因为邀请到了马斯克的母亲造访珠海，华发股份“蹭了一波热度”。
根据媒体报道，11 月 4 日，国际名人、特斯拉创始人埃隆·马斯克的母亲梅耶·马斯克应华发股份珠海大区邀请，携带自传《人生由我》造访广东珠海。
作为深耕珠海的国企，华发股份的这个操作成功给自己加了一波流量。而华发股份能够有底气这么高调，想必也是由于其前不久刚刚完成50亿定增。不过，华发股份的这次定增可并不顺利，在首轮认购不足的情况下，最终由公司控股股东华发集团托底认购接近三成。
当下，房地产行业情况并不乐观。即便是作为国企的华发股份，也不可避免地陷入增收不增利的尴尬境地。
01 50亿定增耗时一年
11 月 3 日，珠海华发实业股份有限公司（600325.SH，以下简称“华发股份”）一口气披露了 12 份公告。其中提到，公司募集资金专项账户已经收到了扣除承销保荐费用的募集资金，共计 50.52 亿元。
回顾来看，华发股份这次定增募资进展可谓“一波三折”。华发股份日前发布的向特定对象发行股票的上市公告书显示，早在去年 12 月，华发股份内部就通过了关于公司非公开发行股票预案的议案。
不过，直到今年 9 月份，华发股份才收到中国证监会的批复，同意了华发股份向特定对象发行股票的注册申请。此后，华发股份才正式开启发行工作。
2023 年 10 月 11日收盘后，华发股份合计向 91 名（未剔除重复）投资者发出了《认购邀请书》及附件材料。不过，令人想不到的是，截至申购报价前一日 24 时前，华发股份只新增收到了 15 名投资者的认购意向函。
由于“首轮申购结束后，投资者认购资金未达到本次发行拟募集资金总额、认购股数未达到拟发行股数，且有效认购家数不足 35 家”，华发股份及其主承销商还启动了追加认购程序。
最终，华发股份的这次发行价格确定为 8.07 元/股，发行股份数量为 6.35 亿股，认购总金额为 51.24 亿元，包括华发股份控股股东华发集团在内的 17 名对象获得配售。
值得注意的是，在这次配售中，华发集团的获配金额为 14.6 亿元，占总认购金额的 28.49%，接近三成。控股股东托底认购接近三成，可以看出当前行业大环境下，即便是背景强大的国企，融资依旧十分艰难。
不过，即便艰难，华发股份还是“咬着牙”完成了，原因大家都清楚：房企现在都太缺钱了。企业预警通显示，最近，上海票交所公布了“截至 2023 年 10 月 31 日持续逾期名单”，其中，华发股份旗下子公司深圳融华置地投资有限公司（以下简称“融华置地”）赫然在列。其中提到，融华置地持续逾期的开始时间是 2023 年 9 月 1 日。
02 “增收不增利”怪圈
房企缺钱，华发也不敢说自己不缺钱，眼下能给房企经营发展带来真金白银的就是销售业绩了。
财报显示，今年前三季度华发股份营业收入为472.51亿元，同比增长 40.24%；归属于上市公司股东的净利润却只有22.01亿元，同比微增 1.14%。
不难看出，华发股份的营收增长速度远远超过净利润的增速。甚至于，今年第三季度，华发股份在营收同比增长 95.31%的情况下，公司归属上市公司股东的净利润还同比下降了 4.96%。
不过，别看归属净利润不高，华发股份少数股东权益却是很高。
财报显示，截至2023年9月底，华发股份合并资产负债表的少数股东权益为 1023.62 亿元，但公司归属于母公司所有者权益（或股东权益）却只有185.24 亿元。由此计算，在合并资产负债表中，华发股份少数股东权益占公司所有者权益（1208.86 亿元）的比重为 84.68%，着实让人吃惊。
在房地产行业，少数股东权益通常指的是房地产公司中的少数股东所拥有的权益。这些股东可能包括其他开发商、投资者、合作伙伴等。
而在华发股份的项目中，一个很明显的现象就是，公司在合营项目中的权益占比较低。
华发股份日前发布的《2023 年三季度经营情况简报》显示，今年 1～9 月份，华发股份新增一个冰雪文旅城项目、一个珠海市联安村项目和 14 幅地块。看上去收获满满，但仔细看就会发现，华发股份在这些地块中所占的权益比例大部分都不高。
比如，南京市江宁区利源路 G16 地块的权益占比只有 12.3%；杭州市上城区四堡七堡单元 JG1401-25 地块的权益占比为 16.83%；杭州滨江区省属单元地块的权益占比为 20.91%。
在地产行业，小股操盘可以有效地分担成本，减轻风险，但其最大的一个弊病就是少数股东占了利润的大头。冲刺规模的华发股份，似乎忘了公司利润。
03 华发四季半岛等项目遭维权
从珠海起家的华发，很早就开始尝试全国化布局，但前期都是在一些地价便宜的三四线城市拿项目。
2020年华发在上海斥资百亿拿地，此后的两年华发都在上海有所斩获，2022年更是花费250亿元在上海拿了7宗地块。
2023年上半年华发拿地11宗，上海作为华发布局华东的重镇，多个项目开盘且销售业绩不错。按照中指数据，2023年1-10月，华发在上海的销售额就达到266.52亿，仅次于招商蛇口和保利发展。
项目卖得不错，口碑一塌糊涂。
打开社交媒体可以看到，华发在上海几个项目，涉及交付的，不管是合作项目还是单独操盘的，都有业主在维权。
买了华发四季半岛的网友在社交媒体上直言，“如果可以退房，我半秒都不会犹豫！”
华发四季半岛是华发近几年在上海拿下的为数不多的独立开发板块。为此，华发还特意盖了个漂亮的样板间。到实际交付时，业主却发现减配严重。其中包括：样板房均标配内开内倒，实际交付减配，只有内开；空调外机挡住窗户采光等等。
该项目位于闵行区颛桥镇闵桥新城MHC10402单元25A-11A地块，是2020 年 8 月份华发经过 162 轮鏖战，以总价 64.35 亿元拿下。当时成交楼面价40557.76元/㎡，溢价率46.41%，参与竞拍的房企有 4 组，包括：融创+新城、金茂、保利发展、华发。
另有业主放出的图上显示，风把门带关上导致墙壁直接断裂，让人不由怀疑这楼盘的品质究竟能不能让人安心居住。从上述业主的角度来看，这楼盘品质显然并不令人满意。而据公开数据示，2023 年上半年，华发全国共计交付31个项目，到访交付率97.6%。至于其中真实的交付满意度如何，可以看看社交媒体。
在当前的行业大环境下，一方面消费者购房信心本来就已经很脆弱，另一方面消费者的信任是决定企业能否顺利消化库存的根本。华发股份作为国企，原本可以算是信心的代名词。但仅从上海这些项目的维权情况来看，华发股份在对外扩张的过程中并没有质量底线。