最近冷裤哥收到风，据说广州第一座华润万象城将要落地，你猜是在哪？
不是黄埔也不是天河，而是南沙。
冷裤哥的小伙伴前几天突然发微信告诉我， 收到可靠消息华润会在南沙明珠湾的横沥岛拿地建设广州第一座万象城， 而且这块地是政府定向出让给华润。 但具体是哪一块地他没说。
但据我估计八成大概八九不离十就是横沥TOD地块了。 也就是下图推介地块11和12
图源：房天下
而就在前天10月26日，由广州南沙经济技术开发区规划和自然资源局指导，广州市房地产行业协会主办的 “世界湾区·瞩目南沙”南沙区域发展高峰论坛，也同时是南沙此次17块新土地的推介会。
其他地块我们不讲，今天就讲讲横沥TOD的这三块地。
我们可以从上图的地块总览中看到 横沥岛的推介地块11、12、13都属于横沥站TOD城站一体化的地块 ， 而这三个地块还再细分为了8个小地块。
除了地块11内的两个小地块包含了商住混合用地以外，其余的地块均为商业商务用地。 啥意思呢？也就是说了大部分都是地铁上盖写字楼和商场。
然而就在推介会前不久，华润要拿横沥岛葛洲坝隔壁地块的消息就传出来，无风不起浪。 这横沥TOD地块们不就是葛洲坝隔壁吗？
有这么巧的事情吗？
早就传言华润要进驻
其实要是一直关注我们号的小伙伴也应该有印象，冷裤哥在之前好几篇 关于南沙的文章里都提到过传言华润要进驻明珠湾，包括了华南总部和华润旗下的商业体。
但华润一直都没有官宣过。
你可能会说欸？华南总部不是在黄埔吗？这个问题我不回答，等时间来告诉你。
直到今年上半年 华润悄无声息的砸了100亿资金注册在了灵山岛， 更让冷裤哥确信华润后期在明珠湾大有作为。
而且冷裤哥之前也收到过 华润传来的对于横沥岛项目的意见投票， 证明了华润在拿下灵山岛住宅地块——瑞府，后将继续在横沥岛拿地。
但前几次横沥岛的拍地都不见华润的踪影，为啥呢？ 个人估计真的很有可能华润根本不需要去竞争那些地块，因为很有可能政府正在内部协商定向出让地块给华润。
但定向出让地块都是有要求的。
比如建设标杆商业——华润万象城。
“荒岛”上建设万象城可行吗
在一座郊区的“荒岛”上建设万象城，这对于大部分人来说都是觉得很不可思议的， 因为荒岛上除了一个安置房项目以外，所有住宅项目都还在建设中，道路也在建设中，属于一个目前完全没有人气的板块。
在这样一个如此现状的板块中，就先建设万象城？对于一个企业来讲，他的利润从何而来？
要知道华润不仅仅是一家企业，他也是担当着社会责任的企业，也是城市运营者和城市建设者，毕竟和政府协商的定向出让地，他们对于此地块和此板块的预期肯定是以城市长期发展来看而不仅仅是短期利润。
我们可以从10月26日的南沙土地推介会上由 广州市房协产业促进委执行主任、专家委副主任，广州市现代城市更新产业发展中心执行院长江浩的发言中窥到一丝道理：
目前南沙拥有了天时、地利、人和。
“刚刚出炉的经济数据显示，第三季度广州的GDP为2万亿元，同比增长9.9%，两年环比增长5.3%， 第二和第三产业复苏，这是天时。 ”
他表示， “南沙在粤港澳大湾区战略中布局则为地利，人口增速迅猛，则就是人和了。”
“不过，众多企业总部落户南沙，带来了人才，但建设完了，人又走了。 南沙要有高大上的大mall，也需要烟火气的商业，而不是很多时候变成了人等商业，这是南沙目前的短板。 ”
啥意思，意思就是说南沙要发展就不可以眼光短板的用老思维“人等商业”去发展，背后的意思是告诉我们政府是要 “商业先行，配套先行”，基建、配套、商业都做好了再来迎接人。
再这样一看，那么华润在横沥岛先行建设万象城也就从原本的不可能变成了可能。
再加上隔壁的灵山岛住宅区从今年年底就陆续开始交付，人口也将陆续增加， 灵山岛住宅区目前距离横沥TOD走路最近的金科博翠明珠在1.2km左右，其他隔壁的华润瑞府、绿城柳岸晓风也就多增加100-300米的走路距离。
而灵山岛住宅区的公交车到横沥TOD也就一站，几分钟即可到达。
灵山岛住宅区
图源：玩转南沙
其次“万象城”是建设在已经开通的18号线上盖的 ， 如果万象城的招商档次、品质以及规模是超越万博天河城的话，那么横沥的万象城完全可以吸引到番禺广场、南村万博的人口来消费。
还有就是南沙本地的将近90万的人口，总合潜在流动人口是肯定突破100万的。
其实从网上已经可以看到不少南沙人对南沙目前唯一的万达广场这个商业表示远远不足以满足大家的 “口味” 了，所以星河的cocopark也入驻南沙在建设了。
所以实际上，政府只要把交通做好，那么人口引流到横沥TOD，来万象城消费是完全可行的。
我们可以看看简单 深圳布吉万象汇 的情况，当初一开始传开的时候也是很多人不看好，觉得附近人口消费力低以及不处于最好的商业地段。
但事实是布吉万象汇的开业以及营收都是超过预期的。
而布吉万象汇周边主要辐射的人口由布吉、吉华、南湾街道组成，总人口为95万人左右，这三个街道就相当于目前南沙本地人口。
再加上靠着万象汇的 罗湖翠竹的13万人口 就可以比作为 番禺广场和南村万博的潜在流动人口。
于此类推，大胆的推测横沥建设万象城是可行的，但也是困难的。
华润万象城已不仅是重奢代表
然后我们再来聊一下华润万象城的现状， 2004年全国第一座万象城再深圳罗湖诞生，从头至今都是全国的商业标杆之一， 也一直都是深圳的唯一的重奢商场。
罗湖万象城
而深圳第二座万象城一开头的时候招商是非常困难的， 奢侈品们不愿意撤掉罗湖万象城而改到深圳湾万象城，并且也不愿意再在深圳湾万象城多开设一家店， 因为当时的深圳消费力被香港和澳门削弱了。
深圳湾万象城
然而疫情的影响，香港封关了，大家去不了香港购物，深圳湾万象城的春天就来了， 众多重奢品牌相继签约开店，才有了深圳第二座重奢商场。
不过这也就是深圳的情况。
纵观全国，万象城如今在全国范围内已不是完全以重奢的身份而出现了， 如今万象城已经开始布局下沉到二三线城市。
当中包括了成都、重庆、杭州、汕头、无锡等。
虽然前三位的城市人口消费力是不低的。 但是万象城在当地并不是像在深圳一样的王者地位。
汕头万象城
而甚至有不少的万象城其实实际运营品牌就是万象汇的级别。 而据说华润内部也是对万象城有分一二三等级别的，最高级别才是重奢，排后级别的也就是万象天地和万象汇的级别。
所以也不要觉得南沙现有的消费力不足以支撑万象城， 因为就算真的是万象城的级别，他目前也不可能定位为重奢级别，大概率也是定位为万象汇的级别。
但是有了万象城的名头，城市宣传以及名声还有对未来长期招商情况都是会有明显的提拉作用， 也就相当于南沙以后可以很长时间拿万象城来标榜自己对外打广告，类似一个南沙的形象代言。
并且用万象城的名头，对于商场未来长期招商的难度是比万象汇名头要更低的。
因为招商的品牌可以不停的调整升级。
如果未来有一天灵山岛和横沥岛真的发展成为广州第二个城市中心了，而周围的人口消费力也高了， 万象城再把品牌招商定位为重奢也是顺理成章的，因为他早已扎根在这个板块，深入当地人的内心，到时候外来商业地产品牌就没那么容易入驻抢生意。
横沥岛政府的规划效果图
就像罗湖万象城在深圳17年屹立不倒一样，也像万象城在进入别的城市也很难打赢当地重奢商场，一个道理。
华润置地副总裁孔小凯说过华润置地在各地布局万象城时，有两方面考虑因素，一是战略规划，二是拿地机会。
孔小凯也称 “万象城项目只用中心区域或者将来可成为中心区域的地块。”
所以如果横沥TOD或是横沥岛其他地块最终落地万象城的话，我们是否可以更加的看好这一片土地的未来发展了？
你觉得华润会在横沥岛建设万象城吗？