我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔，我是潜水老粉。春节后看房，刚需首套，有自住需求，能发展好也考虑以后置换。目前看2号线昌岗到南浦一段，预算内看的两房。昌岗周边跟金碧的，大多户型差面积小朝向一般。南浦丽江花园就有正规两房，视野也好很多。请问这两应该怎么考虑跟选择。

回答：依旧是市区金碧优先你的话里面，以后要置换金碧花园你根本不用担心流通性问题，这个盘常年有人买，知名度高居不下南浦那边虽然房子住的舒服，但是地段输一大截对吧不然你搜索一下星球关键字，几乎很少出现南浦二字

提问：雕叔：请问中山大道历德雅舍的房如何？前几天卖了信华和加拿大二套房，花了1300万买了130平的复式，房产证上130方，实际使用面积有170左右。感觉有点追高，自从签订了合同之后，这段时间一直睡不好觉，唉！

回答：你这是在枫叶路混人生啊，路两边的小区都被你买遍了，厉害我觉得这个价格买这套物业，其实还算可以，必经产品上有一定的优势和价值点，使用面积高，其实没问题你想几个点：复式次新、使用率高、带华景小学学位、天河华景的区域板块就够了，反正长期持有和静等升值

提问：雕叔，江山国际这个盘如何？160多方大平层四房总价1100万左右。可否详细点评下这个盘。

回答：您这个问题的本质是：1100万买江山国际这个盘是否合适，以及是否还有其他更优的选择？？本质上还是总价限制的问题1、如果追求学位，是不是应该去追求天河公园板块的某些楼盘，比如熹园的大三房或者东方新世界的四房，或者其他比如越秀、海珠西如何2、如果追求生活品质，广园路边上的汇景新城难道入不了你的法眼？？3、如果纯粹追求投资属性，那猪心的南国、星汇园是否合适呢上面简单用三个不同的目的梳理一下，思路就会清晰好了，江山国际这个盘性价比不高的，但不论价格高与低，就但说社区大小就会被比下去判断“大户型面积”好坏的标准是：这个小区最好有一定量错配的中小户型，比如两房、三房，那么你的大面积四房或大三房就是给这些中小户型量身定做的，接盘侠就在本小区啊，亲

提问：请教雕叔：广州海珠光大花园540万，可以买么？天河东的东圃和鱼珠板块没有高评，但那边更有潜力。我该选择天河东还是海珠呢？

回答：雕叔，这个名字好听，我喜欢540万的话，看你的需求，如果是考虑学位+居住舒适度，以及通勤，我觉得光大花园可以，那边的革新路、工业大道板块其实价格造价筑底了，可以入如果兼顾投资的话，天河东、鱼珠板块的未来潜力肯定没问题，一点问题都没有

提问：雕叔，三方合同的定金一般给多少合理？绝对金额还是房价比例呢？

回答：这么没有什么定论，但肯定不会超过10%，一般雕叔建议是：房价300万以内：定金5-6万房价300-450万：定金6-8万房价450-600万：定金10-15万房价600-800万：定金20万房价800-1500万：定金30-50万房价1500万以上：自己看着办

提问：雕叔老师好。我也去了这个月您在深圳的线下讲座，平常也一直关注您发表的动态看法。觉得非常有道理。我的情况如下：原有一套布吉大芬桂芳园6期76平2房。17年310万购入，购入后一直未涨，终于在今年有些许补涨。现在同水平房子挂盘价380左右。今年原计划卖掉大芬房子后，和女朋友一起在福田购置小两房作为婚房。因为看着房价在涨，因此着急就先掏空6个钱包并找亲戚四处借钱先上了车。本来想着布吉房子卖掉后即可还上，但是715突发新政对未满5年，打击太大，一下市场冷淡，再加上未满5年，突然卖不出去。随着布吉的补涨，现在我的房子的挂盘价345万已经是小区最低，但是到现在12月份，空有偶尔看房人员，仍然没有意向买家。现在找亲戚借的钱当时说好了3个月就还，但没有计划到楼市新政现在钱还不上十分愧疚，并且家里人压力都很大，自己心里更加难受愧疚。再加上每月2个房子的月供一起2万多，现金流非常非常紧张，现在借贷➕无现金流。我自己的目前的想法：1.感觉布吉未来已经没有多少涨价空间了，因此考虑还是先卖出。如果抵押一部分钱出来改善现金流，担心最后涨价还抵不上*款贷**的摩擦成本。因此没有选择这条路。2.手上无积蓄加入借债➕月供，压力很大，对父母亲戚更是愧疚。因此希望尽快摆脱这个情况。3.担心经济压力太大会严重影响生活的幸福程度。特别是刚刚成立的小家庭。我的提问：1.布吉大芬是不是确实没有太多空间了？2.我是今年继续在目前小区最低价的基础上，继续降价以求快速卖出？还是再等一等市场有没有稍微回暖的情况？比如您一直提到的明年小阳春。3.或者您有其他更好的建议谢谢

回答：看了太多“打新哪个套利空间最大?”“500万买哪里升值最快?”这类快餐式提问，能触动我的问题已经很少，今天却被你的提问触动了，因为它真实，诚恳，不功利，又充满信任。我们活在到处都是投资客的世界里，快忘了深圳还有无数不求暴富、只求安稳的普通人。煽情结束，回复问题。桂芳园六期76平两房，16年市场价300万，底部徘徊四年，今年终于洼地补涨100万。我在链家看到了你这套房子 ，四套76平挂盘价都在400万以上，69平都挂380万，你这套345万竟然无人问津，不奇怪吗?我看到链家把一套76平403万，一套71平400万的标为主推的必看好房，你这套76平345万的反而不是，不奇怪吗?你有没想过，你这套房子不好卖，不是因为不够便宜，也不是市场过冷，而是X家获得的利益不够而不愿去推呢?你有没想过，你看到的和中介告诉你的可能不是真实的市场，实际上调控后布吉在补涨，成交也在放量，你这套房子绝对不止345万，再降价甩卖更会血亏。我的建议，一是做抵押贷缓解压力，摩擦成本不过几万块，远好过亏几十万甩卖。二是向X家或X原妥协，让他们给你标上必看好房，帮你主推。我个人更建议第一条，相信我，坚持一年你的房子可以卖到400万。

提问：雕叔，新塘目前村级配套，白江地铁站旁边的二手房2w左右，未来3到5年成长性如何？谢谢～

回答：新塘的判断1、新塘房价的涨落，不会因为TOD的建设进度和投入使用而改变，新塘房价的涨落跟整个广州“大盘子”的价格体系息息相关2、市区不涨或者横盘，新塘就是向下的趋势，这是必然；只有市区上涨了，或者有了上涨的趋势了，新塘才会有“滞后”式的反应，至少6-8个月延期3、至于您所说的，2W左右单价的“电梯、花园社区、地铁口物业”，比如盛世名门、东方名都、豪进广场、亚太新城、现代城这些小区，未来3-5年累计涨幅不超过25-35%（拍脑袋），影响的因素其实主要靠政策（放水政策）4、新塘，另一方面就是粤港澳大湾区的几何中心，你发现在交通通达、产业汇聚、人口走向上又是一个汇聚点，前景跟光明，但需要时间的发酵。

提问：总价300多万买三房，一定要在长岭居选个楼盘，推荐哪一个楼盘？

回答：我不敢推了真的不好意思，你都打算去到长岭居了，跟投资这个词就不沾边了。买那里基本就是纯粹自住，自住你就选一个你喜欢的就好了。可能我太在意挣不挣钱的问题了，如果是我，有300来万我绝对丢到市区或者近郊区然后放租出去，然后自己喜欢长岭居好山好水就租一个房住，租金还更便宜呢其实大部分人买房很难做到纯粹以自住为目的，看着别人家的房价起来了，心理不是滋味

提问：雕叔，您好！我和先生在佛山南海大沥雅居乐雍景豪园（临近广州）有套房产，无*款贷**。现在想在广州购置一套三房，最好带省级学位，交通便利，对地段没有太大要求，但求可以兼顾自住的同时，未来升值空间可观！佛山房子跟中介了解了一下，说是现在政策有松动，接下来可能会涨一些。在考虑是否要先卖掉佛山，置换广州。如果不买佛山的话，广州只能考虑350以内的房子，卖掉佛山，可以考虑广州500以内的房子，但佛山的房子目前价格并不理想，不割肉的话，估计没那么容易出掉，如果先把佛山抵押的话，肯定会影响广州的*款贷**！现在有些为难，还望雕叔帮忙指点迷津！另外，还请雕叔推荐些适合我的盘，谢谢！

回答：买房是一个不断把手上的较差的资产置换成优质资产的过程。我猜你也同意这个思路，你动了想把盐步的房子置换到广州，说明你是认可广州的潜力，实际确实也如此。及时割肉可能会有点疼，但是后期广州有潜力升起来的房子给你带来的盈利空间可以让你忘了当初割肉的疼。简言之我建议你卖掉佛山大沥来广州吧。剩下就是500万选哪里的问题，因为我不知道你的工作在哪里，希望住哪里等要求，你说具体一点吧，我才好给你推荐

提问：雕叔你好，我曾经是你们的客户，再次感谢，最近忙完了返回来给个好评。还有一张房票，想用掉。目前手上有中海康城一百多方的左右房子能贷多少，如果再加300左右能买到多少的房子？纯投资用，不需要学位。不喜欢负债太久，又不喜欢太差的产品。

回答：按照有限的消息，100多平的中海康城，成交价至少在550-600万之间，如果是没有欠款的话，也至少可以抵押出来350-400万，加上手上的300万左右，为了保险起见，也可以买600-700万的房子但是，要看你的房票的贷票成数，建议5成或者7成来买吧，具体问题具体分析，谢谢您

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