|城市更新专题研究系列·71·睿诚研究院|
文|罗乾波
01
期望：佰昌10亿摘牌欲雄起天心
2021年武汉佰昌摘牌简况：
去年10月18日，跨江而来的武汉佰昌集团，经三年潜伏而以10.23亿元和5465元/平米楼面价，成功摘牌天心区楠竹冲村[2021]长沙市123号商住地块，根据起挂牌说明可知，该地块“系长沙市天心区赤岭路街道新开经济合作社安置用地及长沙天悦投资有限责任公司社保融资用地。”
该宗地总面积为58273.16平方米，出让面积为57297.68平方米（合85.9亩），其中，总建筑面积187099.06平米（住宅149083.86平米+商业38015.2平米），整体商住比为2:8。
另外，其约束性摘牌条件主要有：
1）竞得人须在该宗地建设并 无偿返还长沙市天心区赤岭路街道新开经济合作社80000平方米地上安置物业（毛坯），其中商业面积20160平方米、住宅面积59840平方米 ；另建设并无偿返还长沙市天心区赤岭路街道新开经济合作社配套地下车库位安置物业面积16776平方米。
2） 竞得人自签订挂牌出让《成交确认书》之日起24个月内向长沙市天心区赤岭路街道新开经济合作社交付安置物业。逾期未交付的，按240万元/月标准向长沙市天心区赤岭路街道新开经济合作社支付过渡费； 竞得人须将返还安置物业登记到长沙市天心区赤岭路街道新开经济合作社指定人员名下，相关税费、房屋维修基金及*证办**费用均由竞得人承担。
简析：
去年，武汉佰昌携百亿规模高调杀到长沙天心区，成功斩获赤岭路两安地块，当时在湘江东岸书院路一带激起一片浪花，让该区域的市民和村民等喜上眉梢。
今年，11月2日的一则新闻又引起了众多业内朋友的兴趣，当日，长沙自然资源规划局发布了佰昌楠竹冲村项目的批前公示。
该公示内容显示：
“Z11-F-09-2、Z11-F-34-2住宅地块共有11栋住宅和1所幼儿园，11栋住宅层 高分别在6-43层，打造洋房、高层、超高层产品。商业办公地块共有36层，高度122.2m。
户型方面，Z11-F-09-2地块住宅户型面积均大于150㎡，共350户，Z11-F-34-2地块住宅户型面积大于150㎡的共43户，在90-150㎡的共163户，小于90㎡的共372户。”
近期，业内有个别朋友发文说，佰昌项目将欲以大平层产品和中海、绿城两个项目PK，我们睿诚研究院觉得，这个说法有点浮夸——在佰昌项目首期推出的928套房子中、150㎡以上的大平层仅占42.3%，受挂牌条件和市场制约较多，并不是业内朋友所说的那样。
此外，大家也许会发现，在房地产界名不经传的佰昌集团，以所谓的百亿规模来挑战中海等大咖，颇有点蚍蜉撼树的感觉。
当然，这并不是说大家对佰昌有什么意见，我们共同的心声是：绝无此心、可昭日月。
武汉佰昌来了，赤岭路红霞万丈。
可为什么，从其摘牌后如蜗牛般爬行至今？
12个月过去，武汉佰昌是否有许多不可为人说的心酸？
02
解读：12月怀胎，两大问题让其难以临盆
一般来讲，在公开土地市场摘牌后，房企基本都会在4-6个启动工程并要达到正负零的状态，而佰昌项目在摘牌12个月后，才实现首期的项目公示，有点反常，难道是佰昌集团有大把现金不缺钱。
同时，按上述挂牌条件的第二点，佰昌已经发生违约的情况—— 竞得人自签订挂牌出让《成交确认书》之日起24个月内向长沙市天心区赤岭路街道新开经济合作社交付安置物业。
如此看来，时间已经过去一半，未来压力较大，尤其是在身侧中海和绿城项目的冲击下，如果去化率和口碑不能达成预期目标，非常有可能步新力铂园的后尘。
OK，不扯多了，下面，睿诚研究院独家着重分析一佰昌项目的主要问题，以供大家参考：
◢ 其一，小马拉大车，在时代压力下步履艰难
据武汉佰昌集团官网显示，其资产总体规模为100亿元，而为了拿下赤岭路项目耗费十分之一的资产，可见其重仓长沙的决心。
这个案例让我们睿诚研究院团队有似曾相识的感觉——我们曾经服务的本土一家民营房企，2020年也号称百亿，并拿了所谓的百强房企的不少匾牌，如今深陷坚冰难以自拔。
佰昌的情况，和我们这个客户情况如出一辙，自以为百亿元体量就可以高枕无忧了，在时代和市场的快速裂变下，千亿规模的众多上市房企都在纷纷暴雷，更别说这些百亿的小虾米了。
最近龙湖吴大姐出走美国、旭辉林中蹲下去已经躺平的等事件，让整个房地产行业及市场愈加艰难。
武汉佰昌集团在自己的介绍中，房地产、电子商务和农业等业务杂七杂八的，很难扛起房地产发展的重任。
万科和龙湖等企业的多元产业，都在遮遮掩掩不敢与外人道，生怕他人DISS，反而小企业无知而无畏，在大肆宣扬自己的各大产业战绩，奇葩也。
由此观之，武汉佰昌虽然在2018年就在长沙注册公司；然而，时代和市场在快速变化，以前的战略洞察早已灰飞湮灭，不足以支撑现在和未来的发展。
虽然，武汉佰昌将鸡蛋放在了科技、地产和农业三个篮子里面，至少在房地产方面并没有获得什么价值。
12个月的“魔胎”，让佰昌欲哭无泪。
◢ 其二，混乱的长沙思维，其结局基本已注定
经睿诚研究院研究和梳理佰昌长沙的一些情况，我们注意到一些有趣的现象，武汉佰昌在长沙的打法非常奇怪，有点看不懂，如下：
在长沙区域项目平台和股权方面，多而凌乱。
据天眼查APP显示：
2018年，注册成立长沙佰昌置业有限公司
2021年9月26日，成立长沙天湘置业有限公司
2021年10月20日，注册长沙佰昌楠竹置业有限公司
2018年的长沙佰昌置业，当时对佰昌来讲，应是其布局长沙的核心平台。其*特中**别令人费解的是，2021年在摘牌赤岭路地块时，又分别成立了“天湘置业和佰昌楠竹置业”两家房地产公司，难道是佰昌内部兄弟们不和，都有自己的想法？
整体来看，睿诚研究院认为，一个不足100亩的商住项目，武汉佰昌集团盘根错节的公司和股权设计，当可成为国内房地产界的一个“经典案例”。
真的是，天上九头鸟，地下湖北佬的佐证吗？
可能的情况是，佰昌2018年来长沙时，想借助时代趋势和人脉等，而想在长沙大干一把，以实现近水楼台先得月的目标，可是天公不作美，拿地赤岭路项目后，市场急转直下和疫情骚扰颇多等，原先想雄霸书院路的的底气已荡然无存。
为何这样说？
其实也可通过上述佰昌本项目的产品结构，也可以窥见一斑。
虽然在市场上放风要以大平层来与中海等竞争，然而其不是纯粹的招拍挂项目，受两安用地相关制约，在首期产品上只推出了42%的大平层，而其还不敢严明其具体面积区间，这完全可以反映出佰昌的纠结和底气匮乏。
最近，有不少朋友与我们交流，佰昌项目鸦雀无声，是不是商业占比过高的问题？
实际上，并非如此，故而很多朋友对佰昌项目议论颇多，此略。
武汉佰昌集团，以其百世昌盛的精神寄托，而在湘江东岸九曲回肠的故事，抖落了自己的傲气和无知等，归于千年湘江的大趋势中。
国内其他城市，此类案例也颇多，猛龙过江，自会激起众多浪花；小蛇想用极少付出而成为一路之王，实乃贻笑大方；该项目北端的新力铂园就为一个警示，至少新力曾经还是千亿上市房企。
错乱的思想，在千亿级大咖们的包围圈中，未来佰昌项目能走多远，请大家拭目以待。
小结：
长沙，不欢迎武汉佰昌吗？
睿诚研究院认为，这决然不是，虽有楚汉相争之典故，然国内经济是一盘大棋，携手互融乃为大趋势，但时代、环境和空间发生巨大改变，湘江以其数千年厚重底蕴和宽阔胸怀，自然可包容万物，也欢迎他乡异客来投资兴业。
千年湘江水，只想问一句：你能雄起于赤岭路吗？
03
结束语
本文，就上述武汉佰昌长沙天心区赤岭路两安用地项目的变化，我们睿诚研究院，基于市场和时代的改变的客观事实，做了一些专业的观察和分析，期待与业内各位朋友和领导真诚探讨。
对于世界、国内房地产等产业和区域竞争格局等变化，各类房企等都在急剧嬗变，房地产、长沙两安用地和佰昌项目等，皆为新旧趋势交替和改变的一个表现。
从这个角度来看，房地产、长沙两安用地和项目等的发展，似乎有大规律在发生作用。
比如，《黄帝内经》第一篇“上古天真论”所说：
“昔在黄帝，生而神灵，弱而能言，幼而徇齐，长而敦敏，成而登天。乃问于天师曰：余闻上古之人，春秋皆度百岁，而动作不衰；今时之人，年半百而动作皆衰，时世异耶？人将失之耶？”
睿诚研究院认为，《黄帝内经》上述三句话所描述的三个状态，与国内房地产的发展有异曲同工之妙—— 环境宽松时，大家都可以达成千亿而登天+时局动荡期，只有少部分房企能度百岁？+当下房企纷纷暴雷，不到半百而衰竭。
古代哲人，从生理学的角度来体察世界的变化，与商业世界的变化大同小异，智慧者自会有深刻的体悟，三千大道，殊途同归。
天心区赤岭路佰昌两安用地项目，历12个月重新育胎，首期928套房子也是小心翼翼的，担心稍有失误就难以回到湖北。
这说明了什么？？
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