前述：本案讲述了一起以房抵债合同纠纷。郭总欠了王总的钱，并办理了强制执行公证文书，最后还是没有财产执行，于是双方欠了一个房屋买卖协议，但这个房子有个问题，就是农村的宅基地。郭总认为这个买卖房屋协议无效，因为宅基地不得转让、没有征求家人同意，等等，但法院认为，没有相反证据证明，合同是无效的，就得有效，那就要执行。
这个案件还是值得商榷的，以房抵债合法吗？宅基地房屋转让合法吗？家庭共有财产转让合法吗？诸多疑点。
一、案件概述
2021年7月1日焦作中院（2021）豫08民终2082号：
上诉人郭小中因与被上诉人王长星房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院（2021）豫0811民初570号民事判决，向本院提起上诉。
郭小中上诉请求：
关于本案事实。
本案的发生是因为2012年上诉人郭小中与被上诉人王长星之间民间借贷而引发。
2012年3月23日,上诉人郭小中因资金周转向被上诉人王长星借款本金20万元,约定利息为2.4%月息,借款期限为一年，并办理了赋予强制执行效力的公证文书。
借款到期后，上诉人郭小中无力归还,针对该笔借款再次办理了赋予强制执行效力的公证文书,借款本金20万元，约定利息1.8%，期限自2013年3月25日至2014年3月24日。
借款到期后,上诉人郭小中仍不能归还借款,被上诉人王长星依据赋予强制执行效力的公证文书向山阳区人民法院申请强制执行。
在执行过程中,被上诉人王长星提议将上诉人的房子以房屋买卖的形式给被上诉人，其就去把强制执行撤回。
上诉人郭小中考虑确实欠他的钱,在没有和家人商量的情况下(本案的整个过程上诉人郭小中的妻子、女儿等家人均不知情)与被上诉人王长星签订了《房屋买卖合同》,同时双方还签订了《个人房屋租赁合同》。
原审法院适用法律错误。本案中,双方是因以房抵债而使郭小中与王长星之间签订了《房屋买卖合同》。
郭小中在签订赋予强制执行效力公证书时,也仅仅是对双方之间的债权进行了明确约定。
被上诉人王长星为了实现自身的债权让上诉人郭小中签订《房屋买卖合同》，案涉房产系农村宅基地用房，上诉人郭小中整个家庭共计6人（包括上诉人的妻子，3个女儿,1个外孙)一直在仅此一套的房屋中居住,并且她们对这个借款的整体情况并不知情,并且此欠款也没有用于上诉人郭小中整个家庭的日常生活支出,根据《中华人民共和国民法典》第二百九十九条、第二百零三条、第三百零七条的相关规定，案涉房产应当属于家庭共有并居住、使用的财产，上诉人郭小中与被上诉人王长星之间所签订了《房屋买卖合同》应当属于无效合同。
退一步讲，如果按照山阳区人民法院的民事判决书（2021）豫0811民初570号予以执行,最终会导致上诉人郭小中家庭中其他家庭成员的利益无法得到有效保护,整个家庭将要失去唯一的住房。
农村宅基地实行"一户一宅"，郭小中与其他家庭成员户口信息登记在同**口簿上，被视为共同享有村集体宅基地使用权的一个整体，按一户计算，只能享有一宅，也就是涉案房屋。
所以，宅基地是一户农家全体成员所有，每个人都能享受，其中任何一人不能单独决定，更不能一个人私自出售。
郭小中无权私自转让涉案房屋给他人，其转让房屋的行为侵犯了其他家庭成员对涉案房屋的使用权、居住权。
转让涉案宅基地行为违反河南一户一宅基地政策规定。2019年河南省自然资源厅与省农业农村厅联合发出针对部分地区宅基地无序扩张、"一户多宅""沿路跑"、闲置和粗放利用等问题，进一步规范管理，同年国务院也出台了《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》，其中，农村宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；（2）同一集体经济组织内部成员转让；（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为征得集体组织同意；（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让；否则应当认定为无效。
郭小中与王长星虽为同一村集体居民，但转让人郭小中在本村没有其他农村住房（含宅基地），不符合转让人拥有两处以上农村住房的情形，受让人王长星也在本村已有住房，不符合受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件的情形，所以依据宅基地管理办法之规定，郭小中与王长星双方签订的《房屋买卖合同》及《个人房屋租赁合同》应当依法被认定为无效协议。
郭小中因欠王长星欠款无力偿还，在王长星的要求下，双方签署的《房屋买卖合同》，但郭小中的初衷并不是将房屋转让给王长星，而是一种承诺还款的意思表示，其也没有告知家人，当然《房屋买卖合同》上也就没有其他家庭成员的签字认可，郭小中的家人对此均是不知情的。
根据民法典第二百九十九条规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
第三百零七条规定，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。
偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿之规定，本案中郭小中的家人作为涉案房屋的共有人对涉案房屋享有使用权、居住权。根据王长星原审所举相关证据也间接印证郭小中的家人对双方之间的民间借贷是不承担连带还款责任的，不属于家庭共同借款，也没有家庭共同生活支出，所以家人无需承担双方之间借款的偿还义务。
另外，《房屋买卖合同》约定的房屋价款33万转让也低于当时的市场行情，明显显失公平。
原审法院没有综合考虑涉案房屋实际情况，仅仅依据宅基地登记在郭小中名下，就认定郭小中享有全部处分涉案房屋的权利，在没有确认王长星举证《房屋买卖合同》效力的情况下，就认定房屋所有权已经发生转移，属于占有改定缺乏事实和法律依据，明显侵犯了也在涉案房屋居住的其他家庭成员的实体权利。
综上所述，上诉人郭小中认为案涉《房屋买卖合同》应为无效合同,一审法院认定事实、适用法律错误，请二审法院查明案件事实,依法改判。
二、法院观点
当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
同时，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无需举证证明。
本案中，上诉人郭小中在上诉状中述称，其系考虑确实欠被上诉人的钱，在没有和家人商量的情况下，与被上诉人王长星签订了《房屋买卖合同》及《个人房屋租赁合同》。
虽然上诉人郭小中述称，其家人对此事不知情，但其未能举证证明该事实亦未能举证证明被上诉人非善意。
焦作市山阳区人民法院（2020）豫0811执监1号执行裁定书为生效裁判，该裁定书已认定上诉人与被上诉人所签订房屋买卖合同为有效，上诉人郭小中亦未提供相反证据足以*翻推**上述裁判。
因此，案涉《房屋买卖合同》及《个人房屋租赁合同》应为有效，郭小中应按上述合同履行相关义务。原审判决支持被上诉人的诉讼请求并无不当。
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。