又是同样的阵容。时隔一周，吴天海再次出现在镜头前面，带队通过网络直播的形式，召开九龙仓集团全年业绩发布会。
特殊时期一切从简，主持人用最短时间粗略介绍了业绩PPT。资料显示，单就2019年而言九龙仓还是按计划完成了目标，去年实现内地已签约销售额人民币199.22亿元，虽然同比下跌13%，却也是自主控制的结果。
去年九龙仓年度销售目标不升反降，定在180亿元。管理层此前曾解释：“内地的楼市起落很大，会受到比如调控等各种因素影响。”言下之意就是预期的销售环境不理想，所以要放缓推盘节奏。
一个普遍的认识是，2019年国内房地产市场正经历“寒冬”。“我们看到各地对卖楼价格的调控越来越严，预期接下来的市场不会像旧时般宽松。”吴天海称，公司亦在12月最终决定为部分内地发展物业可能产生的减值亏损，作出37.9亿港元的拨备。
因此，九龙仓基础净利润就减少85%录得27.1亿港元，同比下降58%。另外已落成确认入账的内地项目减少导致发展物业收入下跌45%（受项目推售时间影响），九龙仓去年收入已下滑20%到168.74亿港元。
香港物业销售出现断档，内地业务的发展壮大还需时日，吴天海在去年3月份的年度业绩会上曾表示，九龙仓集团需要一点时间去转身。所以暂时业绩表现得不理想并非不能接受。
而且在住宅发展之外，事实上如管理层所言，“内地投资物业的贡献在稳步上升”。吴天海形容该业务是公司未来重要的增长动力。据了解，九龙仓去年内地投资物业总收入增加14%至39.24亿港元，与10年前对比翻了6.5倍。内地投资物业收入对集团经常性收入基础净利润贡献的占比，则从2018年65%上升到去年的79%。
其中成都IFS和长沙IFS的成绩最亮眼，前者截至2019年末的收入17.47亿港元，同比上升11%；后者数字则为8.1亿港元。同时两个项目商场部分零售销售总额加起来超过110亿元人民币。“稳健的零售销售效益有效地支持商场的增长。”管理层说。
等到进入问答环节，大家的关注点还是转移到疫情上面，尤其九龙仓集团是会德丰旗下主要专注于中国内地市场的地产平台。目前，该公司1840亿港元总资产里(除去现金及投资后)，有71%位于内地。
面对自1月开始爆发的新型冠状病毒肺炎，国内采取了强力的防控措施，房地产市场因此发生不少变化。这家港资开发商要怎样控制自己的发展节奏呢？
“疫情的问题，我想你就算去问世界卫生组织，它都很难准确回答你（什么时候能结束）。”吴天海说，他提到集团新一年的全盘计划都被打乱了。
他透露，旗下项目的销售及兴建陷入大规模停顿，公司今年头两个月内地物业销售出现下跌，跌幅有机会超过50%，“事实上我们只卖出了几个亿”。建筑公司复工的进度也不甚理想，“就算某个项目打算开工，地盘工人的数量也是不足的。”
吴天海表示，有注意到目前一些同行十分依赖卖楼回流的资金作周转，亦有开发商出现减价促销的情况，所以预计短期内市况会十分波动。九龙仓会在疫情大概平复之后，对比同行的推盘节奏和市场价格，再作定夺。
商业地产方面，因为一些商场被临时关闭，加上租金纾缓措施，接下来也将损害集团的收入。“我们资金链比较安全。”吴天海指出九龙仓拥有稳健的资产负债表，所以更能沉得住气。截至去年年末，九龙仓负债比率只有13%，相比手握的273亿港元现金，净负债仅有190亿港元，其中2020年到期的约106亿港元。
外部环境的变化，令吴天海对业务扩张的考虑还是趋于保守。按计划，九龙仓2020年在内地的销售目标进一步调整到人民币150亿元，对应出售面积130万平方米。
买地方面亦将保持2019年的审慎态度。“内地城市对住宅售价限制越来越严格，令到发展商利润受到限制，所以暂时不会放太多资源在这些回报受限的地区上面。”吴天海认为，公司在2018年斥资181亿在内地共购入了12幅土地，实际上已经够未来一段时间的发展需要。
“2019年是消化期，所以出手也不多。”据了解，九龙仓去年在内地仅新增1幅位于杭州富阳市的土地，计容建筑面积为32.8万平方米。截至目前，九龙仓集团在内地拥有350万平方米土地。
至于香港市场，九龙仓目前在当地拥有330万平方呎少量储备。
过去一年，九龙仓在香港也仅于11月购入一幅位于启德的住宅地块，占30%权益，新增土地储备约36万平方呎。同样，九龙仓2018年也只新增了一个九龙塘的地产项目，该地块可发展楼面面积为43.6万平方呎。发展实属缓慢。
“九龙东项目（指上述新购入的启德项目）同九龙塘住宅项目是日后增长的主要来源。”不过按照管理层的说法，九龙仓目前在香港的定位是集中发展豪宅物业，项目都是贵精不贵多。
而出于豪宅市场的特殊性，这些项目推出市场的时机也更考究，从而追求更高的利润。“两个楼盘什么时候入市要视乎市场情况，但由于香港目前楼市情况不稳，所以暂时未有推盘日程。”吴天海表示。
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文章来源:观点地产网