团发展的这几年,早年无疑以运作土地、托底区域土地市场、为南京城市建设融资为首要任务,在江北、汤山、麒麟、燕子矶、溧水所拿地块均为高价地块,所幸基本都引入品牌开发商联合开发,多数平稳过关,成功面市。
而从去年开始起,该集团在江北(颐和九里)、河西南、江心洲、南部新城可谓“连连高捷”,所拿下地块不仅保证了区域地价的平稳,且有溢价及捡漏之势,给后续开发留出了空间,更是兼有融资与开发“渐入佳境”之感。
此番,该集团“四合一”,与国内各大地产集团“收缩瘦身”不谋而合,不仅符合楼市的整体大势;而且趁势引入多位地产专业、职业经理人,也与南京楼市改善市场下需要不断提升开发品质的潮流相符合,不失为一次高明的“优胜劣汰”。
安居,作为南京本土国字头房企的“新NO.1”,所亮出的专业地产品牌“颐居”,能否让南京这座城市更加宜居?
本轮整合之后,安居旗下的多个核心区域的自操盘项目会不会精彩亮相?着实令人“拭目以待”!